Minister Blok wil ontwikkelaars stimuleren om kleine woningen tot veertig vierkante meter in bepaalde gebieden te bouwen. Op dit moment blokkeert de huurprijswetgeving de bouw van dit soort woningen, omdat ze geen rendement opleveren.
De ChristenUnie, SP en GroenLinks roepen in schriftelijke vragen het college op om de maatregel van minister Blok te blokkeren. Zij willen voorkomen dat particuliere investeerders in Utrecht dit soort kleine woningen gaan bouwen. Door de maatregel zullen zij absurde bedragen kunnen vragen. Utrecht zal de enige gemeente in Nederland zijn – zo schrijven zij – waar de maatregel gaat gelden.
Een vroegere burgemeester van Utrecht, Henk Vonhoff, zei eens: inspraak zonder inzicht, is uitspraak zonder uitzicht.
De feiten: de regeling geldt niet alleen in Amsterdam en Utrecht, maar in twee zogenaamde COROP-gebieden (17 en 20), zeg maar het gebied van Veenendaal, Wijk bij Duurstede, Vianen, Woerden, Aalsmeer, Purmerend, Eemnes en daartussen Amsterdam en Utrecht.
De regeling geldt vanaf 2018. Het gaat uitsluitend om zelfstandige woningen. Voor veel woningen geldt een beschermde huurprijs (maximaal € 710,68 per maand) aan de hand van het woonwaarderingsstelsel (WWS). Daarboven geldt de huurprijs die partijen overeenkomen.
Probleem
In de regio Amsterdam en de regio Utrecht is een groot tekort aan betaalbare kleine woonruimten. Dit tekort wordt steeds groter, omdat Utrecht een ‘magneet’stad is, die steeds meer jongeren aantrekt. Die willen hun wooncarrière beginnen met zogenaamde starterswoningen. Die zijn er niet. Hierbij moet gedacht worden aan mensen die net afgestudeerd zijn en gaan werken, jongeren die een baan in Utrecht hebben gevonden en gaan samenwonen. Deze kleine woonruimten zijn niet beschikbaar. Heel simpel: er is geen rendement en dus wordt er niet gebouwd.
Maatregel
De minister overweegt bij de maatregel dat er een tekort is aan ‘betaalbare woningen in de vrije huursector in de genoemde regio’s’. Door de extra WOZ punten komen meer huurwoningen beschikbaar in de prijsklasse boven € 710,68 per maand.
Het is van belang om vast te stellen dat het WWS alleen bij zelfstandige woonruimten extra punten toekent voor WOZ-waarde. In de media wordt namelijk gesuggereerd dat door ‘de omstreden huurwet’ studentenkamers onbetaalbaar worden. Los van het feit dat de regeling niet voor studentenkamers geldt, begint nu juist de markt voor studentenkamers te ontspannen (omdat er voor gebouwd wordt), terwijl de woningnood voor de starters alleen maar stijgt.
Ik begrijp de eis van CU, SP en D66 niet. Juist door de maatregel wordt de mogelijkheid geboden om kleine woningen tegen een huur van € 700,= tot € 900,= in de stad te ontwikkelen. Starters willen die bedragen graag betalen. Omdat de maatregel ook in de directe omgeving van Utrecht en Amsterdam geldt, is niet uitgesloten dat ook in deze gebieden dit soort woningen ontwikkeld worden, waardoor de druk op de stad vermindert.
Alles overziend kan ik de oproep niet anders uitleggen dan een uitsluiting door CU, SP en D66 van starters, de toekomst van Utrecht. Immers, het is luchtfietserij om te speculeren dat die woningen binnen de WWS gebouwd worden. En hoe denken deze politieke partijen dat ze deze groeiende groep starters onderdak gaan verlenen in de stad? Misschien toch niet zo’n gekke maatregel, die Blokhokken.
Gekoppelde berichten
‘Utrecht moet net als Amsterdam omstreden huurwet omzeilen’
Een deel van de gemeenteraad is in actie gekomen tegen de veelbesproken huurwet van Minister…
12 Reacties
ReagerenIn zijn laatste zin vat hij precies samen waarom dit een slechte ontwikkeling zou zijn, “blokhokken”, geen huizen dus.
Het WWS is niet voor niets in het leven geroepen. Juist om mensen een redelijke woning terug te laten krijgen voor het bedrag wat maandelijks wordt betaald.
Als een woning van 40 m² straks voor 900 euro kale huur (dus 1250 met alle servicekosten en belastingen) verhuurd kan worden, dan zal dat de prijzen van de grotere appartementen doen stijgen. Een appartement van 60 m² kan dan prima voor 1200. Enzovoorts. Er is geen reden om dan nog voor lagere prijzen aan te gaan bieden.
