Honderden Utrechtse erfpachters gaan de komende jaren te maken krijgen met forse kosten. Vanaf 2027 lopen hun oude erfpachtcontracten af. Om in hun huis te kunnen blijven wonen, moeten de erfpachters jaarlijks duizenden euro’s gaan betalen of de erfpacht afkopen. Afkopen kost vele tienduizenden of zelfs honderdduizenden euro’s. Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) luidt dan ook de noodklok en verwacht dat zo’n 1200 erfpachters in de knel komen. Een deel van hen zal zelfs gedwongen zijn hun woning te verkopen.
Utrechtse erfpacht in het kort
Utrecht heeft in de decennia tot 2015 grond uitgegeven in erfpacht. Dat betekent dat mensen die een nieuwbouwhuis kochten geen eigenaar werden van de grond waarop hun huis staat. In plaats daarvan betaalden zij pacht aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Dit wordt canon genoemd. Voor de mensen die geen jaarlijkse canon wilden betalen, was er een mogelijkheid deze voor vijftig jaar af te kopen door de volledige waarde van de grond aan de gemeente te betalen.
In 1989 wijzigde de gemeente het systeem, zodat de stijging van de grondwaarde voortaan ten goede zou komen aan de woningeigenaren. De canon die rustte op de grond moest voortaan eeuwigdurend worden afgekocht zodra de grond werd uitgegeven. Deze afkoopsom was gelijk aan de grondwaarde van het perceel. De erfpachter hoefde hierna geen canon meer te betalen.
De canon en afkoopsommen worden de komende jaren opnieuw vastgesteld voor de erfpachters met oude contracten. Dit is een groep van zo’n 1350 erfpachters. Het overgrote deel van de erfpachters, enkele tienduizenden, valt onder de ‘nieuwe’ erfpachtregels van 1989 en heeft de canon eeuwigdurend afgekocht. Zij worden dus niet geconfronteerd met nieuwe kosten.
Gestegen grondprijs = hogere canon
Voor de 1350 erfpachters, die vallen onder de ‘oude’ regels, wordt de hoogte van de canon periodiek vastgesteld. De hoogte van de canon hangt samen met de actuele waarde van de grond. Aangezien de grondprijzen fors zijn gestegen, betekent een nieuwe canon doorgaans een flink hogere canon. Ook zijn er mensen die voor het eerst canon gaan betalen. Bij een deel van de erfpachters is de canon in een ver verleden voor vijftig jaar afgekocht. Nu dit tijdvak van vijftig jaar afloopt, moet er canon worden betaald. Het gaat hierbij om bedragen van vele duizenden euro’s per jaar.
We spreken met Ruud van de Weert. Samen met zijn vrouw woont hij in een hoekhuis in Lunetten. Over twee jaar gaat hij met pensioen. Hij is de eerste bewoner van het huis en kocht de woning in 1989. Het was precies de tijd waarin de gemeente de erfpachtregels veranderde. Hierdoor woont hij in een buurt waar in de ene straat oude contracten zijn afgesloten en in de andere nieuwe. ”In hetzelfde wijk”, zegt hij op z’n Utrechts.
Van der Weert betaalde er 30.000 gulden voor plus 5.500 gulden btw vertelt hij
Van der Weert heeft een oud contract. De termijn van vijftig jaar waarvoor hij de canon afkocht, verloopt over een paar jaar. De gemeente stelt dan een canon vast die Van der Weert moet betalen. De andere optie is om de canon alsnog eeuwigdurend af te kopen.
Buurtgenoten die hun woning een paar maanden later kochten, vallen onder de nieuwe regels van 1989. Voor hen geldt dat ze de canon niet voor vijftig jaar, maar voor altijd afkochten bij de aanschaf van de woning. Zowel voor Van der Weert als de buur even verderop geldt dat het afkoopbedrag gelijk was aan één keer de grondwaarde. Van der Weert betaalde er 30.000 gulden voor plus 5.500 gulden btw vertelt hij. Hij was zich ervan bewust dat hij te maken had met erfpacht en dacht dat er over vijftig jaar wel weer iets betaald zou moeten worden, maar nooit de volledige grondprijs.
Lunetten
In 2003 ontving Van der Weert een brief van de gemeente. De gemeente deed hierbij het aanbod het oude erfpachtcontract om te zetten naar de nieuwe regels van 1989. Van der Weert moest een afkoopsom van 11.000 euro betalen als hij gebruik wilde maken van het aanbod. Van der Weert verdiepte zich niet in het aanbod. Hij had net geld geleend om zijn woning te verbouwen.
In 2017 ontving Van der Weert opnieuw een brief van de gemeente. Hierin werd opnieuw een aanbod gedaan om zijn erfpachtcontract om te zetten naar de regels van 1989. Ditmaal bedroeg de afkoopsom 30.000 euro. Daarnaast was er een mogelijkheid onder de regels van 1989 een jaarlijkse canon te gaan betalen van 1.500 euro. Ditmaal gingen de alarmbellen bij Van der Weert af en ging hij zich in het onderwerp verdiepen. Hij besloot niet op het aanbod in te gaan vanwege het onrechtvaardigheidsgevoel dat het opriep. Van der Weert had immers al een keer de volledige grondprijs betaald. Hij koos voor de juridische weg.
