Een grote groep Utrechters is er de voorbije maanden achter gekomen dat hen een financiële strop staat te wachten van tienduizenden euro’s vanwege een erfpachtregeling die van kracht is op hun woning. De politiek is druk bezig om een regeling te vinden voor deze groep mensen.
De gemeente Utrecht wil af van de ‘ouderwetse’ erfpachtregelingen die nog altijd gelden in de stad. Hiervoor is afgelopen november dan ook een besluit genomen door de gemeente: huisbezitters op erfpachtgrond kunnen de grond sindsdien in eigendom verkrijgen.
Wat is erfpacht?
Bij de erfpachtregeling in Utrecht heeft de gemeente stukken grond met een huis erop voor langere tijd, meestal 50 jaar, verpacht (soort van verhuurd) aan de bewoner die dan nagenoeg eigenaar wordt van de grond. Bij verkoop van het huis wordt de erfpacht overgedragen aan de nieuwe bewoner. Nu wordt duidelijk dat deze regeling na 50 jaar verloopt en de bewoner opnieuw erfpacht moet betalen aan de gemeente. Utrecht is nog één van de vier gemeentes in Nederland die gebruik maken van de regeling.
In de meeste gevallen is dit gunstig, maar voor een groep die onder de zogeheten niet-eeuwigdurende afkoopregeling valt, was deze wetswijziging vooral een wake-up call. Bij zo’n drieduizend woningen in de stad is de erfpacht namelijk tijdelijk of helemaal niet afgekocht. “Het is een heel ingewikkeld verhaal,” verzucht een bewoonster uit Lunetten, die anoniem wil blijven. “Maar doordat het afkopen van erfpacht ter sprake kwam, wilde ik wel eens weten wat het mij zou kosten. Kreeg ik ineens een berekening van 70.000 euro opgestuurd.”
Groep gestart
De bewoonster uit Lunetten is niet de enige die verbaasd is over de hoge kosten die bij het afkopen van de erfpacht komen kijken. Ze is met andere gedupeerden een groep gestart om zo een duidelijk signaal af te geven aan de gemeente. “Begrijp mij niet verkeerd, ik weet dat de verantwoordelijkheid bij mijzelf ligt, maar het is natuurlijk een stevig bedrag dat door de 5% rente per jaar flink op kan lopen.”
Raadslid Lars Roodenburg (D66) erkent de problemen voor deze groep Utrechters. “Blijkbaar vond de gemeente het in 1983 nodig om grond voor 50 jaar af te laten kopen. De mensen die later zo’n huis hebben gekocht, wisten vaak niet dat ze op den duur opnieuw zulke bedragen zouden moeten gaan betalen voor de erfpacht.”
Rot geschrokken
“Een groep bewoners in Lunetten, Overvecht, Rijnsweerd en Voordorp is zich rot geschrokken,” laat de bewoonster weten. “Vrijwel niemand wist van de hoge kosten die bij de afkoop van erfpacht komen kijken.”
Toch gloort er hoop voor deze groep van 3000 erfpachters in de stad. In 2003 is er namelijk al eens vanuit de gemeente een tijdelijk aanbod geweest om de erfpacht voor ongeveer 12.000 euro eeuwigdurend af te kopen.
Roodenburg wil zich dan ook hard maken om deze regeling nog een keer in te voeren. Maar dan niet tijdelijk: “Dan moeten mensen maar net even op het juiste moment zoveel geld te besteden hebben. In principe is de grond al een keer afgekocht, dus het hoeft een tweede keer echt niet nog een keer volledig afbetaald te worden, maar we kunnen als gemeente ook geen cadeautjes weggeven. We zijn in gesprek met andere partijen om deze regeling nog een keer in te voeren.”
Of deze regeling er gaat komen moet over twee weken tijdens een commissievergadering blijken.
Verontruste erfpachters in de stad kunnen zich bij de bewonersgroep aanmelden via Petitieutrechterfpacht2016@gmail.com.
