Sinds de invoering van de opkoopbescherming worden er in Utrecht minder woningen opgekocht door investeerder en hebben starters meer kans op een woning. Dat laat de gemeente Utrecht weten.
Opkoopbescherming is een regel, ingevoerd in maart 2022, waardoor bijvoorbeeld beleggers of pandjesbazen een huis niet meer mogen kopen om het vervolgens te verhuren.
Door deze regel moeten starters en mensen met een middeninkomen meer kans hebben bij het kopen van een woning. Het gaat om woningen die 587.000 euro of minder waard (WOZ) zijn en de regel geldt alleen de eerste vier jaar na aankoop van het huis.
In de eerste helft van 2018 ging 13 procent van alle verkochte huizen direct daarna de verhuur in, en in de eerste helft van 2023 was dit nog maar 2 procent. Waar in het tweede halfjaar van 2021 nog 46 procent van de woningen werd gekocht door een koopstarter, is dit in het tweede halfjaar van 2023 toegenomen tot 53 procent.
Ook is in de cijfers terug te zien dat het aandeel jongeren (tot 35 jaar) dat een woning koopt is toegenomen, van 42 procent in 2021 naar 56 procent in 2023. Wel moet worden opgemerkt dat het verhogen van de overdrachtsbelasting in 2021 ook een rol heeft gespeeld in de ontwikkeling van bovenstaande cijfers.
Afwijken van opkoopbescherming
De gemeente Utrecht liet in augustus van dit jaar op vragen van DUIC nog weten niet bij te houden hoeveel vergunningen er worden afgegeven voor het afwijken van de opkoopbescherming. Eigenaren kunnen namelijk zo’n vergunning aanvragen als ze een huis hebben gekocht en een goede reden menen te hebben om het toch direct te verhuren.
Nu blijkt dat de gemeente deze cijfers wel heeft. Het gaat om ongeveer 85 vergunningen. Daarbij gaat het wel om meer dan 85 woningen. Een enkele specifieke vergunning die DUIC tegenkwamen is namelijk geldig voor zo’n honderd (zorg)appartementen aan de Winklerlaan.
Reactie
Wethouder Dennis de Vries (Wonen): “Voor veel partijen is wonen nog steeds een manier om snel veel geld te verdienen. Bijvoorbeeld door woningen te kopen en voor veel geld te verhuren; ‘buy-to-let’ noemen we dat. In Utrecht maken we daar een vuist tegen. Het is goed om te zien dat onze opkoopbescherming werkt; we gaan daar uiteraard onverminderd mee door. Het sluit aan bij ons uitgangspunt dat wonen geen verdienmodel mag zijn; het is een fundamenteel recht.”
Gekoppelde berichten
Onduidelijk hoe vaak gemeente Utrecht toestemming gaf voor afwijken van opkoopbescherming
Het is onduidelijk hoeveel vergunningen de gemeente Utrecht heeft uitgegeven aan vastgoedeigenaren waarmee ze zich…
Prijsgrens opkoopbescherming in Utrecht wordt flink opgeschroefd tot 587.000 euro
Vanaf volgende maand mogen woningen van 587.000 euro of minder niet meer gekocht worden voor…
Huizen duurder in Utrecht, dus gaat prijsgrens opkoopbescherming ook omhoog
De prijsgrens waarbij huizen niet opgekocht mogen worden om daarna weer te verhuren gaat flink…
Woning kopen voor de verhuur? Dat wil Utrecht met deze nieuwe regel tegengaan
Een woning kopen in Utrecht om vervolgens te verhuren, dat moet verleden tijd worden. Althans…
21 Reacties
ReagerenTja allemaal leuk en aardig, maar volgens mij zijn er ook een heleboel mensen op de huurmarkt die niet kunnen of willen kopen, maar wel een woning nodig hebben… Deze regeling lost dus niets op, maar verschuift het probleem alleen maar van de koopstartersmarkt naar de huurdersmarkt.
Ik vind het bijzonder vreemd dat er door heen enkele journalist even doorgevraagd wordt of dat er geen enkele kritische econoom aan het woord komt. Het persberichtje van de gemeente Utrecht wordt zo klakkeloos overgenomen.