Op basis van de conversieregeling kan Van der Weert er alsnog voor kiezen de canon af te kopen. De afkoopsom wordt dan wel vastgesteld op basis van de huidige grondwaarde. Door de gestegen prijzen bedraagt de afkoopsom nu zo’n honderdduizend euro. Van der Weert heeft berekend hoe de financiële situatie eruit komt te zien als hij nu niks doet en wacht tot de vijftig jaar zijn verstreken. De gemeente zal dan een nieuwe canon en afkoopsom vaststellen.
De afkoopsom komt uit op een bedrag van 189.000 euro
Volgens Van der Weert zal de canon zo’n 5.000 euro per jaar gaan bedragen. De afkoopsom komt uit op een bedrag van 189.000 euro. Voor beide bedragen geldt dat deze jaarlijks met twee procent worden verhoogd. Deze canon en afkoopsom zijn niet alleen zo hoog doordat de woningprijzen zijn gestegen. Van der Weert verbouwde zijn woning ook tweemaal, waardoor de woning meer waard werd. Een waardestijging die doorwerkt in de waarde van de grond en dus in de hoogte van de canon.
Rauw op het dak
Terwijl Van der Weert torenhoge kosten op zich af ziet komen, ligt dit voor zijn buurtgenoten die vallen onder de regels van 1989 heel anders. Zij hebben de erfpacht eeuwigdurend afgekocht en hoeven niks meer te betalen. Sterker nog, zij profiteren van de forse prijsstijgingen van de woningen en de grond. Als deze woningeigenaren hun huis verkopen, kunnen ze immers een hogere prijs vragen.
Het valt Van der Weert rauw op zijn dak. Hij vindt de bedragen absurd. Vooral omdat hij in 1989 al een keer de waarde van de grond betaalde. Van der Weert heeft daarom meegedaan aan de rechtszaak die de SEBU aanspande tegen de gemeente. Het leverde echter niks op. De rechter kijkt er juridisch naar en dan geldt ‘contract is contract’. Ook de gemeente vliegt de zaak juridisch aan. Redelijkheid en billijkheid ontbreken hierbij, volgens Van der Weert. “De gemeente geeft extra voorlichting. Ze schaven aan de takken, maar niemand zegt hak die boom om.”
Van der Weert kan de nieuwe canon betalen, maar het wordt wel interen. Verhuizen is volgens Van der Weert geen optie in de huidige woningmarkt. De afkoopsom kan hij niet betalen. Door zijn leeftijd is het ook niet mogelijk om een lening af te sluiten om de afkoopsom te financieren. Hij zal dus de canon van 5.000 euro per jaar moeten gaan betalen. Tegelijkertijd gaat zijn inkomen naar beneden als hij met pensioen gaat, zo legt hij uit.
Conversieregeling 2017
In tegenstelling tot Van der Weert hebben veel mensen hun oude contract laten omzetten naar aanleiding van het aanbod uit 2017. Een kleine 1.800 erfpachters hebben dit gedaan. Zij het veelal onder protest, zegt de woordvoerder van het SEBU. Duizend erfpachters hebben net als Van der Weert alsnog de mogelijkheid de canon af te kopen op basis van de conversieregeling uit 2017.
De gemeente laat weten te begrijpen dat erfpacht complex is
De gemeente laat weten te begrijpen dat erfpacht complex is en dat een eventuele verhoging van de canon de erfpachters bezighoudt. Zij zegt daarom haar best te doen de erfpachters zo goed mogelijk te informeren. Zo organiseerde de gemeente informatieavonden, wijkspreekuren en telefonische spreekuren. Daarnaast gaat de gemeente kijken of er een regeling nodig is waarbij kan worden afgeweken van de voorwaarden als de individuele omstandigheden van een erfpachter hiertoe aanleiding geven.
Lagere koopprijs
Erfpacht is niet alleen maar nadelig voor woningeigenaren volgens de gemeente. Zo mag je verwachten dat een woning met erfpacht goedkoper is dan een woning die staat op de grond die eigendom is. In de tijd dat Van der Weert zijn woning kocht, werd alle grond in erfpacht uitgegeven. Maar mensen die tussentijds een woning hebben gekocht waarop erfpacht van toepassing is, betalen weliswaar canon, maar hebben waarschijnlijk ook een lagere aankoopprijs betaald. Volgens de woordvoerder van het SEBU is dit echter niet het geval voor de mensen die het SEBU vertegenwoordigd.
