Een fiasco, te grootschalig, maatschappelijk onverantwoord – zomaar wat termen die een jaar geleden werden gebruikt om Leidsche Rijn Centrum aan te duiden. Nu lijkt de stemming te zijn omgeslagen en is er reden voor voorzichtig optimisme.
Leidsche Rijn Centrum: Voorzichtig optimisme rond tweede stadshart Utrecht
Leidsche Rijn Centrum moet het tweede stadshart van Utrecht worden met horeca, winkels en maatschappelijke voorzieningen. Over een aantal jaar wonen er zo’n 100.000 mensen in Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern, die allemaal hier kunnen gaan shoppen. Toch was er lange tijd veel kritiek op de plannen van het grootschalige woon-winkelgebied. Bij de start van de bouwwerkzaamheden waren ondernemers niet happig op de winkelruimtes en was er, behalve met de Jumbo, nog geen huurcontract getekend.
In april 2015 werden de bouwplannen daarom drastisch aangepakt. Het centrum werd kleiner en compacter. De mix van verschillende functies werd vergroot en moet beter passen bij ‘de behoeften van deze tijd’. In een deel van de voor winkels geschikte ruimtes komen ook andere functies, zoals een gezondheidscentrum, horeca, of atelierwoningen. Het gebied in het zuidelijke deel van Leidsche Rijn Centrum waar het buurtwinkelcentrum met supermarkten stond gepland, wordt voorlopig niet ontwikkeld. LRC B.V., een samenwerking van a.s.r. Vastgoed Projecten en Vesteda Project Development, is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het kernwinkelgebied.
Publiekstrekker
Waar bij aanvang nog sprake was 47.000m2 winkelruimte, is die oppervlakte nu 32.500m2. Daarvan vult a.s.r. nu 28.000 m2 in, waaronder een Jumbo Foodmarkt van 5600m2. De Foodmarkt is een concept van de supermarktketen met een groot assortiment in verse producten en bakkers, slagers, kaasspecialisten en chef-koks in de winkel. Het zal de grote trekpleister moeten worden van Leidsche Rijn Centrum. Eerder was die rol weggelegd voor de V&D.
[caption id=”attachment_222361” align=”alignnone” width=”3543”]
Jeroen Messemaeckers, directeur van ontwikkelaar a.s.r. Vastgoed Projecten, is blij met de komst van de Jumbo Foodmarkt. Het idee van een warenhuis was een groot risico voor Leidsche Rijn Centrum. Messemaeckers: “Op dit moment is het belangrijkste om zoveel mogelijk mensen te trekken. Je ziet dat grote warenhuizen het moeilijk hebben en die begeven het niet voor niets. De Foodmarkt zit al in Breda, Amsterdam en Veghel en is daar ook succesvol.” Messemaeckers verwacht eind dit jaar ongeveer de helft van de winkelruimte te hebben verhuurd. “We liggen op schema. Voor de opening van de Jumbo Foodmarkt mikken we op de periode vóór de kerstdagen volgend jaar. Daarna moet ook de rest van de retail worden opgeleverd. Er moeten 130 winkels worden ingebouwd.” De opening van het centrum zal in het voorjaar van 2018 plaatsvinden.
Wethouder Kees Geldof zegt dat de gemeente de belangrijke wegen en pleinen rondom het centrum heeft opgeleverd: “Zoals de Stadsbaantunnel, de Vleutensebaan en het Berlijnplein. In januari worden twee basisscholen in Leidsche Rijn Centrum Zuid in gebruik genomen.” Volgend jaar start de gemeente met de bouw van een gebouw waar de bibliotheek en het wijkbureau in komen. Ook worden diverse appartementengebouwen buiten het kernwinkelgebied opgetrokken. “Al met al ontwikkelingen die laten zien dat het centrum meer vorm krijgt en er veel partijen zijn die dit een aantrekkelijke plek vinden.” Na de toezegging van het eerste grote concept volgden ook snel andere grote namen. Messemaeckers: “Die Foodmarkt hadden we nodig om ook de H&M en de Mango over de streep te trekken. We naderen de 50 procent verhuur voor het eind van dit jaar.”
Vernieuwend
Op het oorspronkelijke plan voor het ‘tweede stadshart van Utrecht’ was veel kritiek. Ondernemers bleven weg en de toegevoegde waarde van zo’n groot project was onduidelijk. Bovendien bleek het winkelcentrum The Wall langs de snelweg geen succes. Messemaeckers denkt met de afgeslankte plannen echter wel een goede mix te hebben gevonden van wonen en shoppen. “Er is voor ieder wat wils, met relatief veel horeca in het centrum en winkels die gericht zijn op mode, maar ook is er een grote buurtfunctie ingebouwd. Het is sowieso vernieuwend dat de ontwikkelaar aandringt een kleiner winkelcentrum te bouwen.”