Dit beleid is een prachtig voorbeeld van waterbed beleid. Je lost het aan de ene kant op door er op te drukken en aan de andere kant plopt het in een andere vorm weer op. Maar zover kijken de ambtenaren niet, die zijn te druk met zichzelf schouderklopjes geven omdat ze ‘de woning nood opgelost hebben’.
@Fred: Zucht. Elke starter die kan kopen laat een huurhuis achter dan wel doet geen beroep op de huurmarkt omdat hij/zij/x een koopwoning heeft gevonden. Meer starters die kopen is dus ook meer huurhuizen voor mensen die dat niet kunnen of willen. Moeilijk he?
Tuurlijk werkt dit.
@ Fred
Wat een bullshit, dus omdat mensen een huurwoning nodig hebben, betekent dit dat beleggers mensen maar mogen uitknijpen tot op het bot? Financieel binnenlopen op een mensenrecht?
Mensen als jij vinden het nog gererchtvaardigd als mensen een rekening krijgen voor de lucht die ze inademen. Laten we dat ook maar gaan vermarkten. Sjongejongejonge.
Woningen zijn gemaakt om in te wonen. Niet om mee te beleggen. Particulieren kunnen nog steeds verhuren voor iets meer dan de hypotheeklasten en kosten. Kan allemaal prima. Grotere verhuurders kunnen ook nog steeds marge behalen.
Eerlijke verhuurders kunnen trouwens nog steeds een goed belegde boterham verdienen. Deze verhuurders zijn namelijk ook gewoon nog steeds actief op de woningmarkt. Net als verhuurmakelaars.
Zijn starters belangrijker dan huurders ? Er zijn mensen genoeg die om allerlei redenen geen woning kunnen of willen kopen.
Hopelijk kunnen straks deze starters dan hun huis verhuren als ze verhuizen zodat niet de hele huur markt instort.
Het is gewoon een waterbed effect.
Het enig wat helpt is hoger, meer woningen op de zelfde grond, en sneller bouwen.
Al het andere heeft gewoon weer andere negatieve effecten.
@Fred als het niets oplost ga je er vanuit dat al die huurders vrijwillig huren. Terwijl het misschien potentiële kopers waren die uit de markt gedrukt werden. De afgelopen jaren lagen de maandlasten voor koop al snel duizenden euro’s per jaar lager dan het huren van hetzelfde huis in een stad als Utrecht. En dan bouw je nog niks op ook.
Het is ook beter voor de economie dat meer mensen een huis bezitten, en zij hebben vaak ook meer belang iets moois van het pand te maken dan een huisjesmelker.
@Fred
Deze regeling heeft wel degelijk zin, want het wordt commerciële verhuurders moeilijker gemaakt om grof geld te verdienen aan het tekort aan woningen. Die commerciële partijen zijn bereid om meer te betalen, en kapen de huizen vaak weg voor de neus van particuliere bieders.
Door deze maatregel zullen de huizenprijzen ook (iets) minder snel stijgen.
Het totale tekort aan huizen, zowel huur als koop, blijft echter wel hetzelfde.
@Verhuur markt problemen groter
Ja, starters zijn belangrijker dan huurders.
Het merendeel van de huurders op de vrije markt zijn ONVRIJWILLIGE huurders; zeker in een stad als Utrecht. Mensen die qua inkomen en wens makkelijk kunnen kopen/ hyoptheek kunnen afdragen, maar doelbewust door de markt in de huurdersgroep gestort zijn en als huurders uitgeknepen worden, want daar valt meer winst te boeken. Een heel simpel markteconomisch spel. Veel (starters-)woningen worden/ werden en masse opgekocht door beleggers gefincierde vastgoedfirma’s (“uw belegging rendeert gegarandeerd” en dat soort mooie slogans), het is echter zuurverdiend geld van de starters dat rendeert en de starters worden door een enorme hoeveelheid aan kapitaal uit de markt geconcurreerd en zo gedwongen tot huurslaaf gemaakt.
Kennelijk is dat ook echt zo, zoals je uit de in het artikel aangehaalde cijfers kan opmaken, want het aantal panden wordt niet meer door beleggers opgekocht, maar dus rechtstreeks door starters. En dat is GOED voor de stad en de buurt. Echte bewoners in plaats van beleggingsopbjecten, waarvan je je maar moet afvragen wie daar eigenlijk precies komt wonen (als het niet ook vaak de toerist is).