Volle eigendom
Mensen die nu een nieuwbouwhuis kopen in Utrecht hoeven zich overigens geen zorgen te maken over de erfpacht. Voor nieuwbouwkavels geldt dat deze worden uitgegeven in volle eigendom. Hierop is dus geen erfpacht van toepassing. Toch overweegt de gemeente erfpacht opnieuw in te voeren. Het college van B&W heeft hiervoor een voorstel gestuurd naar de gemeenteraad. Het gaat hierbij om eeuwigdurende erfpacht. Mensen die onder deze regeling vallen kunnen dus niet te maken krijgen met hogere lasten doordat de canon na het verlopen van een tijdvak opnieuw wordt vastgesteld.
49 Reacties
Reageren“In 2003 ontving Van der Weert een brief van de gemeente. De gemeente deed hierbij het aanbod (…) de afkoopsom van 11.000 euro (te) betalen.
Van der Weert verdiepte zich niet in het aanbod. Hij had net geld geleend om zijn woning te verbouwen.”
“Volgens Van der Weert zal de canon (nu) zo’n 5.000 euro per jaar gaan bedragen. De afkoopsom komt uit op een bedrag van 189.000 euro.”
“Het valt Van der Weert rauw op zijn dak.”
“Van der Weert kan de nieuwe canon betalen, maar het wordt wel interen.”
Tja, wie zijn billen brandt, moet op de blaren zitten.
Pfffff wat een gezeur…
“Het valt Van der Weert rauw op zijn dak.“
Hij heeft twee keer een aanbod gehad en had zich dus veel eerder in de materie kunnen en moeten verdiepen.
De nieuwe, negentiende-eeuwse stedelijke erfpacht was bedoeld om speculatie tegen te gaan, maar is heel erg uit de hand gelopen. Voor een kort historisch overzicht zie http://www.broerendebruijn.nl/Erfpacht.html.
Erg stom op niet op het aanbod van de gemeente in te gaan van 11.000 euro die hij kreeg in 2003. Iedereen weet dat alles altijd duurder wordt en zeer zelden iets goedkoper wordt!!! Net zo als je een stukje grond bij je huis kan kopen, moet je ook altijd doen. Ik hoop dat het nog goed gaat komen bij deze mensen die tussen wal en schip zijn gevallen.
Deze man heeft zijn huis gekocht in 1989 als ik het goed lees. Erfpacht is voor 50 jaar afgekocht, en loopt dus pas in 2039 af, dus dit artikel is toch redelijk voorbarig. De beste man kan voorlopig nog 15 jaar vooruit, zien we dan wel weer hoe de vlag erbij staat.
Voelt allemaal raar.
Aam de andere kant, hij heeft dat huis in 1989 gekocht, dat huis is 35 jaar later een vermogen waard geworden.
Het is een keuze, geld reserveren voor een afkoop of dat geld gebruiken voor verbouwingen. Soms maakt iemand minder gelukkige afwegingen en moet achteraf op de blaren zitten. Naar voor betrokkene, maar helaas redelijk voorspelbaar.
Zo als heel veel van deze mensen willen gratis van af terwijl de meesten betaald hebben voor afkoping erfpacht ook in Overvecht lopen nu mensen te piepen nu hun erfpacht aflopen.gewoon betalen.ze wisten het nu niet zuren en hopen dat het kwijt gescholden wordt.on eerlijk die wel afgekocht hebben
Dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Wij zitten in dezelfde situatie en konden financieel de vorige keer niet overgaan tot afkoop. Je denkt sowieso niet dat de gemeente prijzen zo onbeschoft hard durft te verhogen, ze doen maar wat. Het gaat alleen om geld geld geld. Dat er mensen achter zitten die het moeten betalen zien ze niet.
Maar voor diegene hier die zegt, dit is je eigen schuld dat je in deze situatie zit omdat je het eerder niet kon betalen (en nu dus ook niet), dan heb je wel een steekje los in mijn beleving.
Het is makkelijk praten hier, dat je al eerder had moeten afkopen. En wat als je dat niet kon betalen?
Wij zitten in dezelfde situatie. Een eerdere afkoop was voor ons onhaalbaar. De gemeente blijft maar verhogen. Alsof we ineens allemaal zo rijk zijn dat het nu wel kan? Het draait bij utrecht alleen maar om geld geld geld. Dat daar mensen achter zitten die het moeten ophoesten vergeten ze.
Voor diegene hier die zeggen, het is je eigen schuld als je het niet kan betalen, dan heb je echt een steekje los!
Zo gaat de gemeente dus blijkbaar om met haar burgers….
Inderdaad wat een gezeur je wist dat dit er aan komt.nu klagen.net als in Overvecht lopen ze ook af .nu willen ze dat het kwijt geschonken wordt.tuurlijk mensen die het hebben afgekocht moet dan ook het geld terug. gewoon aftikken en niet dat de belasting betaler het moet betalen voor je zelf gecreëerd probleem.
@Van Puffelen moet je die 11k wel hebben/kunnen financieren
Dus dat is zoals de gemeente omgaat met haar burgers..
