Opleving Utrechtse huizenmarkt is volgens economen maar tijdelijk Opleving Utrechtse huizenmarkt is volgens economen maar tijdelijk

Opleving Utrechtse huizenmarkt is volgens economen maar tijdelijk

Opleving Utrechtse huizenmarkt is volgens economen maar tijdelijk
Foto: Ketut Subiyanto, Pexels
Het aantal woningverkopen in Utrecht is in het derde kwartaal met 11,7 procent gestegen. Die opleving van de huizenmarkt is tijdelijk, denkt het ING Economisch Bureau. De coronacrisis verklaart de stijging van het aantal woningtransacties, maar zorgt volgens economen van de bank ook weer voor het inzakken van de woningmarkt.

Het aantal woningverkopen in Utrecht is in het derde kwartaal met 11,7 procent gestegen. Die opleving van de huizenmarkt is tijdelijk, denkt het ING Economisch Bureau. De coronacrisis verklaart de stijging van het aantal woningtransacties, maar zorgt volgens economen van de bank ook weer voor het inzakken van de woningmarkt.

Naar verwachting daalt het aantal woningtransacties alweer in het eerste kwartaal van 2021. Voor de daling zijn vier redenen te noemen. De coronacrisis zet op vier verschillende manieren neerwaartse druk op de woningprijzen. De belangrijkste is de afname van het vertrouwen in de woningmarkt, waardoor mensen minder snel hun huis willen verkopen. Ook stellen investeerders zich ten tijde van crises terughoudender op. Zij zijn bang geld te verliezen door onder meer lagere huuropbrengsten.

De woningmarktkrapte is door de coronacrisis maar tijdelijk verminderd: sinds maart is de instroom van buitenlandse migranten sterkt afgenomen. De bevolkingsgroei, met bijgaand de woningvraag van deze mensen, neemt naar verwachting binnenkort weer toe.

Koopwoningen worden na verloop van tijd ook minder betaalbaar, verwacht het ING Economisch Bureau. De oorzaak hiervan is een combinatie van inkomensverliezen van huishoudens en een mogelijke stijging van de rentes.

Stijging in de zomer

Sinds april 2020 zijn er veel meer woningen te koop gezet in de grote steden, waaronder Utrecht. Dat maakte het mogelijk dat er veel meer huizen werden verkocht. “De combinatie van meer aanbod en meer tijd om te verhuizen heeft er vooral in de grote steden voor gezorgd dat er in de zomer meer woningen van eigenaar zijn gewisseld”, legt ING-econoom Mirjam Bani uit.

De coronacrisis speelt ook mee in de strategie van woningeigenaren in het verkopen van een huis. Door de crisis is er meer onzekerheid op de woningmarkt. Het gevolg is dat mensen eerst hun huidige woning willen verkopen. Daarna gaan ze pas op zoek naar een nieuwe woning. Dat was eerder niet zo. Bani: “Voor de coronacrisis kochten veel huiseigenaren juist eerst een nieuwe woning, voordat ze hun huidige woning verkochten.”

In grote steden als Utrecht is de stijging in het aantal woningaankopen extra hoog, omdat hier een krappe woningmarkt is. En áls er dan woningen beschikbaar komen, zijn die snel verkocht. Het ING Economisch Bureau stelt ook dat het houden van een sobere, of geen zomervakantie heeft meegespeeld in het grotere aantal woningverkopen. Zo was het voor veel mensen makkelijker om tijdens de zomervakantie te verhuizen.

19 Reacties

Reageren
  1. Erwin

    “ Koopwoningen worden na verloop van tijd ook minder betaalbaar, verwacht het ING Economisch Bureau. De oorzaak hiervan is een combinatie van inkomensverliezen van huishoudens en een mogelijke stijging van de rentes.”
    De ING roept al een tijdje dat de rentes mogelijk gaan stijgen maar ondertussen blijft deze lekker doordalen.

  2. Iefke

    Volgens mij kan je dit artikel niet los zien van dit artikel en de reacties eronder. Daar zaten wat serieuze vragen en toekomstvisies bij een artikel dat meer vragen opriep dan antwoorden gaf.

    https://www.duic.nl/wonen/piek-op-utrechtse-woningmarkt-afgelopen-zomer-meer-huizen-te-koop-gezet-en-verkocht/

    Als het klopt wat ik zeg, fijn dat DUIC dus de reactiesectie zo serieus neemt en een vervolg eraan geeft.