Het is goed hier beleid op te voeren, want huizenbezit en huizenkoop, hypotheken, zijn goed voor de landelijke economie en daar moet de overheid beleid op maken.
Beleggers en vastgoedjongens zijn met zichzelf bezig en met zelfverrijking en niet de met de stad of het land. Het geld dat verdiend wordt, wordt ook de stad en het land uit weggelsuid in plaats van geïnvesteerd. Hun gedrag is bewezen niet goed voor de economie, want is uiteindelijk stilstaand geld,, vermogen, dat niet meer in de economie rendeert.
@ Lombokker. 👍
“ Deze regeling heeft wel degelijk zin, want het wordt commerciële verhuurders moeilijker gemaakt om grof geld te verdienen aan het tekort aan woningen. Die commerciële partijen zijn bereid om meer te betalen, en kapen de huizen vaak weg voor de neus van particuliere bieders.”
Dat heb je heel goed gezegd!
Woning stichtingen doen toch het zelfde
In ammesfoort oud huur huis in de vrije sector duwen en dan 1200 euro huur innen voor een huis wat op is
Landelijk stijgt het aantal starters op de woningmarkt door aangekondigde landelijke regelgeving, hogere (cao) lonen en andere factoren. Vreemd dat de cijfers in Utrecht dan (enkel) aan de opkoopbescherming wordt gekoppeld.
De hele waarheid is dat de huizen in combinatie met de huidige rente simpelweg te duur zijn geworden om een fatsoenlijk rendement te behalen dmv verhuur. Daarnaast zijn er wat wetgevingen veranderd wat het ook steeds minder intessant maakt. En als laatste wil een bank ook niet zomaar meer garant staan voor een verhuur huis.
@ Martien vondenhoff
Lijkt me sterk. Een paar jaar geleden deden ze dit inderdaad nog om onder andere de kosten van de sociale woningbouwvoorraad te financieren, maar dat mogen ze sinds een aantal jaar niet meer of nog maar in hele beperkte mate. De kans dat dit een uitzondering is of gewoon afgesproken met de gemeente Amersfoort lijkt me groter.
Daarnaast is een woning die voor 1200 euro verhuurd wordt geen Sociale Woningbouw, maar vrije sector huur. Een coöperatie verhuurt ook middenhuur en vrije sector huur. Dat zal in dezen dus wel het geval zijn.
Kortom, er zijn minder huurwoningen zodat rijke starters makkelijker een huis in Utrecht kunnen kopen. Immers, de hypotheekrente is enorm gestegen waardoor een huis van €587.000 wat begin 2022 nog €490/mnd (1%) was nu €2200/mnd kost (4.5%). De jubelton is weliswaar ook afgeschaft maar familiehypotheken zitten in de lift en alleen rijke families kunnen die aan rijke starters verstrekken…
Well done, sociaal elitair links!
@JdV
Die vlieger gaat niet op.
Particuliere verhuurders verkopen op grote schaal hun belegging omdat verhuren dankzij Rutte IV niet meer rendabel is (bijvoorbeeld extra investeringen voor milieu/klimaataanpassingen welke niet mogen worden doorberekend). Nieuwe investeerders laten het daarom ook afweten. Dus er komen alleen maar minder huurwoningen terwijl de vraag naar huurwoningen stijgt en kopen onbereikbaar wordt dankzij ECB/EU beleid.
@Henk
Peter Boelhouwer heeft het landelijk woonbeleid al op deskundige wetenschappelijke wijze herhaalde malen compleet aan flarden geschoten omdat pabo onderwijzers geen economische kennis hebben omdat ze dat vak niet op basisscholen geven. Deze opkoopbescherming valt daar ook onder.
@Kloek
Je hebt gelijk, maar het is eigenlijk nog erger. Het is niet eens zozeer kapitaal dat de markt opgeblazen heeft, maar krediet.