Wel met de kanttekening dat mensen die onder de voorwaarden van 1989 vallen alleen nog eeuwigdurend hebben afgekocht, als zij niet het volume van het gebouw hebben gewijzigd (dus bijv. geen uitbouw eraan, een dakkapel erop of een verdieping eraf gehaald).
Zuur voor deze man.
Voordeel is dat zijn huis na bijna 50 jaar waarschijnlijk hypotheekvrij is en huren is sowieso duurder, dan een extra hypotheek nemen om het af te kopen. Bij verkoop krijgt hij het hypotheekbedrag er vrijwel zeker uit, dus geen risico wat dat betreft.
Er zijn mogelijk schrijnendere gevallen van mensen die de afgelopen jaren een huis hebben gekocht met deze erfpachtvoorwaarden erop.
“Daarnaast gaat de gemeente kijken of er een regeling nodig is waarbij kan worden afgeweken van de voorwaarden als de individuele omstandigheden van een erfpachter hiertoe aanleiding geven.”
Dat kan de gemeente niet doen ivm het gelijkheidsbeginsel; in gelijke gevallen, burgers gelijk behandelen, lijkt mij. Tenzij de gemeente claims tegemoet wil zien.
Amsterdam heeft aantal jaar geleden heel veel gezeik gehad met erfpacht vanwege dezelfde redenen. Ze hebben in 2020 maar een spijtoptantenregeling ingevoerd. Utrecht biedt dat mensen nu maar gelijk aan met de conversieregeling 2017.
Maarre, in 2017 zou erfpacht afkopen nog slechts 30 mille zijn terwijl dat slechts 7 jaar later in 2024 dat al €189.000 zou zijn?
In Lunetten, ooit een paradijslijk groene wijk die langzaam afglijdt??
Dat is ongetwijfeld de invloed van de door de politiek (alle lagen overheid incl Brussel) geschapen woningnood.
Hij wist toch wat hij kocht? Heeft dat zelfs verklaard bij de notaris ten tijde van de levering.
De jaarlijkse canon van 5k/jaar is trouwens fiscaal aftrekbaar. Staat niet in het artikel.
Erfpacht is grond(erf) huren (pachten). Dat gebeurt ook op landgoederen, campings of in een recreatiepark.
Als je de grond niet bezit, bezit je wat er op staat ook niet. Opstallen (onroerende goederen) vervallen aan de grond, want je kunt ze niet meenemen. Dat geldt uiteraard niet voor roerende goederen, zoals een tent, camper, toercaravan of stacaravan.
Als je een woning op erfpachtgrond koopt, koop je een gebruiksrecht voor die woning onder voorwaarden.
De voorwaarden van 1989 (eeuwigdurende afkoop) zijn niet zonder financiële gevolgen, als de erfpachter van bepaalde voorwaarden afwijkt. Ik heb het eens opgezocht en doorgelezen.
Persoonlijk had ik van de koop van een woning op erfpacht afgezien. Ik weet niet welke voorwaarden de meneer in het artikel heeft. Balen, als je van tevoren niet goed bekijkt waar je aan begint.
Bron: https://www.utrecht.nl/fileadmin/uploads/documenten/wonen-en-leven/wonen/erfpacht/2017-12-algemene-voorwaarden-uitgifte-in-erfpacht-1989.pdf
Ik heb zelf ook een huis op erfpacht. En ik weet dat ik canon moet betalen. Maar ik wist niet dat de gemeente deze zomaar 3x over de kop kan laten gaan en daarna ook nog kan laten stijgen dan wel dat de gemeente met enorme afkoopsommen komt die in ieder geval voor mij niet te betalen zijn. Hoe langer je wacht met afkopen hoe duurder het wordt. Dit, terwijl je het al niet kunt betalen. Daarom hoop ik dat de gemeente met een redelijke oplossing komt voor de groep erfpachters die nu in de problemen is gekomen
Hij is de eerste bewoner van het huis en kocht de woning in 1989.
Van der Weert heeft een oud contract. De termijn van vijftig jaar waarvoor hij de canon afkocht, verloopt over een paar jaar.
Van der Weert moet leren rekenen:
1989 + 50 = 2039.
Het is nu 2024.
2039 – 2024 = 15. Dat is niet bepaald “een paar jaar”
Ik denk dat de mensen hier het niet snappen dat erfpachters op zich geen probleem hebben met erfpacht. Het probleem is dat de gemeente Utrecht deze continu schandalig blijft verhogen. Daardoor wordt in Utrecht wonen een speeltje voor de rijken terwijl ze de mond vol hebben van betaalbaar wonen.
Wij betalen straks 300% meer in 10 jaar. Wie kan dat ophoesten?
Ik ben niet 300% meer gaan verdienen in 10 jaar hoor!!!!
en nee, niemand wist van tevoren dat de gemeente dit zo mocht doen. Dus dat je wist wat je kocht is niet waar.