En als die kleine woningen niet rendabel zijn (en terecht, want nauwelijks meer oppervlakte dan een ruime woonkamer), waarom worden er dan niet grotere appartementen gebouwd die niet binnen het huurpuntensysteem vallen? Dan mag ook gevraagd worden wat je wil. Het lijkt onwaarschijnlijk dat dat niet rendabel kan zijn. Er is juist bij starters veel vraag naar woningen waar je ook met twéé mensen in kan. Bij de verhuur van 200 woningen voor 900 euro kale huur per maand levert dat 1,8 ton op. Per maand. 2,1 miljoen per jaar. 21 miljoen in 10 jaar. En dan nog indexatie. Waar hebben we het nog over?
Maar waarom überhaupt nog een huurpuntenstelsel? Waarom überhaupt nog huurbescherming? Kennelijk is het allemaal niet nodig, want er is vraag naar woningen. De huurder als zwakkere partij hoeft dan niet beschermd te worden tegen het winstbejag van de verhurende grootgrondbezitter. Laten we de visie van de heer Tomlow en Blok volgen: een volledig vrije huurmarkt. Alleen rechten voor verhuurders en geen plichten. Dezelfde reden dat we in de eerste plaats huurbescherming nodig vonden.
Beste Bernhard. De stad wordt momenteel overspoeld met bouw en bouwplannen voor studenten- en startershokken. Op een gegeven moment zijn studenten en starters geen studenten en starters meer. Dan moeten ze voor de doorstroming ook mooie appartementen in en rondom het centrum kunnen vinden. DIe worden helaas nauwelijks of niet gebouwd. Het is allemaal erg eendimensionaal en weinig divers terwijl een gezonde stad juist een diverse bevolkingssamenstelling nodig heeft. Meer appartementen voor midden en hogere inkomens graag in en rondom het centrum.
Starterswoningen in Utrecht “Die zijn er niet.” Hoe bedoel je, die zijn er niet?!? Het ene na het andere starterswoningcomplex wordt in Utrecht uit de grond gestampt, en daar zijn de woningen echt niet allemaal groter dan 40 vierkante meter.
Maar belangrijker lijkt mij toch nog steeds de vraag: hoeveel starters kun je in je stad willen? In het kader van een evenwichtige bevolkingssamenstelling zal iedereen toch kunnen beamen dat het hoog tijd wordt dat er weer eens wat eengezinswoningen bij komen in Utrecht. En nee, Utrecht is misschien geen “magneetstad” voor deze doelgroep – omdat ze er ofwel al wonen maar te klein in 40m2, ofwel zich erbij neer hebben gelegd dat eengezinswoningen in Utrecht nauwelijks nog bereikbaar zijn en dus maar elders hun heil gaan zoeken.
Meneer is Advocaat. Waarschijnlijk met wat zakcenten op de bank die hij graag wil investeren.
Nu heeft hij zich eens geïnformeerd, en komt tot de conclusie dat hij met de hokjes 10-15% marge kan pakken, ipv die schamele 5-7% voor normale appartementen.
Hoog tijd om eens in de pen te klimmen, en dit ‘probleem’ aan te kaarten. Mijn rendement is kan hoger/is te laag 🙁 🙁 :(!
@Barend 23/2/2017 – 16:32
Dat zal niet gaan gebeuren. Daar waar de ruimte zo schaars en beperkt is als in het centrum van Utrecht (en er vlak omheen) zul je dezelfde ontwikkelingen gaan zien die je ook in Amsterdam, Parijs en bijvoorbeeld New York ziet: steeds kleinere woonruimtes voor steeds hogere prijzen. Vraag bepaalt het aanbod. Een mooi appartement in het centrum van Utrecht is sowieso nu al schier onbetaalbaar voor een doorstromende starter die zijn tweede (mooiere) appartementje wil kopen….
Een vastgoedontwikkelaar heeft (gechargeerd gesteld) namelijk een simpele keuze: één redelijk ruim apparatement bouwen van pakweg 120m2 in het centrum van Utrecht en daar pakweg € 450.000 voor vragen (ben je zo kwijt!) of er drie appartementen van 40m2 voor bouwen die hij per stuk voor pakweg € 180.000 wegzet na een massa inschrijvingen. Wat zou u doen, als ontwikkelaar…?
Het centrum (en er vlak omheen) zal de komende jaren alleen maar exclusiever en exclusiever worden. Het is echt een illusie om te denken dat daar woningen gebouwd zullen gaan worden voor doorstromende studenten en starters (middeninkomens) die na hun eerste huisje door willen stromen op de woningmarkt.
Beste Bernard,
De vraag naar kleine en grotere woonruimten in Utrecht is groot. Maar de ‘blokhokken’ zijn daarop het verkeerde antwoord:
De beleidsmaatregel gaat voorbij aan minstens twee alternatieven waarvoor politici (zeker na 15 maart) ook kunnen kiezen:
1. meer bouwen door woningcorporaties. Hier is de VVD landelijk hinderpaal door het vasthouden aan de verhuurderheffing heeft opgelegd aan de corporaties en in Utrecht door een ‘terughoudende grondpolitiek’die het belemmert om woningcorporaties bij locaties voorkeur te geven (minder kosten, meer woonruimte).Dus afschaffen verhuurderheffing en corporaties meer laten bouwen.