In de praktijk konden veel huurders in de vrije sector om allerlei redenen geen hypotheek krijgen. En dus mogen ze voor 400 euro per maand extra de hypotheek van een ander aflossen. Dus veel van die particuliere ‘huizenbezitters’ zitten gewoon tussen de bank en de huurder in. Dat kan alleen maar door hele gunstige voorwaarden voor krediet voor verhuur bij mensen die al een beetje kapitaal, een vast contract en/of een redelijk inkomen hebben. Ik heb verhalen gehoord van banken die liever voor een verhuurder dan een koper gingen omdat ze de extra cashflow aan huur alvast meenamen bij het krijgen van de hypotheek. Eigen geld van de verhuurder was amper nodig, het was sowieso de veilige optie voor de bank. Vandaar dat zoveel kleine jongens ook opeens pandjesbaas gingen spelen.
Als ze echt radicaal willen handelen zouden ze eens moeten kijken of die ‘duurhuurders’ die er jaren zitten en netjes betalen de hypotheek gewoon kan overnemen met een garantstelling van de overheid. Deze huurder is immers eigenlijk de daadwerkelijke investeerder. Wat de huurder meer dan de hypotheek heeft betaald terug in de pot. De overwaarde vanaf begin verhuur tot nu 50/50? Eenmalige investeringen naar de eigenaar. Als er dan nog verschil is schiet de overheid het voor met gunstige voorwaarden. Er is vast een verdeelsleutel te vinden om de huismelkers op een redelijke manier te onteigenen.
@ Jan
Waarom zou een bank in godsnaam ook garant staan voor de verhuur van een huis?
Een beetje garant staan zodat iemand anders slapend rijk kan worden aan het geld dat iemand anders inbrengt? Dus iemand anders mag de hypotheek _ de winst van de zelfverklaard pandjesbaas gaan lappen, zodat die slapend rijk kan worden? Een huurder die in een normale marktsituatie, zoals die bestond tot de neo-liberale agenda er van bovenaf door de VVD heen geduwd is/ door onze strot geramd is, geowon kon kopen ipv huren?
Het is ook een belachelijke situatie. Mijn universitair geschoolde collega (30, roots in Groningen, werkt net als ik in Utrecht) zit voor 1100/maand al 5 jaar – afhankelijk van het jaargetijde – te vernikkelen dan wel gaar te stomen op een zoldertje van 25 vierkante meter. Kan als alleenstaande niks kopen, ook niet in de buurt.
Ik heb de mazzel dat ik een partner heb en net een paar jaar eerder op de woningmarkt kwam. Wij zitten voor 1350/maand (gedeeld door 2 dus) in een heerlijk jaren 30 huis.
Tijd dat er wat meer starterswoningen beschikbaar komen ten koste van huisjesmelkers als die van mijn collega.
Belangrijker is dat een tweede huis in box 3 valt. Dat betekent ca 2 % box 3 belasting over de woz waarde betalen. Voor een huis van 4 ton woz is dat al ca 8.000 euro per jaar/ 665 euro per maand om die belasting te compenseren. Dan zijn de huurinkomsten ook nog eens in box 1 belast. Kortom je zit al zowat tegen 1.000 euro huur om deze belastingen via huur te compenseren. Dan nog regels over maximale huurprijs en jaarlijkse stijging. Komt er nog onderhoud bij. Verhuren is niet zo interessant meer. Vandaar dat heel veel particuliere eruit stappen en hun 2e huis die zij in de verhuur hadden verkopen. In heel Nederland speelt dit, maar extra in de studentensteden. En dat is goed nieuws voor starters.
Het is fijn dat meer starters een huis hebben kunnen kopen. Of dat door de opkoopbescherming komt is niet geheel duidelijk; daarvoor zou men ook de hogere belasting voor verhuurders moeten bekijken, volgens een bevriende makelaar een veel grotere drempel dan de opkoopbescherming.
Verder kan ik u uit eigen onderzoek meedelen dat ca. 70% van de verhuurvergunningen die wel aangevraagd en goedgekeurd zijn, gaan naar ouders die een pand kopen en verhuren aan hun kind, al of niet in een hospita-constructie. Ik denk dat het voor kinderen van rijke ouders ook makkelijker is geworden om aan een huis. te komen, nu de beleggers er wat minder zin in hebben.
@ Cohen, oef, ik wist wel dat er hier wat liberalen en socialisten zitten, maar jij spant wel de kroon met je voorstel…