Als de huren 5% omhoog gaan staat het land op zijn kop. Erfpachters die 300% meer betalen in 10 jaar moeten niet zeuren want ze wisten wat ze kochten? Wat een onzin. De gemeente is een boef.
Iedere huiseigenaar heeft een aanbieding gekregen om erfpacht af te kopen. Kon je dit niet betalen dan waren er volgens mij speciale regelingen. Het zou oneerlijk zijn als deze mensen gecompenseerd zouden worden terwijl velen wel hun spaarcentjes ervoor gebruikt hebben.
Los van de erfpacht-problematiek is het de hoogste tijd dat in het gehele land de grondpolitiek wordt herzien.
Het is toch van de gekke dat project-ontwikkelaars, particulieren, etc. zich kunnen verrijken met aan- en verkoop van STUKJES NEDERLAND !!
Door jarenlang wanbeleid en sinterklaas spelen is er, zoals bij veel gemeente, het geval is, s een onevenredige schuld ontstaan die zij nu proberen af te wendelen op de bewoner. Mogelijk kan een gespecialiseerd advocaat hierin nadenken over een oplossing op basis van redelijkheid en billijkheid
Ik heb in het verleden tijdens mijn oriëntatie of ik een koopwoning kon betalen (ergens tussen 1998 en 2007) regelmatig gezien dat huizen met niet-afgekocht erfpacht, tienduizenden euro’s goedkoper waren dan vergelijkbare woningen zonder erfpacht.
Ik keek dan verlekkerd in de makelaarskrant (haha, die had je vroeger) en later op Funda en las even door; ja hoor, erfpacht. Voor mij een no-go omdat ik wist dat dat voor enorme stijgingen zou zorgen als de canon afliep. Goeie keus destijds.
Maar ik heb makkelijk praten!
Ik ben hoger opgeleid in de economische hoek en heb verstand van cijfers.
Het is makkelijk oordelen vanaf de zijlijn.
Tegelijkertijd; er hoeft niet meteen compensatie te komen. Als je je huis goedkoper hebt gekregen, omdat je de grond niet hoefde te kopen. Dan kun je geen aanspraak maken op de waardestijging van die grond.
En het argument dat je met je betaalde canons inmiddels de hele oude grondwaarde al betaald hebt… dat klinkt heel lullig. Maar dat is nou eenmaal het nadeel van huren en pachten!
Dat geldt net zo hard voor huurders van woningen.
En daarom zullen mensen met minder geld in ons systeem altijd op achterstand staan én verder op achterstand komen.
Bottom line is helaas: met geld maak je nog meer geld. Daarom ben ik voor een goede vermogensbelasting. Ook al zou ik daar zelf ook de dupe van zijn 🙂
Tja, overheden en pachtcontracten zijn een slechte, vaak onbetrouwbare, combinatie.
En burgers lezen niet goed en tekenen…
Tja, gevalletje bezint eer gij begint. Prima dat de beste man nu spijt heeft, maar hij koos voor een verbouwing en had destijds ook andere keuzes kunnen maken.
Wat hier onderbelicht blijft is dat de grond, ook bij “eeuwigdurende afkoop” niet in eigendom komt. Huis en opstallen staan dus nooit op eigen grond en dat zou effect moeten hebben op de woningprijs/WOZ waarde.
1989 gekocht en toen moeten de voorwaarden bij de notaris besproken zijn. Dat zegt meneer ook: “Hij was zich ervan bewust dat hij te maken had met erfpacht en dacht dat er over vijftig jaar wel weer iets betaald zou moeten worden, maar nooit de volledige grondprijs.”
2003 aanbod van de gemeente tot afkoop voor € 11.000, maar ‘Van der Weert verdiepte zich niet in het aanbod.’
2017 opnieuw een aanbod van de gemeente tot afkoop voor € 30.000. “Ditmaal gingen de alarmbellen bij Van der Weert af en ging hij zich in het onderwerp verdiepen. Hij besloot niet op het aanbod in te gaan vanwege het onrechtvaardigheidsgevoel dat het opriep.”
Nu komt het einde van de Canon eraan, gaat meneer zich er eindelijk in verdiepen en vindt zichzelf nu ineens slachtoffer….
Erfpacht is al zo vaak in de pers geweest. Ik kocht in 2014 een woning op eeuwigdurende erfpacht en heb bewust de grond om laten zetten naar bloot eigendom in 2019. Dat heeft mij toen geld gekost, maar ik deed het omdat ik zeker wilde zijn van mijn eigendom. Deze meneer heeft andere keuzes gemaakt en zal daar de consequenties van moeten dragen.
Keuzes keuzes en soms maakt van der Weert een verkeerde keuze…..!
Moet je niet moeilijk over doen, uithuilen en een nieuwe keuze maken. Verkopen of erfpacht afkopen
@Nina
“Ik heb het eens opgezocht en doorgelezen.”
Fijn. De meesten wisten dat al, maar dan weten u en de heer Van der Weert het nu ook.
