Het verkopen van sociale huurwoningen is al lang een heet hangijzer in Utrecht. Er zijn namelijk te weinig van dit soort woningen en de wachtlijsten zijn ellenlang, het verkopen van dit soort huizen lijkt dan ook in te druisen tegen het oplossen van dit probleem. Daarom wordt er al jaren geroepen dat het moet stoppen. Daar lijkt nu inderdaad een einde aan te komen. Wel vooralsnog voor één jaar, en de gemeente moet de woningcorporaties wel gaan compenseren. Dit en meer staat in de nieuwste afspraken om meer sociale huurwoningen in Utrecht te krijgen.
Er is een tekort aan sociale huurwoningen in Utrecht. De wachtlijsten zijn lang. Daar kan iets tegen gebeuren, en dat is bijbouwen. Alleen gaat dat helemaal niet zo hard. Om een voorbeeld te geven; in de gemeente Utrecht en vijftien andere gemeentes, die samen de regio U16 genoemd worden, werden in 2021 in totaal 437 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. In datzelfde jaar werden er 226 woningen verkocht. In de gemeente Utrecht is het aandeel sociale huurwoningen van 36 procent in 2021 afgenomen naar 32 procent in 2022. Het lijkt dus zelfs de verkeerde kant op te bewegen in de ambitie om meer sociale woningvoorraad te krijgen.
Daarom willen veel partijen dat er helemaal gestopt wordt met de verkoop van sociale huurwoningen. Dit gebeurde wel al steeds minder, maar de verkoop moet nu echt naar een minimum. De afgelopen maanden is het college van B&W daarom in gesprek geweest met woningbouwcorporaties. Niet alleen over het stoppen van verkopen, maar ook over schimmelwoningen en andere zaken. Die afspraken zijn nu bekendgemaakt. En er staat inderdaad in dat er per 1 januari 2024 geen sociale huurwoningen meer verkocht worden, maar daar staat wel wat tegenover.
Compensatie
Maar waarom verkopen corporaties eigenlijk sociale huurwoningen? De verkoop van sociale huurwoningen levert geld op, en dat geld kan weer gebruikt worden voor de bouw van nieuwere en duurzame woningen. Ook kan het een doel zijn om bijvoorbeeld in een wijk waar al veel sociale woningbouw is, iets te verkopen en met het geld dat dat oplevert weer iets te bouwen in een wijk waar nog weinig sociale huurwoningen zijn. Dat zorgt voor spreiding. Het bouwen blijft echter de laatste tijd erg achter en de opinie is nu dat elke sociale huurwoning nodig is. Daarom moeten corporaties stoppen met het verkopen van woningen.
Compensatie
Het beslissen over de afspraken ging niet over één nacht ijs. De titel van het document luidt niet voor niks ‘prestatieafspraken in een turbulente tijd’. Het college van B&W heeft moeten erkennen dat het stoppen met verkopen ‘negatieve invloed heeft op de financiële positie van corporaties en ook tot onherstelbare schade kan leiden’. Daarom is afgesproken dat de gemeente compensatie gaat aanbieden. Dit kan door geld te geven aan de corporaties of door beleidsmatige compensatie, door bijvoorbeeld grond beschikbaar te stellen.
Er is ook al een eerste berekening geweest. De corporaties menen dat een financiële compensatie van 10,4 miljoen euro voor volgend jaar op zijn plaats is, als men ervan uitgaat dat de stop op de verkoop inhoudt dat er 95 woningen niet verkocht worden. Het idee is dat er jaarlijks berekend gaat worden welke compensatie er gegeven moet worden, waar de gemeenteraad vervolgens dus weer naar kan kijken en mee moet instemmen. Als er geen overeenstemming komt over de compensatie, mogen de corporaties weer woningen gaan verkopen. Er blijft trouwens ook een uitzondering gelden voor ‘exoten’, sociale huurwoningen die echt té duur zouden zijn.