25 Reacties
ReagerenNu pas wordt duidelijk dat de bewoner opnieuw erfpacht moet betalen? Nu pas wordt duidelijk waarom de bewoner goedkoper heeft kunnen wonen dan eigenaren die de grond in eeuwigdurende erfpacht hebben!
Een argeloze lezer zou uit deze bijdrage kunnen opmaken dat kopers van een huis met voortdurende erfpacht (want zo heet dat als erfpacht niet eeuwigdurend is afgekocht) eigenlijk een beetje dom zijn. Volgens mij is dat niet zo. De erfpachtcanon die op dit moment door ons moet worden betaald, bedraagt 11,34 euro per jaar. Bij de aankoop van het huis, in 2008, zijn wij er vanuit gegaan dat de erfpacht uiteraard zou worden verhoogd na afloop van de looptijd. Wat ons betreft mocht dat best een substantieel bedrag worden. Maar nu lopen de schattingen voor afkoop uiteen van 40.000 t/m 100.000 euro voor ons pand. En dat voor een huis dat al onder water staat en voorlopig echt niet in prijs zal gaan stijgen. En met de mogelijkheid van afkoop hebben wij uiteraard helemaal geen rekening gehouden. Wie kan voorspellen dat een gemeente erfpacht gaat afschaffen? Niemand toch? Die afkoop erfpacht maakt op dit moment ons huis al onverkoopbaar en fors minder waard. Niet dat wij weg willen, helemaal niet, maar het tekent ons probleem.
Ik zou wel wat meer info willen. Om welke huizen, welke buurten gaat het nou precies?
Ik bezit een huis met ‘eeuwig’ afgekocht erfpacht. Het is me niet helemaal duidelijk wat mijn voordeel is om de grond in volle eigendom te krijgen. Het kost €350,- aan gemeentelijke behandelingskosten en kennelijk ook nog iets van €1500,- aan bijkomende kosten (notaris e.d.). Maar wat levert het op?
hoe naïef ben je als je dit niet weet? er is al zoveel over gezegd en geschreven de laatste 30 jaar…..
erfpacht bezorgt Utrechters kopzorgen? hoe is dat mogelijk?! dit staat echt heel duidelijk in je koopcontract! als je dit bent vergeten zeg dat dan gewoon eerlijk maar ga niet verwachten dat de gemeente dit gewoon vrij gaat overdragen. Neem anders gewoon lekker een huur woning
@Patrick. Waar haalt u het idee vandaan dat huiseigenaren met voortdurende erfpacht goedkoper wonen dan huiseigenaren met eeuwigdurende erfpacht? Dat gold al niet voor de oorspronkelijke bewoners en al helemaal niet voor mensen die de huizen later overnamen. In beide gevallen zijn gewoon marktprijzen betaald.
Tja gewoon eigen schuld. Wat denk je dan? Dat je de grond gewoon lekker gratis krijgt. Gewoon kwestie van niet goed opletten toen jullie die huizen kochten. Gewoon de standaard grondprijs betalen. En wat je de afgelopen jaren hebt betaald is feitelijk gewoon een huur van de grond.
Ook in de Binnenstad staan huizen met deze tijdelijke erfpachtconstructie, waaronder die van mij.
Overigens ook gebouwen, denk maar aan de plannen voor de Kade bioscoop die zijn afgeketst omdat de aandeelhouders van parkeergarage Paardenveld de voorgestelde afkoopsom van de gemeente voor de afkoop van de erfpacht (die over niet al te lange tijd afloopt), te hoog vonden. Zoals raadslid Roodenburg al aangeeft: we kunnen als gemeente geen cadeautjes weggeven.
@Jan. De canon van 11,34 per jaar (was 25,– gulden) zie ik zelf als een vorm van administratiekosten voor de gemeentelijke registratie. Waar het om gaat is dat er voor de grond waarop de woning nu staat, opnieuw moet worden betaald na afloop van de erpachttermijn. Na die afloopdatum gaat het dus niet om een verhoging van de erfpacht, maar om alsnog een eeuwigdurende afkoop tot stand brengen.