Het grote probleem met erfpacht in Utrecht bestaat er uit dat een kleine groep inwoners meerdere malen de grondwaarde moet betalen en verreweg de grootste groep eenmaal; daar zit ‘m de onrechtvaardigheid en daar kan de gemeenteraad iets aan doen.
J.W D 9/9/2024 – 18:51
“en nee, niemand wist van tevoren dat de gemeente dit zo mocht doen. Dus dat je wist wat je kocht is niet waar.”
Er is een notariële akte opgesteld bij de overdracht waarin precies staat uitgelegd (waarschijnlijk in een bijlage) hoe de berekeningen van de voorwaarden zijn, als de canon afloopt. Een (goede) notaris legt het uit en vraagt of de koper het begrijpt.
Grote het onbekende factor is de waardestijging van de grond en woningen. Die is enorm gestegen de afgelopen jaren, maar eigenlijk altijd wel.
Ik denk ook dat het bij een voorlopig koopcontract zit bijgevoegd? Dan heb je nog de tijd om het goed door te lezen en er van af te zien.
Vandaar dat de rechter er van uitgaat dat kopers weten onder welke voorwaarden ze kopen.
De aankoopmakelaar zou daarnaast ook kunnen weten en uitleggen hoe het zit. Zelfs de verkoper en verkoopmakelaar hebben een informatieplicht, maar waarschijnlijk is dan de schriftelijke informatie voldoende.
Uiteindelijk moet je gewoon goed lezen waar je voor tekent. Altijd. Maar ja, dat is nu een beetje een dooddoener.
Ik snap wel dat het vreselijk balen is. Afkoopsommen en canons zijn fiscaal aftrekbaar, dus dat scheelt wel. Veel sterkte hiermee.
Als mensen een auto kopen, willen zij goed voorgelicht worden over de eigenschappen van die auto. Bij sjoemeldiesels, die veel meer schadelijke stoffen uitstoten dan in de voorlichting stond, zijn eigenaren gecompenseerd omdat zij niet goed waren geïnformeerd.
Elke leverancier heeft de plicht zijn afnemers goed te informeren over de eigenschappen van het product. Dat houdt o.a. in dat zij moet informeren over de prijs of de berekeningswijze ervan, de aard van het product en de risico’s van het product. Dat is vastgelegd in de Wet op oneerlijke handelspraktijken.
Bij een hypotheek weet je precies wat de hoofdsom is. Die staat gewoon in de akte. Bij deze erfpacht weet je dat niet. Utrechtse erfpachters werden verrast door de grote kostenstijgingen. Zijn zij hierover goed geïnformeerd of beter nog, gewaarschuwd? Heeft de gemeente Utrecht wel aan haar zorgplicht voldaan?
Erfpacht wordt, zelfs door hoogleraren, omschreven als een complex financieel product. Een simpel telefoonabonnement met een bijgeleverde telefoon wordt wettelijk al gezien als een complex financieel product en daar handhaaft de AFM – Autoriteit Financiële Markten op. Erfpacht is (nog) niet aangewezen als financieel product en valt daarom onder de ACM – Autoriteit Consument en Markt. Die geeft aan dat zij te weinig kennis in huis heeft om goed te handhaven en doet daarom maar niets.
Erfpachters in Utrecht, Rotterdam, Amsterdam, Alkmaar, Purmerend, Zandvoort, Vlaardingen etc. etc. krijgen niet de rechtsbescherming die noodzakelijk is.
@ Jan
😄 Fijne dag!
Beste reaguurders.
Erfpacht is ook een manier om betaalbare woningen te realiseren.
In de laatste alinea staat dan ook dat het college het weer wil invoeren en een voorstel naar de raad heeft gestuurd.
Dan de hartekreet van @J.D W.
De afkoopsom stijgt per aanbiedingsperiode, maar wat als je inkomen in al die jaren niet even hard meestijgt?
De raad moet heel goed nadenken of en in welke vorm ze een eventuele nieuwe ‘eeuwigdurende erfpacht’ weer willen herinvoeren.
Nu betaalbaar kan later onbetaalbaar worden en niet alle risico’s zijn af te wentelen op burgers.
Ik vind het jammer dat bewoners elkaar onderling zo afvallen. Ook voor de mensen die hebben afgekocht en hun spaargeld hebben ingezet is de verhoging en afkoop vervelend en een belasting. En zijn de kosten hoger dan voor mensen die gelijk bij aankoop van hun nieuwbouwwoning de grond hebben betaald/gekocht. Dus het is voor alle erfpachters een vervelende situatie en het zou fijn zijn als dit een keer echt wordt opgelost, voor iedereen
Wij hebben min of meer met hetzelfde gedrocht, wat erfpacht heet, te maken en voor dezelfde keuzes gestaan. In 2003 kregen wij van de gemeente Utrecht zo uit het niets en zonder enige toelichting op de gehele erfpachtmaterie een schrijven door de brievenbus met de mogelijkheid om de erfpacht middels een conversieregeling voor een bedrag van ca. 11.000 euro af te kopen.
