Nieuwbouw heeft anno 2023 een goede naam als het gaat om energiezuinigheid. Daarentegen is nieuwbouw duur en klein geworden. De bouw ervan stagneert en locaties voor nieuwbouw zijn lastig te vinden. Hoe staat het ervoor in Utrecht? We gaan erover in een gesprek met Marcel Arendsen, directeur van Brecheisen Makelaars.
Bouw van nieuwe woningen in Utrecht loopt vast
Terwijl er massaal aanmeldingen zijn voor de middenhuurwoningen in nieuwbouwproject Cartesius lijken de eerste koopwoningen in dezelfde nieuwe wijk maar moeilijk verkocht te worden. In april startte de verkoop en sindsdien zijn er minder dan tien woningen over de toonbank gegaan. De prijzen liegen er ook niet om, een appartement met één slaapkamer is minimaal 435.000 euro. Aan de andere kant van de stad ligt de grootste nieuwbouwlocatie van Utrecht; Merwede. Daar zou de bouw ook al moeten beginnen, maar dat gaat dit jaar niet meer gebeuren. Onder meer de substantieel opgelopen bouwkosten, de afkoelende woningmarkt als gevolg van stijgende rente en onzekerheden rondom middenhuurbeleid zorgen voor de vertraging. Dit zijn slechts twee voorbeelden.
Particulieren
Nieuwbouw is voor particulieren minder interessant geworden, stelt Arendsen. De particulier ervaart de gevolgen van de hoge bouwkosten en de hoge rentes. Arendsen licht dit toe aan de hand van een voorbeeld. “Stel, een bepaald type woning (bestaande bouw, red.) staat te koop voor 500.000 euro. Door een stapeling van eisen van de overheid om een woning energieneutraal op te leveren zijn de bouwkosten van een soortgelijke nieuwbouwwoning hoog. Eenzelfde type woning in een nabijgelegen nieuwbouwwijk kost daardoor meer, bijvoorbeeld 550.000 euro.”
‘Met de huidige rente en een bouwtijd van drie jaar kan dit zomaar 75.000 euro zijn. Een veel hoger bedrag dan bijvoorbeeld een jaar geleden’
Maar deze 50.000 euro extra is nog niet alles. “Om te kunnen bouwen moet rente betaald worden. Er moet immers geld geleend worden om materialen en personeel te kunnen betalen. Met de huidige rente en een bouwtijd van drie jaar kan dit zomaar 75.000 euro zijn. Een veel hoger bedrag dan bijvoorbeeld een jaar geleden, toen de rente nog lager was. De nieuwbouwwoning kost daardoor in totaal maar liefst 125.000 euro meer dan de vergelijkbare bestaande woning en wordt dus niet verkocht.”
Investeerders
Niet alleen voor particulieren zijn er moeilijkheden, ook voor investeerders. Arendsen legt uit dat het gebruikelijk is dat 70 procent van de nieuw te bouwen woningen is verkocht voordat een bouwproject start. Dit heeft ermee te maken dat de bank voldoende zekerheid wil hebben dat de door hen verstrekte leningen om de bouw te financieren uiteindelijk ook terugbetaald kunnen worden.
Bij het verkopen van deze 70 procent spelen investeerders een belangrijke rol. In de praktijk is het gebruikelijk dat 50 procent van de woningen verkocht wordt aan investeerders die de woningen gaan verhuren, 20 procent wordt verkocht aan particulieren en 30 procent wordt verkocht tijdens de bouw.
‘Waar je vier jaar geleden een woning kon bouwen voor 1.000 euro per vierkante meter, is dat nu al 2.500 euro’
Probleem bij de nieuwbouw is dat investeerders niet meer bereid zijn om nieuwbouwwoningen te kopen. Dit heeft verschillende redenen. Allereerst is er de sterk opgelopen rente waardoor zij meer moeten betalen voor de financiering van de woningen. Ook zijn de woningen duurder geworden door gestegen bouwkosten en hogere lonen. “Waar je vier jaar geleden een woning kon bouwen voor 1.000 euro per vierkante meter, is dat nu al 2.500 euro”, zegt Arendsen.