2.ook beleggers houden aan sociaal huurverkeer. Beleggers hebben toch al meer vrijheid ten opzichte van huurders door regulering door huurbescherming, bij het prijsbeleid en gebondenheid aan rechten voor bewonerscommissies en huurdersorganisaties.
Haha die Scherpschutter
Utrecht vergelijken met Parijs, London en New Yorkwat een giller voor een stad die een tweede Gent en Aken is en zonder Leidsche Rijn net iets groter als Groningen. Het is dat die gekke vastgoedsector zich zoveel verbeeld in Utrecht en megalonane prijzen hanteert. De bubbel staat weer op barsten, steeds meer mensen piepen en kraken, de vastgoedsector heeft niks geleerd van 2008, is gewoon doorgegaan net vieze spelletjes. Het devies: niet kopen nu mensen, want jullie tuinen er keihard in en betalen veel en veel te veel!
@ Scherpschutter
Ben zelf nogal welgesteld. En zou er veel voor over hebben om in een penthouse rond of in het centrum te wonen. Quod non. Die zijn er niet en komen er niet. Wel een oneindige stroom studenten- en startershokjes. En vergelijk dat ook eens, met de andere grote Nederlandse steden. Steekt Utrecht armzalig bij af. Echt.
@Het piept en kraakt 24/2/2017 – 14:44
Dat soort verhalen hoor ik al 40 jaar mijnheer. Ik kan u vertellen dat mijn opa ooit nog eens weigerde een huis te kopen voor 60.000 gulden (nu 750.000 euro waard) omdat hij risico’s vreesde in plaats van nadacht.
Mijnheer, het probleem van de bubbeltjes zit niet in de vastgoedmarkt maar in de financiële markt. Er is werkelijk niets aan de hand in de vastgoedmarkt: de vraagt naar woningen groeit (zeker in het centrum), die vraag is structureel (de bevolking groeit en welvaart neemt toe) en daarmee zullen ook de prijzen op lange termijn enorm stijgen, zoals ze als sinds de jaren 70 doen, toen u nog voor 100.000 gulden een prachtig grachtenpandje kocht in het hartje van het centrum. Er gaat op zeker nog een bubbeltje barsten in de financiële sector. Dat is inherent aan een monetair systeem dat op een fiat valuta is gebaseerd. Ook dat bubbeltje zal over een jaar of 20 tot 30 als niets anders worden gezien als het tijdelijke hobbeltje in de vorm van een natuurlijke systeemcorrectie die ze was…
Er zijn geen megalomane prijzen. Er is geen gekke vastgoedsector. Er is alleen maar vraag en alleen maar minder en minder aanbod. Zeker in het centrum, waar bijbouwen ook geen optie is. Net als in New York, Londen, Amsterdam en Parijs.
Maar koopt u vooral niet! Velen zullen u dankbaar zijn. 😉
In utrecht zijn het de regels voor het bouwen van nieuwe woningen die woningen onder de 50M2 onmogelijk maken. Omdat de meeste kleine huizen onder de 100m2 effectieve woonruimte hebben, kunnen die ook niet meer in 2 woningen gesplitst worden. Als gevolg daarvan passeren er bij notarissen praktisch geen splitsingen meer. Verre weg de meeste huizen hebben in utrecht een voorgevelbreedte van 4 tot 5 meter en een diepte van 8-10 meter. Daardoor zijn deze huizen allemaal niet splitsbaar en worden ze ook niet gerenoveerd. In werkelijkheid is het dus zo dat de bouwregels van utrecht het beleid van Blok onmogelijk maken. Dit is ook al aan de kamercommissie en aan Blok zelf gemeld bij de bespreking van diens voorstellen, maar men had er geen oren naar. Het nu aangekondigde Blok-beleid is dus een lege huls: de gemeente heeft de invulling daarvan op voorhand belet.
@ Scherpschutter
Je overschat de vrije marktwerking en je onderschat de bestuurlijke sturing. Onze SP-wethouder heeft als doelstelling het aanbod voor studenten en starters te vergroten. In de facilitering daarvan slaagt hij cum laude. Zie de stortvloed aan nieuwe hokjes. En als er dan een marktpartij is die voor het hogere segment wil ontwikkelen slagen onze bestuurders en raadsleden er in dit eindeloos te frustreren en traineren. Zie bijvoorbeeld het project Wilhelminawerf aan het Merwedekanaal.
Je vergelijking met Amsterdam en andere steden gaat niet op. Amsterdam is wel degelijk in staat rond het centrum ook aan het hogere segment ruimte te bieden. Zie het project op nota bene de Dam. Maar ook IJ-oever, Java-eiland, etc. etc. Rotterdam heeft zelfs als officieel beleid goedkopere woningen te vervangen door duurdere. Ten behoeve van de leefbaarheid en diversiteit. En Utrecht? Utrecht bouwt verder aan zijn getto.