Dan staan er nog tal van andere afspraken in het document. Wellicht het belangrijkst; er moet gewoonweg ook meer gebouwd gaan worden. Tot 2030 moeten er ruim tienduizend sociale huurwoningen bij komen, maar of dat ook gaat lukken valt nog te bezien.
Reacties
Verschillende leden van de gemeenteraad hebben zich al langer hard gemaakt voor een volledige stop op de verkoop van sociale huurwoningen. Wij vragen naar hun blik op de afspraken die het college met de corporaties heeft gemaakt. GroenLinks-raadslid Pepijn Zwanenberg is een van hen. Hij is blij dat er nu afspraken liggen, maar zou nog wel graag willen horen of de compensatie inderdaad kan betekenen dat er gewoonweg geld wordt overgemaakt aan de corporaties. Dat ziet hij liever niet gebeuren.
‘We willen allemaal hetzelfde, namelijk meer sociale huurwoningen’
“In principe willen we allemaal hetzelfde, namelijk meer sociale huurwoningen bouwen. En ik vind ook dat we corporaties daarbij kunnen steunen, door bijvoorbeeld grondposities te leveren en beleidsmatig te bepalen dat het aandeel sociale huur per project omhoog moet. We moeten corporaties helpen door ze in de juiste positie te brengen zodat zij zo snel mogelijk nieuwe huizen kunnen bouwen.”
Zwanenberg wijst er ook op dat de verhuurderheffing vanaf 1 januari 2023 al werd afgeschaft. Dit was een landelijke belasting voor partijen als ze meer dan vijftig woningen bezaten, wat bij corporaties natuurlijk het geval is. Door het afschaffen van de heffing zou er veel geld vrijkomen bij corporaties, waardoor het verkopen van sociale huurwoningen minder nodig zou zijn. Daarmee vindt er dus eigenlijk al compensatie plaats. “Ik ben nu wel benieuwd wat dat dan voor gevolgen heeft gehad.”
Ook zijn er nog andere onderwerpen die niet in de afsprakenlijst staan, maar waar Zwanenberg eerder wel aandacht voor heeft gevraagd. Bijvoorbeeld het verplicht kaal opleveren van een sociale huurwoning bij het verhuizen, wat soms bijvoorbeeld zorgt voor het onnodig weggooien van goede vloeren.
‘Dit proberen we al jaren echt voor elkaar te krijgen’
PvdA-raadslid Rick van der Zweth is ook positief over het feit dat eindelijk zwart op wit staat dat het verkopen van sociale huurwoningen nu moet stoppen. “Dat proberen we al jaren echt voor elkaar te krijgen.” Van der Zweth zegt ook te begrijpen dat corporaties tegemoetgekomen worden, maar ook hij zegt dat de voorkeur ligt bij stimuleringsmaatregelen. “Door bijvoorbeeld iets aan de grondprijzen te doen of meer grondposities beschikbaar te stellen.” Corporaties hebben volgens het raadslid ook best wel wat kapitaal in huis.
Hij noemt het ook belangrijk dat er weer heldere afspraken liggen over het slopen van woningen, dat het zoveel mogelijk voorkomen moet worden. Ook noemt hij het positief dat er aandacht is voor schimmelwoningen. “Want we hebben afgelopen jaren te veel signalen gehad dat dit goed mis kan gaan.”
‘We hebben het dan niet over de woningmarkt maar om volkshuisvesting’
Volgens Van der Zweth wordt er met de afspraken ook nog eens benadrukt dat sociale huur zo veel mogelijk geregeld moet worden met corporaties. Ook Zwanenberg van GroenLinks benadrukt dit. Van der Zweth: “Het gaat om betaalbaar wonen, we hebben het dan niet over de woningmarkt maar om volkshuisvesting.” De gemeente(raad) en corporaties moeten elkaar daarom opzoeken en steunen. “Een marktpartij kan sociale huurwoningen bouwen en die bijvoorbeeld na twintig jaar gewoon weer duur gaan verhuren of verkopen. Een corporatie doe dat in principe niet. Daarnaast zijn woningen van corporaties ook bedoeld voor kwetsbare Utrechters. Mensen uit de maatschappelijke opvang kunnen uitstromen naar dit soort sociale huurwoningen.”