@Zbrllwp. Eeuwig afgekochte erfpacht= volle eigendom. Je hebt dus niets te zoeken bij een notaris.
Als ik het goed begrijp hebben mensen dus een huis gekocht zonder eigendom van de grond maar hebben niet zo goed opgelet en een prijs betaalt die overeen komt met een huis MET grond?
@Jan: De marktprijzen van een huis met erfpacht moeten lager zijn dan de marktprijzen van huizen met eigen grond. Is dat niet zo, dan moet je het huis niet kopen. Zo simpel is het.
@Zbrllwp: Probeer maar eens iets te bouwen op pachtgrond; daar heb je toch (ondanks afgekocht) toestemming voor nodig. Je kunt zolang het eigen grond niet is dus (creatief) beperkt worden.
@Jeroen en Frank: zo werkt het tot nu toe niet in de praktijk.. je betaalt gewoon de marktwaarde voor een woning waarbij de erfpacht voor 50 jaar is afgekocht. Voor jou 10 anderen.
Wij hebben ons 2 jaar geleden wel in het onderwerp verdiept, maar dachten dat de bedragen in lijn lagen met de bedragen van de aanbieding uit 2003. Dit blijkt in de tussentijd vervijfvoudigd te zijn. 65000 ipv 13000 euro.. En als we wachten tot 2034 is het 1,5 ton.. Dit verdienen we NOOIT terug bij eventuele verkoop. Dus makkelijk gezegd “eigen schuld, had je maar beter op moeten letten”, maar ondertussen zitten 3000 mensen in een vergelijkbare situatie met een huis waar ze dus nooit meer van af komen.
De gemeente heeft afgelopen jaren besloten tot afschaffing van de erfpacht voor nieuwbouwwoningen, en ook woningen waarbij de erfpacht al eeuwigdurend is afgekocht, kunnen nu relatief eenvoudig worden omgezet naar vol eigendom. Wel zo fair dat de politiek ook een handreiking doet voor de restgroep van 3000 mensen die nog onder de oude voorwaarden vallen. Niet gratis, maar wel financieel haalbaar.
Ook wij hebben een huis gekocht met erfpacht die 50 jaar voortdurend is afgekocht. Helemaal geen punt. We betalen nu 11 euro per jaar aan erfpachtcanon.
Wij willen de grond helemaal niet kopen.
Wat het probleem voor ons (en velen) is, is dat de gemeente de grond plotseling kwijt wil, en daarom na afloop van deze erfpachtperiode de erfpachtcanon substantieel wil verhogen naar 5 % van de grondprijs. Bij ons huis blijkt dat na afloop van deze periode op (100.000 euro x 5% =) 416,- euro PER MAAND uit te komen. Dat is voor ons onbetaalbaar. Het huis verkopen met zo’n erfpachtcanon in het verschiet is ook onmogelijk.
Dit hadden wij vooraf niet kunnen voorzien.
Het is zeker niet zo dat huizen met kortlopende erfpacht goedkoper zijn dan huizen met eeuwigdurende erfpacht. Het is op geen enkele manier een issue geweest in de verschillende wijken. Het is pas een issue geworden sinds er een scheefgroei is ontstaan op. de markt. 1. Omdat de gemeente aanbiedt dat je de grond vrij goedkoop in eigendom kunt krijgen. 2. Omdat woningbouwverenigingen een goedkope afkoopregeling met de gemeente hebben en de woningen daardoor heel goedkoop in de markt kunnen zetten.
Het is deze scheefgroei die de markt problematischer maakt voor woningen die niet zijn afgekocht.
Daarnaast, laat ik daar heel duidelijk in zijn, is er in veel gevallen al de marktprijs betaald voor de grond in 1983. Veel mensen moeten na 50 jaar opnieuw de grond volledig betalen. Dat is niet redelijk. Misschien had je t kunnen weten maar dan zijn er wel duizenden mensen in Utrecht maar ook in Amsterdam en andere steden die t ook niet wisten.