[caption id=”attachment_212378” align=”alignnone” width=”3000”]
Buurtwinkelcentra in de buurt stonden ook sceptisch tegenover de plannen van Leidsche Rijn Centrum. In winkelcentrum Terwijde was vorig jaar nog veel leegstand, maar Geldof ziet daar een vooruitgang in. “Momenteel is het grootste deel van het winkelcentrum gevuld ; dat heeft ook moeten groeien. We hebben in 2015 onderzoek laten doen en daaruit blijkt in elk geval dat er voldoende markt is voor winkels in Leidsche Rijn.”
Huurcontracten voor tien jaar worden in de winkelmarkt haast niet meer afgesloten. Die is dynamischer geworden en daar probeert Leidsche Rijn Centrum op in te spelen. Messemaeckers: “We verlaten langzaam de doemscenario’s en gaan een heel hoog percentage verhuur halen. Het zal geen honderd procent zijn, al zou je dat wel graag zien. Toch zie je ook in de binnenstad van Utrecht dat het verloop tussen winkels groot is. Winkels moeten tegenwoordig snel verversen.”
Horeca
Het centrum wordt ingedeeld met een aantal pleinen, promenades en stadsboulevards. Het Brusselplein moet een van de grote publiekstrekkers worden. Restaurants en kroegen, koffietentjes en terrassen moeten daarvoor zorgen. Volgens Messemaeckers is een mooi plein in Utrecht welkom. “Die zijn er in Utrecht vrij weinig. Een goede is er eigenlijk niet. Vergeet ook niet dat de parkeergelegenheid in Leidsche Rijn Centrum groot is en de Brusselpleingarage de eerste twee jaar de eerste twee uur gratis.”
Ook op het gebied van wonen in Leidsche Rijn Centrum zijn er nog ontwikkelingen. Nadat het eerste appartementencomplex met 88 woningen na negen dagen al volledig was ingevuld, werd bekend dat het aanbod van huurwoningen wordt vergroot. Het aandeel huurwoningen is uitgebreid van 251 naar 440 appartementen. Voor het stadscentrum dat in aanbouw is, betekent dit een verschuiving van de mix aan huur en koop.
[kanttekening titel=”Klépierre”]Een andere ontwikkeling ontstond toen vastgoedbelegger Klépierre uit het project stapte. “Dat heeft ons vrijer gemaakt om te verhuren”, aldus Messemaeckers. “We hadden erg veel discussie over de huurcontracten, maar het gaat nu als een tierelier. We hebben flexibiliteit en bepalen zelf wie waar gaat zitten. Klépierre wilde voor elk contract de aanbieding goedkeuren. Bij contractbesprekingen wil je aan tafel met een huurder aanpassingen kunnen doen. Als er dan nog een partij tussen zit, duurt het allemaal langer. Aangezien dat nu niet meer aan de orde is, is het een veel sneller proces.”[/kanttekening]
Volgens Messemaeckers draagt een grote belangstelling voor woningen ook bij aan het succes van het winkelgebied. Bewoners worden bij bewonersavonden ook betrokken bij de ontwikkeling van het centrum. Messemaeckers vertelt dat bijvoorbeeld kunst in de openbare ruimte een goed gespreksonderwerp is. “Maar ook het op een tijdelijke manier invullen van gebieden waar voorlopig niet gebouwd zal worden. En er is een WhatsApp-groep opgericht voor buurtbewoners. Laatst kwam er op zondagochtend een appje binnen dat er een rare piep was te horen op het bouwterrein. Dat hebben we toen gelijk op kunnen lossen.”
“De buurtfunctie is belangrijk. Niet eens voor het functioneren van winkelcentrum, maar voor de totale beleving van een stadshart. Alle functies die in een stad thuishoren, moeten zoveel mogelijk in dit gebied terugkomen. Wij willen nog wel een uitbreiding van de cultuurplannen tussen Cinemec en Leidsche Rijn Centrum.” Een eventueel theater kwam er niet in het gebied tussen het centrum en de grote bioscoop. Wel is er hoop op meer culturele activiteiten. “Er gebeurt gelukkig al wel wat met bijvoorbeeld het Berlijnplein, maar ik zou dat graag méér willen zien. Ook de komst van een goed hotel zou ik toejuichen.”
Kees Geldof zegt dat er een kwartiermaker is aangesteld om de mogelijkheden van de culturele plannen uit te werken. “Een advies is in de maak. Hier zijn veel partijen en bewoners voor gehoord. Er wordt bekeken welk aanbod er is en waar behoefte aan kan zijn. Uitgangspunt is dat er eerst een goed programma komt op het Berlijnplein, waarna een gebouwde voorziening volgt.”