Door overheidsmaatregelen zijn de verwachte opbrengsten van de verhuur bovendien lager. Zo zijn er de plannen van demissionair minister Hugo de Jonge om een maximale huur in te voeren voor woningen in de middenhuur. Dit betekent niet alleen fors minder inkomsten voor investeerders, maar ook veel onzekerheid. Immers, nu het kabinet demissionair is, weten investeerders niet wat er met de plannen van de minister gaat gebeuren.
Zo vertelden vertegenwoordigers van pensioenfondsen aan Arendsen dat ze ook niet meer durven te investeren in dure huurwoningen omdat ze bang zijn dat ook voor deze huurwoningen maximale huurprijzen ingevoerd worden na de verkiezingen. Als klap op de vuurpijl is ook de belasting fors verhoogd, legt Arendsen uit. De overheid gaat bij de belastingheffing inmiddels uit van een rendement van 6 procent voor vastgoedinvesteerders. Een percentage dat volgens Arendsen verre van haalbaar is.
Tekst loopt door onder de foto
[caption id=”attachment_399968” align=”aligncenter” width=”1024”]
Sterke stijging afgegeven bouwvergunningen
De gemeente Utrecht heeft de afgelopen tijd veel nieuwbouwvergunningen afgegeven. In 2021 was er een forse dip en werden er volgens de gemeente slechts 1202 bouwvergunningen uitgegeven. Sindsdien is de stijgende lijn ingezet. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de gemeente Utrecht in het eerste half jaar van 2023 maar liefst 2.530 vergunningen verleende voor nieuwbouw.
Dit is meer dan de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Den Haag bij elkaar. Deze gemeenten verleenden samen 2.171 vergunningen in dezelfde periode. Hoewel Arendsen positief is over de inzet van de gemeente om meer woningen te bouwen, gaan de vele bouwvergunningen volgens hem niet daadwerkelijk leiden tot meer nieuwbouw op de woningmarkt. Dat komt doordat het voor zowel investeerders als particulieren niet interessant genoeg is om nieuwbouw te kopen.
Aantrekkelijk maken
Als we Arendsen vragen hoe nieuwbouw weer aantrekkelijk gemaakt kan worden, vertelt hij dat veel bouwvergunningen op dit moment omgezet worden van bouwvergunningen voor verhuur naar bouwvergunningen voor koop. Om deze koopwoningen betaalbaar te maken, wordt ervoor gekozen om kleinere woningen te bouwen dan oorspronkelijk gepland. Krimpflatie op de woningmarkt dus.
Om de nieuwbouw vlot te trekken ziet Arendsen zelf een oplossing in het verminderen van de regeldruk, zodat het weer aantrekkelijk wordt voor verhuurders om te investeren. Dit betekent dat de huren in de middenhuur niet gemaximeerd moeten worden. Immers, de maximering van de huren zorgt ervoor dat de woningen niet gebouwd worden. Zelfs investeerders die al woningen verhuren, verkopen deze momenteel, waardoor het aanbod opdroogt.
Ook vindt Arendsen dat de maatregelen om woningen energieneutraal te maken niet door moeten schieten omdat ze nieuwbouw onbetaalbaar maken. Tot slot moet er ingespeeld worden op de ‘beleveniseconomie’. Als Arendsen met potentiële kopers praat, gaat het gesprek niet alleen over isolatie maar ook over esthetische aspecten van een woning zoals een mooie afwerking van de woning of een mooie douchekop. Arendsen ziet het begrip duurzaamheid breed. Volgens hem betekent een duurzame woning ook dat deze woning voldoet aan de woonwensen, zodat mensen niet na vier jaar weer willen verhuizen omdat de woning niet volstaat.