Bij ons is alleen de garage erfpacht. wij betalen eur 235 per jaar aan canon. Ik vraag me dan ook af hoeveel het ons gaat kosten als overgaan tot afkoop van het recht van erfpacht.
Ik woon in Voordorp, in een stuk waar de erfpacht wel eeuwigdurend is afgekocht. Denk ik te simpel om met een heel eenvoudige oplossing te komen: in de jaren 1988 (denk ik) tot ong 1996 is deze wijk gebouwd. In het begin met 50 jaar erfpacht, later met eeuwigdurend afgekochte erfpacht. De laatste groep zou een hogere prijs indertijd per m2 betaald moeten hebben dan de eerste groep. Deze gegevens zijn bekend bij de gemeente. Het kan dan toch niet zo moeilijk zijn om het verschil in m2 prijzen (met correctie grondprijsstijging pj) indertijd te berekenen en voor te stellen dat de eerste groep dit bedrag moet bijbetalen om het met terugwerkende kracht om te zetten in eeuwigdurend? Als ze elk jaar nog een bedrag extra betaald hebben wordt dit uiteraard er eerst afgetrokken, de 2de groep heeft ook niets meer per jaar betaald. In geheel Utrecht gaat het om 3000 woningen, dit moet toch ook voor de andere woningen uit te rekenen zijn? Een nieuw erfpachtbedrag obv huidige grondprijzen lijkt mij onredelijk. Er vindt geen nieuwe gronduitgifte plaats. Ik hoop dat deze bijdrage nut heeft en het probleem opgelost kan worden voor diegene die hier tegenaan lopen.
Ik durf te wedden dat de gemeente woz waarde van huizen met erfpacht en die van
huizen met afgekochte erfpacht niet apart berekent.
En als erfpacht zo’n zware last op het huis is,zou het bij aankoop voor de reele waarde vermeld moeten worden, en niet voor de jaarlijkse canonprijs. Het maakt zeker uit voor de koopprijs als er in het koop contract staat dat de gemeente een vordering op de eigenaar heeft van pakmbeet 50000 €
@Gerda G: Ik weet niet of je op mij reageerde. In dat geval dank voor je oordeel. Alleen geen antwoord op mijn vraag. Misschien kun je met je uitgebreide kennis over wat er allemaal geschreven is dat alsnog doen?
@Brigitte: Kennelijk is ‘eeuwig afgekocht’ niet hetzelfde als ‘volle eigendom’, want een voorwaarde om het in volle eigendom te krijgen is dat het eeuwig is afgekocht. Dat doet iemand natuurlijk alleen als het in volle eigendom hebben voordeel geeft.
@Eenmalig: Heb je als eigenaar geen vergunningen nodig dan?
Ik heb nog eens gezocht op internet, maar geen voordelen kunnen vinden om ‘eeuwig afgekochte erfpacht’ om te zetten naar eigendom. Wel heb ik gelezen dat er eigenlijk geen verschil is tussen eeuwig afgekocht of eigendom. In het geval van een verstopte riolering zou erfpacht zelfs voordeliger zijn (als ik het artikel goed heb begrepen) omdat de eigenaar van de grond dan voor de kosten opdraait.
En… dat aanbod van omzetten is niet tijdelijk, zo te zien. Het komt me voor dat ik het dan altijd nog kan doen als het voordeel wel helder is, bijvoorbeeld als ik creatief zou willen zijn (@Eenmalig) of wanneer het huis bij verkoop in volle eigendom opeens veel meer waard zou zijn.
Maar ik laat me graag overtuigen, dus als iemand me de voordelen kan vertellen, dan lees ik dat graag.