    Vindt het trouwens interessant dat in dit stuk er nadrukkelijk psychologische redenen worden genoemd (vertrouwen, verwachtingen) die bijdragen aan een huizenmarkt die deze zomer actief was en in de nabije toekomst op slot gaat. Dacht (gezien de discussie in het andere artikel) dat de woningnood, en financiële redenen hier meer invloed op hadden dan wat er in mensen omgaat. Dus weer iets geleerd.

  3. Scherpschutter

    Stijgende rentes, LOL! De door Zuid Europese Keynesianen gerunde geldpers staat te roken in Brussel en bij een rem erop donderen alle overheden, banken en hele sectoren van het bedrijfsleven acuut in elkaar dankzij de absurde kredietbonanza van de afgelopen tijd en coronacrisis…

    Welk mens dat verstandelijk bij zinnen is denk werkelijk dat de rentes zullen gaan stijgen?

    Geen idee waar de ING dit soort ‘economen’ vandaan haalt, maar verstand van monetaire zaken lijkt geen onderdeel van het functievereistenpakket te zijn.

  4. HArry

    Blijft bijzonder hè. Economie en klimaat blijven toch pseudowetenschappen gebaseerd op weinig empirische en herhaalbare feiten.

  5. Iefke

    @Scherpschutter,

    Wie moet ik geloven: mensen die ervoor gestudeerd hebben + zich fulltime met dit onderwerp bezig houden + de mogelijkheid hebben om aan de laatste info te komen.

    of

    een boze vrouw/man achter een beeldscherm met een toetsenbord. (want dat is zo’n comment gewoon)

    Die overigens Europese politiek en financieel-economische ‘wetmatigheden’ door mekaar haalt. Ook is marktrente niet hetzelfde als je hypotheekrente, voor het geval je dat veronderstelt. Al heeft de één absoluut grote invloed op de ander.

  6. Scherpschutter

    @Iefke

    Ik zou u als levenstip willen meegeven dat u nooit een persoon dient te geloven. Laat u leiden door feiten en rationele redeneringen. Het zal u rust tussen de oren geven.

  7. Iefke

    @Scherpschutter

    Das volgens mij een Contradictio in terminis, a.k.a. drogreden. Kort door de bocht ga je daarmee tegen rationeel redeneren in.

    https://nl.wikipedia.org/wiki/Contradictio_in_terminis

    Kortweg gezegd: ik moet jou geloven, nooit een persoon te geloven.

  8. Cohen

    De vraag is of die prijs toch kan instorten. Ik denk van wel, hoewel men er alles aan zal doen dat te voorkomen.

    Ok, er zal nog wel even een huizentekort blijven aangezien er lang niet snel genoeg bijgebouwd wordt. Ook wordt bevolkingskrimp gecompenseerd door migratie.

    Het gevaar zit em denk ik echter in de gigantische discrepantie tussen dure huizen en goedkope huizen die de afgelopen 20 jaar ontstaan is. Wat we kunnen krijgen is een scenario waarbij de waarde van vooral dure huizen die snel zijn gestegen ook weer enorm snel zakken, dat geldt dan dus voor veel huizen in steden als Utrecht.

    Aangezien een groot deel van ons “bezit” bestaat uit hypothecaire schuld verdampt een groot deel van het kapitaal dan simpelweg. Niet direct een probleem als iedereen gewoon de maandlasten kan betalen en blijft zitten, maar het is niet ondenkbaar dat er na de crisis een golf van werkloosheid ontstaat. De banken kunnen dan fluiten naar hun geld.

    Daar komt bij de het centraal-stedelijk wonen z’n magie wel heeft verloren, zeker na de crisis. Dat was al een beetje zo, maar thuiswerken, leegstand en weggetrokken expats versnellen dit proces. Je zou best de jaren 70 terug kunnen krijgen waarin binnensteden gewoon verpauperen.

    Het zal dan blijken dat die “gewilde” huizen in grote steden in feite sterk overgewaardeerd zijn.