‘Het klinkt leuk, maar het gaat niet voor meer sociale huurwoningen zorgen’
De Utrechtse fractie van de VVD denkt er anders over dan GroenLinks en de PvdA. “We zijn als VVD Utrecht tegen een algehele stop op de verkoop van sociale huurwoningen”, zegt raadslid Tess Meerding. “Wij vinden namelijk dat corporaties de mogelijkheid moeten behouden om in bepaalde situaties toch voor verkoop te kiezen. Bijvoorbeeld als de onderhoudskosten of verduurzamingskosten van een corporatiewoning zo hoog zijn, dat verkoop onderaan de streep meer oplevert. Soms kun je voor het geld dat de verkoop van één sociale huurwoning oplevert namelijk twee nieuwe woningen terugbouwen.”
Meerding noemt een algehele stop op de verkoop van sociale huurwoningen ‘symboolpolitiek’. “Het klinkt leuk, maar het gaat uiteindelijk niet voor meer sociale huurwoningen zorgen. Dat het college nu ook aankondigt dat de maatregel alleen in 2024 al 10,6 miljoen gaat kosten, vinden wij al helemaal niet uit te leggen. Dit is een fors bedrag, dat we niet zomaar kunnen vrijmaken, zeker niet gezien de huidige financiële situatie van de gemeente en de dreigende tekorten. Ook maken we ons zorgen over de toekomst, moeten we dan ieder jaar 10 miljoen gaan uitgeven?”
Staat er volgens de VVD dan ook nog iets goeds in de nieuwe afspraken? “Er zijn ook samenwerkingsafspraken waar we ons wel in kunnen vinden. Ook de VVD vindt bijvoorbeeld dat je mensen echt niet in een schimmelwoning kunt laten zitten. We zijn daarom blij dat hier extra aandacht voor is in de afspraken.”
9 Reacties
ReagerenIk snap niet dat zoveel mensen het normaal vinden dat de ene persoon in een wijk 1.500 euro hypotheek moet ophoesten terwijl anderen op dezelfde plek wonen voor 500 euro huur. Marktwerking geldt wel voor de ene maar niet voor de andere blijkbaar..
Als je dit soort verschillen noemt dan speelt het instapmoment ook mee.
Iemand die in de jaren ’90 of eerder gekocht heeft zit ook met pretoogjes te kijken naar de waarde van zijn huis op Funda.
Als je nu een woning gaat huren die 1500 euro aan hypotheeklasten geeft dan denk ik niet dat de huur 500 euro is.
Tenzij je iets concreter kunt worden.
@Jeroen
U snapt het niet? Doe is cursus hoe een hypotheek in ons belasting systeem zit ingebakken en hoe huur dat niet zit? Best eenvoudig. Op google vindt je al van alles. En dat wij als Utrechters de tekorten van de gemeente weer op gaan hoesten is opnieuw een teken van wel populair doen maar niet weten hoe de markt werkt.
1) volgens mij hebben op de SP na alle partijen de vermarktting van corporaties ingezet in de nineties en zero’s.
Subsidies werden afgeschaft en schulden werden weggestreept, de brutering. Overheid trok zijn handen van de woningbouw af.
2) Toen kwam de EU erbij, op een paar doelgroepen na, moet de markt het oplossen, want staatssteun is slecht. Dat Nederlandse pro Europese daar in Brussel wellicht nog vaart achter hebben gezet maakt voor mijn punt niet zoveel uit.
Het idee in de nineties was bij de overheid dat de woningen zoveel waard zijn, en ook nog zouden stijgen in waarde dat corporaties makkelijk met de verkoop van sommige aantrekkelijke woningen genoeg geld hadden voor de bouw van een veelvoud van standaardwoningen. Het Rijk veronderstelde dat maar eigenlijk zeggen corporaties dat het Rijk daar ongelijk in heeft, zelfs in Utrecht kunnen corporaties hun woningbestand niet laten groeien uit vermogen, wantimmers 1 woning bouwen is volgens hun ook 1 woning verkopen.