Eigen schuld? Lekker makkelijk oordelen. Wij zijn anders voorgelicht. Dat het bedrag per 10 jaar ‘enkele percentages’ zou stijgen. En bij aankoop van het huis wist ik niet dat de waarde zou dalen en ik nu met verkoop nu sowieso schuld heb. Bevordert ook niet de verkoop zo’n extra bedrag van de gemeente er bovenop. En dan laat ik mijn privé-situatie (ziekte en werkeloosheid) er nog buiten. Ik snap trouwens de genoemde jaarbijdrage niet. Wij betalen ruim €1000 per jaar. We hebben ‘voortdurend recht van erfpacht’
Ik heb gelukkig in 2003 mijn erfpacht afgekocht. Ben naar een makelaar geweest met de vraag of het goed is de grond nu in volle eigendom te nemen. Kreeg het antwoord dat het met name goed is voor de notaris.
Vraag het eens aan de expert op het gebied van woningen, Bernard Tomlow, misschien wil deze top jurist eens een gratis advies geven op deze site, wat nu het beste is om te doen.
Bernard is een ontzettende aardige vent, die dit vast wel eens wil doen, of anders ga naar de site van het kantoor, http://www.tomlow-advocaten.nl/.
In Utrecht staan huizen op erfpachtgrond niet afgekocht, waarbij mijn een (half)jaarlijks bedrag, de canon, betaalt. Er staan huizen waarvan de erfpacht voor 50 jaar afgekocht is en waarvoor men aan de gemeente een klein bedrag aan administratiekosten betaald. Er staan huizen waarvan de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht en waarvoor men niets meer hoeft betalen. En er zijn huizen waarvan de grond in volle eigendom is.
Aan de marktwaarde van huizen die op erfpachtgrond staan is in de regel niet te zien of er afgekocht is en als er afgekocht is voor hoelang er afgekocht is.
Wel is er verschil tussen marktwaarde van gelijkwaardige huizen op erfpachtgrond en op eigen grond. Oftewel van het geld wat jouw woning op erfpacht opbrengt kun je geen gelijkwaardige woning op eigen grond terug kopen in Utrecht, maar zal dat vrijwel altijd een mindere woning zijn ( bijv. kleiner, slechte staat, minder grond, minder goede buurt).
Een erfpachtcanon mag van de belasting afgetrokken worden. Het afkoopbedrag mag niet van de belasting afgetrokken worden. Hierdoor kan de keuze door wel of niet af te kopen beinvloed zijn.
@Lies:
Je schreef: “zo werkt het tot nu toe niet in de praktijk.. je betaalt gewoon de marktwaarde voor een woning waarbij de erfpacht voor 50 jaar is afgekocht. Voor jou 10 anderen.”
Dat is dan jammer. Er is niemand die je gedwongen heeft een huis met erfpacht te kopen. Hoe je het ook wendt of keert. Bij erfpacht is de grond niet van jou. Dus naarmate het einde van die 50 jaar dichterbij komt, komt het moment dichterbij waarop je een huis hebt zonder grond. Daardoor neemt feitelijk de waarde van het huis af omdat er een substantiële kostenpost aan staat te komen.
En dat er dan bij de koop 10 anderen voor jou zijn, dan is dat maar zo. Dan moet je gewoon kijken naar een ander huis. Zonder erfpacht. Laten we wel wezen, die 10 anderen waren er ook geweest als er van eigen grond sprake was geweest.
Het voordeel van ‘eigen grond’ tov ‘eeuwigdurend afgekochte erfpacht’? Dat is natuurlijk heel simpel.
1. De grond is jouw eigendom en daarmee ook het huis.
2. De gemeente zou kunnen besluiten de verpachtrechten te verkopen aan een derde partij (!).
3. De banken doen bij financiering van een huis op erfpacht toch moeilijker.
4. Kopers worden wellicht afgeschrikt door een woning op erfpacht ook al is het eeuwigdurend afgekocht.
5. De huidige regeling en omzetting naar eigen grond kan ik de toekomst weer worden afgeschaft door een anders samengesteld college (PvdA is bijv. absoluut voorstander van erfpacht….).
Al deze zorgen die wegvallen zijn de ca. 1500-2000 euries meer dan waard. Vooral als via punt 5 de mogelijkheid tot verkrijging van het eigendom van de grond zou verdwijnen, heb je spijt als je het niet hebt gedaan.