  9. Koel Hoofd

    Economie is geen wetenschap maar een filosofie.
    Dus men kan zich enkel bezighouden met het sentiment van de consument omdat dit leidend is voor economische handelingen.
    Aangezien bij de reken economen elke fundering voor hun visie (keynes, monetaristen friedman, oostenrijkse school) denken is weggeslagen dankzij corona, kunnen ze niets zinnigs voorspellen.

    De realiteit is gewoon dat er een enorme ontslaggolf op ons afkomt, wat betekend dat er huizen gedwongen verkocht moeten gaan worden omdat mensen het niet meer kunnen betalen. Dan komt er ook nog een sterfte golf aan de komende 10 tot 15 jaar omdat Nederland vergrijst.
    Meer lucht op de overspannen huizenmarkt??

    Want meer aanbod laat prijs zakken, zeker indien de toekomst onzeker is waardoor men voorzichtig wordt bij dergelijke lange termijn investeringen. Maar gaat dat in Utrecht ook op?
    Dat hang af van in hoeverre Utrecht pretpark aantrekkelijk kan blijven voor nieuwe bewoners en bedrijven, want Utrecht heeft echt veel te weinig vergrijzing om zodanige hoeveelheid woningen vrij te laten komen dat dit merkbaar is in woningprijzen.

    Dat ‘aantrekkelijkheid’ sentiment interpreteren is koffiedik kijken omdat Nederland een diensteneconomie heeft waarbij thuiswerken heel goed mogelijk is. Kan wel een voorschotje in het koffiekopje doen.
    Thuiswerkers willen ook graag thuis op hun wenken worden bediend, ergo de online ‘platform economie’ gaat een boost krijgen. Een pizza laten bezorgen in de stad is makkelijker dan op het platteland.

    Sta intussen dan ook niet raar te kijken als het aantal daklozen toeneemt, dat hoort namelijk ook bij het vrije makt liberalisme. Bijkomend probleem is dat de vraag naar betaalbare woningen al jaren het aanbod overstijgt. Het Leger des Heils gaat het nog druk krijgen.

    Mijn koffiedik zegt verder dat de millennial en snowflake generatie naar de stad blijft trekken want dan zijn ze niet alleen en er is iets te doen/krijgen. Gezinnen zullen vertrekken want die willen gezonde ruimte en mobiliteit. Ruimte in de stad wordt voor de rijke singles en betaalbaar wonen gaat heel, heel krap worden.

    Kortom, locatie, locatie, locatie bepaald de woningprijs bij vraag en aanbod, niet “de cijfer economie” want geld is er (dankzij de monetaristen die de geldpers bedienen) in overvloed. De ECB kan ook voorlopig niet ongestraft de rente omhoog doen terwijl de wereld in halve lockdown zit. Dat heeft helemaal geen zin omdat mensen hun geld niet kunnen uitgeven, terwijl de schulden last wordt opgeblazen.

    Dus die huizenbubbel van Utrecht wordt voorlopig nog niet lek geprikt omdat: Utrecht een zeer hoog opgeleide bevolking heeft, en dus ook verder aantrekt. En een hoge opleiding betekend goed inkomen, waarbij de lage hypotheekrente betekend stijgende prijzen.

    Disclaimer bij deze post: het is slechts koffiedik

  10. Nina

    Dit wordt al jaren geroepen door economen; een keer zullen ze wel gelijk krijgen.

    Gezien de lage rente en het feit dat betaalbaarheid door hypotheekverstrekkers wordt gebaseerd op de jaarlasten van een hypotheek, verwacht ik voorlopig geen grote daling.

  11. Scherpschutter

    @Iefke 21:07

    Geloven doet u in de kerk mevrouw. Blijf oefenen in het rationeel redeneren. U heeft nu de eerste stapjes gezet (dus ik zal u niet afrekenen op uw denkfout) en ik heb er alle vertrouwen in dat u binnen korte tijd stappen zult maken.

  12. Iefke

    @Schutter

    (want tja… de ‘scherpte’ is er denk ik wel een beetje af, met dit soort comments + volgens mij kan jij deze opmerking prima hebben)

    Je snapt natuurlijk wel dat ik je zo noem hè?

