De oververhitte woningmarkt in Utrecht vraagt om veel nieuwe woningen om het tekort aan te vullen. De afgelopen jaren heeft de overheid allerlei maatregelen in het leven geroepen in een poging de balans terug te brengen Maar effectief zijn deze maatregelen niet altijd gebleken en daarom zijn ze ook niet onomstreden. Om de toetreding van starters tot de woningmarkt te verbeteren werd bijvoorbeeld de wet opkoopbescherming in 2022 ingevoerd. Dit beleid heeft geleid tot een toename van het aantal starters dat een eigen huis kan kopen. Echter ging dit ook direct weer ten koste van het aanbod op de huurmarkt.

De gemeente Utrecht beschouwt de wet als een positieve ontwikkeling, maar de meningen zijn verdeeld. De woningmarkt in Utrecht staat in ieder geval onverminderd onder enorme druk. In het eerste kwartaal van 2024 waren de prijzen van bestaande koopwoningen in alle provincies hoger dan een jaar eerder. Vergeleken met andere provincies kende Utrecht de hoogste prijsstijging, namelijk 5,7%, berekende het CBS. We spraken met Martin van Plateringen van Inter Immo, een makelaar actief in Utrecht, over de ontwikkelingen op de woningmarkt in Utrecht:

1. Hoe zou je de huidige situatie op de woningmarkt in Utrecht beschrijven?

Martin: De markt in Utrecht is voor iedereen uitdagend. Voor kopers en huurders blijft het lastig om een geschikte woning te vinden, terwijl eigenaren ook steeds meer te maken krijgen met allerlei wetgeving en belastingregels. Hierdoor zien we dat veel verhuurders hun woningen willen verkopen, maar dat is nog niet zo makkelijk. Vaak zitten er al huurders in hun pand en dan is verkopen moeilijker. Als dit wel lukt, heb je aan de woningnood ook geen oplossing geboden. De huurders vertrekken en de kopers komen erin. Maar onderaan de streep blijft de vraag gelijk.

1. Welke trends zie je momenteel in de voorkeuren van kopers en huurders in Utrecht? Zijn er bepaalde typen woningen die meer in trek zijn?

Martin: De prijzen blijven stijgen en dat betekent dat Utrecht voor starters steeds meer onbetaalbaar begint te worden. Je ziet dat verhuurders vaak meerdere huurders in hun woningen hebben, daarmee verdelen ze de maandelijkse kosten en kun je toch betaalbaar wonen. Als deze beleggers deze huizen verkopen ligt de prijs voor de volledige woning in de huidige markt ver buiten het financiële bereik van de huurders. Hier verwachten we wel een verschuiving de komende tijd.

1. Hoe kijken jullie aan tegen de vele wetswijzigingen van de afgelopen periode?

Martin: De wetten en belastingregels lijken vooral een pleister te zijn voor het tekort aan nieuwbouw van de afgelopen jaren. De overheid en gemeenten staan onder steeds hogere druk om iets te doen aan het woningtekort, maar de enige echte oplossing is bouwen. Over de maatregelen wordt lang nagedacht en veel onderhandeld, maar uiteindelijk verschuiven ze het probleem vaak alleen maar. Ook zie ik een zeker risico in het ontmoedigen van beleggers in Nederlands vastgoed. Zij zorgen op de lange termijn voor een gezonde stroom van investeringen in de sector. Deze kleine en grote beleggers zijn kritisch waar echt toegevoegde waarde ligt, want anders krijgen ze hun investering niet terug. De recente uitspraak van de hoge raad over belasting op fictief rendement geeft in ieder geval aan dat we misschien te ver zijn doorgeslagen met alle regels en belastingen.

1. Hoe denk je dat de woningmarkt in Utrecht zich de komende vijf tot tien jaar zal ontwikkelen, en welke factoren zullen deze ontwikkeling het meest beïnvloeden?

Martin: Ik zie momenteel weinig reden om aan te nemen dat er iets gaat veranderen in de krapte op de woningmarkt in Utrecht. Wel verwachten wij dus dat er meer aanbod vanuit de huursector naar koop gaat. Dit is een stapsgewijs proces, omdat beleggers niet in één keer hun panden kunnen verkopen. Tegelijk lees je dat nieuwbouwprojecten om allerlei redenen vertraging oplopen. Het klinkt onwerkelijk, maar vorige week werd bijvoorbeeld bekend dat de aanwezigheid van konijnen voor vertraging van een bouwproject in Utrecht zorgt. Dit soort nieuws biedt natuurlijk weinig hoop op snelle oplossingen.

1. Welke rol kan je als makelaar spelen onder deze ingewikkelde marktomstandigheden?

Martin: We zien dat klanten steeds meer vragen hebben en het tegelijk ook erg op prijs stellen als we ze proactief informeren over alle veranderingen. Het gaat zo snel dat het soms moeilijk bij te houden is. Eigenlijk merken we dat ook een stukje financieel advies steeds meer noodzaak wordt voor makelaars. Klanten schakelen ons niet alleen in voor de aankoop en verhuur van vastgoed, maar ook als adviseur of ze hun strategie moeten heroverwegen. Wij zijn niet ook even blij met elke maatregel van de overheid, maar het biedt wel een mooie kans om van meerwaarde te zijn voor klanten. We proberen het maar positief te bekijken, dan komt het uiteindelijk allemaal wel goed.