Een behoorlijk bedrag destijds, dit terwijl wij het nieuwe huis in 1990 gekocht hadden en waarbij de erfpacht tevens voor 50 jaar afgekocht moest worden. Een andere mogelijkheid om een nieuwbouwhuis te kopen in de stad Utrecht had je dus helemaal niet!! En om na 13 jaar alweer even zo’n hoog bedrag af te tikken? Het kwam om financiële redenen voor ons op dat moment ook helemaal niet uit. Daarnaast hadden we bij aankoop de erfpacht immers al voor 50 jaar (!) afgekocht en daartoe de volledige grondwaarde (toen nog 30.000 gulden excl. BTW) betaald.
In 2017 kregen wij opnieuw een schrijven van de gemeente met de keuze om de erfpacht af te kopen, vast te klikken of helemaal niets te doen. Het af te kopen bedrag was in deze conversieregeling inmiddels opgelopen tot ruim 23.000 euro.
Anders dan in 2003 hield de gemeente nu wel meerdere informatieavonden waarbij de erfpachters beter geïnformeerd werden.
Toch voelde het op dat moment nog steeds niet goed. Eerst (in 2003) met nog geen 13 jaar na de aankoop van een nieuwbouwhuis en de erfpacht voor 50 jaar afgekocht te hebben, eenzijdig de voorwaarden wijzigen. Nu (in 2017) met de rug tegen de muur hebben we een deel kunnen afkopen en een ander deel voor ‘eeuwig vastgeklikt’, waarover jaarlijks canon betaald moet worden. Het bizarre van dit alles is ook nog dat wij een nieuwbouwhuis in 1990 gekocht hadden, waarbij gek genoeg de “oude” erfpachtvoorwaarden van 1983 (50 jaar afgekocht) zijn voorgeschoteld, terwijl deze voorwaarden op 22 juni 1989 bij een Raadsbesluit bleken te zijn gewijzigd in eeuwigdurende afkoop. Dit kwam voor ons pas aan het licht, toen de gemeente in 2017 de erfpachters opnieuw met een nieuwe conversieregeling confronteerde en wij ons noodgedwongen stuk gingen bijten in het gemeentelijk archief.
Kort samengevat:
Ja, we wisten dat we een huis op erfpacht kochten. Een andere keuze was er toen helemaal niet!!! En ja, na 50 jaar zou de gemeente opnieuw voor een X bedrag aankloppen. Echter niemand kon destijds voorzien dat de gemeente na 13 jaar na aankoop al met de geldbuidel zou gaan rinkelen én niemand kon destijds voorzien of maar enigszins voorspellen dat het te betalen bedrag zo exorbitant hoog zou zijn. De geschiedenis zal zich zonder meer gaan herhalen als de gemeente besluit om opnieuw erfpacht te gaan invoeren. Vanwege de woningnood zal helaas niemand nieuwbouwhuizen op erfpacht links laten liggen namelijk.
5000 per jaar is 417 per maand.
Na vijftig jaar heb je je woning wel afgelost, en het duurt nog 1989+50 tot 2039. Deze meneer heeft nog wel even de tijd dit gewoon op te vaangen.
@Nina,
Op zich heb je gelijk dat een koper goed uitgelegd moet worden wat de risico’s zijn.
Helaas gebeurt dit dus meestal niet.
Je moet je zelf verdiepen in wat erfpacht is. En dan het geluk hebben dat je googled naar een stuk waarin ook het effect staat beschreven van de afloop van het canon:
Risico 1: Canon wordt opnieuw vastgesteld naar de gestegen grondwaarde. Geen aftrek wegens eerder betaalde termijnen.
Risico 2: waarde van je huis daalt naarmate het einde van de erfpachttermijn nadert. Dat kan vervelend zijn bij afkoop. (Al zal de waardestijging door andere effecten wel groter zijn).
Nu mis ik uit het artikel wat nu precies de regels zijn die een gemeente moet gebruiken bij het vaststellen van de waarde. Is dat een vast gegeven of is er teveel vrijheid en speculatie mogelijk, want dan moet een rechter eens goed vaststellen hoe er berekent moet worden.
@Cas, dat staat niet in het artikel maar dan gaat niemand het artikel lezen. Maar hier zijn gewoon richtlijnen/regels opgesteld door de gemeente(in lijn met landelijk bijv. Amsterdam wijkt niets af) die te lezen zijn op de website van de gemeente. Daar wordt je bij aankoop van een huis belast met erfpacht door de notaris over geïnformeerd.
Best moeilijk ff google’n
https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/uw-koopwoning/erfpacht-voor-particulieren/afkopen-erfpacht#:~:text=u%20betaalt%20een%20deel%20van,bedrag%20betaalt%20(%3Dafkoopsom%20betalen).
@ cas
Er is weinig schimmigs aan. De berekening is vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden middels een notariële akte.