Vraag uit de categorie “wordt FC Utrecht ooit nog kampioen “. Natuurlijk niet, de vastgoedmafffia heeft zoveel macht die is niet meer te stoppen.
@Utrechter2, mag Bromsnor u eraan herinneren dat de bruteringsoperatie begon met de Nota Heerma (CDA) in de nadagen van kabinet Lubbers2. In de nota was het uitgangspunt dat burgers meer moesten betalen voor wonen (niet echt een SP speerpunt). Dit beleid is ten uitvoer gebracht door het kabinet Kok 1 waarin ook de VVD zitting had. In dit hele verhaal speelt de SP geen enkele rol. Verder heeft het kabinet Rutte 1 de afbraak van de woningbouwcorporaties ingezet door hun vermogen met een speciale belasting af te romen.
Bromsnor weet niet waar u uw informatie vandaan haalt, want er klopt helemaal niets van.
@Jeroen: omdat degene met 500 euro huur die 1500 euro hypotheek niet kan ophoesten. Dat noemt m’n sociaal woningbeleid. Wel eens van gehoord..?
Overigens zijn die huizen met 500 euro huur niet dezelfde als die van 1500 euro hypotheek. Dus ik ben benieuwd over welke wijk u het heeft?
@Bromsnor: beter lezen wellicht? Utrechter2 zegt juist dat alle partijen op de SP na hebben meegewerkt aan de ontstane situatie.
Kabinet Kok1? Onder leiding van de socialisten van de PvdA?
Rutte 1? Waar ook D66 en andere partijen in zaten?
Maar goed, het niet verkopen van huurwoningen is asociaal ten opzichte van de mensen op de wachtlijst. Voor de topbedragen die nu worden verkregen bij verkoop kan de woningbouwvereniging makkelijk 1,5 en wellicht zelfs wel 2 nieuwe woningen terugbouwen. Daardoor zou de wachtlijst aanzienlijk afnemen. Maar door niet te verkopen beschermt de woningbouw de zittende huurders die voor een appel en een ei al jarenlang op prachtige AAA locaties huren en dat gaat ten kosten van de woningzoekende zonder een dak boven hun hoofd. Asociaal dus van de cooperaties.
@JdV:
Dank je wel JdV voor het oplossen van veel verwarring.
Mijn punt bljft dat het Rijk ervan uitgaat dat door de enorme waardestijging van corporatiebezit vanaf de jaren ’90 ze genoeg vermogen hebben om woningen te bouwen. Overwaarde genoeg stelt het Rijk.
Maar corporaties claimen dat ze hooguit 1 huis kunnen terugbouwen voor 1 verkocht huis. Met andere woorden: ze kunnen hun voorraad hooguit verversen en hun voorraad sociale huurwoningen niet laten groeien.
En dat geeft een probleem: door de enorme stijging van de woningprijzen zijn starters die vroeger fluitend een koopwoning konden kopen opeens afhankelijk geworden van corporatiewoningen. Dus er is een groeiende groep die tussen wal en schip valt. Wel een baan, maar geen recht op overheidssteun want de EU vindt op dit moment nog juist dat de overheid geen staatssteun mag verlenen en zich alleen mag beperken tot woningbouw voor studenten en bijstandsgerechtigden.
Toine Goossens geeft trouwens een leuk en vooral interessante inkijk in de zeer riante financiële situatie van corporaties 🙂
Zijn reactie staat op dit moment onderaan op 9/11/2023 – 15:19
https://www.duic.nl/wonen/gemeente-utrecht-wil-woningcorporaties-compenseren-als-zij-stoppen-met-verkopen-van-sociale-huurwoningen/
Het komt erop neer dat corporaties al zeer goed in de slappe was zitten door de woningen die ze al reeds hebben verkocht en door de huren die ze binnenhalen op bestaande woningen.