Het is een dure regeling, omdat de grondprijs een groot deel is van de waarde van een woning.
De gemeente Utrecht biedt de mogelijk tot overzetten naar eeuwigdurende erfpacht en de mogelijkheid om na eeuwigdurende afkoop zelf eigenaar van de grond te worden.
Dit hoeft de gemeente helemaal niet te doen, dus ik zou mijn (dure) zegeningen tellen als erfpachter. Verontwaardiging vind ik nogal ongepast.
Er zijn verschillende tijdelijke erfpachtcontracten. Allen gebaseerd op de actuele grondprijs bij afloop termijn. Je betaalt dan de grondprijs ineens voor een afkoop van bijv. 50 jaar (afhankelijk van je erfpachtvoorwaarden) of jaarlijks een vastgesteld canon op basis van de grondprijs voor een bepaalde periode.
De bedragen zijn aftrekbaar van de belasting, dus dat scheelt bovendien ca. 38% of ca. 52%.
Er is een conversieregeling opgesteld in 2003 die is vervallen. Deze was goedkoper dan de huidige conversieregeling 2017 vanwege de toen lagere grondprijs en omdat je voor ieder resterend jaar korting kreeg tot einde looptijd.
Met de conversieregeling kunnen de tijdelijke erfpachtcontracten naar eeuwigdurend worden overgezet (AV 1989).
Meer info:
https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/uw-koopwoning/erfpacht-voor-particulieren/afkopen-erfpacht/erfpacht-afkopen-afkoopregeling-2017
https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/uw-koopwoning/erfpacht-voor-particulieren/omzetten-erfpacht/erfpacht-woning-omzetten-naar-eigendom
Wie koopt er nou een huis terwijl de grond niet van jouw is.
Als er een ander bestemmingsplan komt dan kan je ook weg , huis of geen huis.
@ frank
11.000 euro op 50 jaar= 220 per jaar en is per maand nog geen 20 euro.
23.000 euro op 50 jaar=460per jaar en is per maand nog geen 40 euro
Kom op zeg dat moet toch te doen zijn. mobieltje is nog duurder!!!!!!!
@ Paul (12/9/2024) en voor alle andere reageerders, die hier op zijn zachts gezegd nogal ‘makkelijk’ praten hebben over andermans financiële situatie, waarbij zelfs de indruk bij sommige ontstaat dat zij zelf bij de desbetreffende afdeling van de gemeente Utrecht werkzaam zijn, het volgende.
Ten eerste in 2003 waren er in ons geval inmiddels 13 van de 50 jaar al om en in 2017 reeds 27 van de 50 jaar. Uw rekensom klopt dus van geen kant! Maar dat terzijde.
Zoals ik al in mijn reactie aangaf, kwam het ons financieel op dat moment (2013) helemaal niet uit om zomaar even 11.000 euro af te tikken, etc.
In 2017, toen het bedrag inmiddels opgelopen was tot ruim 23.000 euro, lukte ons dat wat beter en hebben toen, min of meer gedwongen uit angst om in de toekomst nog veel méér te moeten betalen, deels afbetaald en deels ‘vastgeklikt’. Voor een ieder dus persoonlijk en dus afhankelijk van de financiële omstandigheden van dat moment.
Het feit blijft gewoon dat:
– de gemeente Utrecht 13 jaar na aankoop van ons huis (inclusief de betaling van de volledige grondprijs) en waar tevens de erfpacht voor 50 jaar van was afgekocht, al met de geldbuidel ging rinkelen.
– een nieuwbouwhuis in de stad Utrecht ten tijde van aankoop, uitsluitend verkrijgbaar was mét erfpacht. Een andere keuze bij aanschaf van een nieuwbouwhuis had men gewoon niet. En ja, voor diegene die hier wel weer met een goedbedoeld ‘advies’ komen: “Nee, huren of buiten de stad wonen was voor ons toen geen optie.”
@ Frank
Als je ten volle begrijpt hoe je erfpachtcontract in elkaar zit, kom je tot een nare conclusie dat dit heel veel geld gaat kosten.
Ik zou je adviseren om er niet in te blijven hangen, maar direct actie te gaan nemen.
Het is altijd een goed idee om af te kopen en daarna direct ook om te zetten naar eigen grond. Het is een geluk dat deze mogelijkheid geboden wordt door de gemeente Utrecht en ik zou de kans met beide handen aangrijpen.
Je huis wordt er meer waard door en dus zal de bank best mee willen helpen de hypotheek evt. te verhogen.
De waarde van je woning is inmiddels gestegen en langjarig bekeken stijgt het ook verder, dus komt de waardevermeerdering weer jouw kant op.
De afkoopsom is aftrekbaar van de belasting en je krijgt ongeveer de helft terug afhankelijk van de hoogte van je inkomen. Dat kun je laten voorrekenen.
Je erover opwinden helpt helaas helemaal niets. Er is echt geen rechter te vinden die een notariële akte van tafel gaat vegen.