    @ Cohen en @ Koel Hoofd
    vindt het interessante (en zeer verschillende) toekomstvisies, zeker in deze onzekere tijden. Denk overigens wel dat beide visies erg leunen op een soort van bestaan van een ‘huizenbubbel’ in Utrecht (of zoals Cohen het noemt: een overwaardering). Ik vraag me af in hoeverre de prijs van een huis in Utrecht bepaald wordt door deze ‘bubbel’, en wat volgens jullie precies zo’n bubbel inhoudt? Is zo’n ‘bubbel’ bv gebaseerd op hoeveel je kan lenen, een woningnood, investeerders die de prijs opdrijven?

    Er wordt namelijk nogal veel gepraat over een huizenbubbel in Utrecht. en ik zie ook dat de huizen duur zijn, en kopers over elkaar heen vallen. Maar wat is ‘het’, wat kan barsten?

    disclaimer: Technische vraag, meningen/opinies zijn ook oké hoor.

  13. Cohen

    @Koel Hoofd
    Die economische scholen richten zich vaak juist precies op wat te doen tijdens een crisis van economische terugslag (of hoe het te vóórkomen). Ze zijn het vaak niet met elkaar eens, dat is wat anders.

    Verder denk ik dat je koffiedik over millennials een een beetje achterloopt:) Millennials hadden sterk een cultuur waarin de stad populair was, dit zag je heel erg terug in die hipster- en koffietentjes-cultuur. De meeste millennials zijn inmiddels 30+ en die cultuur is al wel op z’n retour. Generatie Z, na hen, lijkt anders te zijn. Nu met corona is er natuurlijk überhaupt niks meer te doen in de stad en het is maar de vraag in hoeverre dat terugkomt.

    In Amerika zie je al dat New York en Californië letterlijk leeglopen en in rap tempo verpauperen. Daar komt politieke en sociale onrust bij, maar dat hangt hier ook in de lucht. Jongeren komen erachter dat ze in een minder populair gebied maar half zo hard hoeven te werken voor een twee keer groter huis. Of waar ze überhaupt een huis kunnen kopen; het huizenbezit onder jongeren is sinds mensenheugenis niet zo laag geweest, de relatieve huizenprijzen niet zo hoog en de (inter-generatie) ongelijk niet groot. De ‘sneeuwvlokjes generatie’ is daarmee ook vooral een genaaide generatie.

    De huisjesmelkers zitten in New York in elk geval met een probleem, die kunnen hun prijs niet verlagen omdat ze een hypotheek hebben op hun overgewaarde pandjes. Dit kan een voorbode zijn voor wat hier gaat komen.

  14. Wim Vreeswijk

    Het is altijd al de bedoeling geweest van de EU en Brussel om de 26 EU-landen zoveel mogelijk te verslaven en ondergeschikt te maken aan gratis geld en zelfs geld toe als je gratis geld vraagt in Brussel. Dat is een perfect chantagemiddel van de EU om ieder land op te zadelen met een onmogelijke schuld zodat geen enkel EU-land meer durft en kan weglopen uit deze dictatuur en zo 500 miljoen Europeanen moeten zich van Brussel totaal gedeisd houden. En dat alles zonder één schot te lossen. Een perfecte wurgconstructie dus waardoor iedere burger dus alle individuele vrijheid gaat verliezen. Dus die rente zie ik dan ook never nooit omhoog gaan.

  15. Cohen

    @Iefke zoals ik insinueerde kan ik die toekomst niet voorspellen. Ik kan alleen zeggen dat corona wel echt een uitzonderlijke situatie moet zijn. En ik denk dus dat het probleem vooral zit in die discrapantie: arbeidershuisjes in Amsterdam die van 2 ton naar 5 ton gingen in een paar jaar. Met omgekeerde gentrificatie kan dat weer omkeren, maar de bank had al gerekend op die 3 ton extra.

    In feite wordt er in Nederland al jaren gepraat over een huizenbubbel, echt instorten heeft het nooit gedaan. Dat komt voor zover ik kan zien door een aantal dingen: bijvoorbeeld dat de bevolking veel hoger dan de prognose van een aantal jaren geleden, maar ook de overheid doet veel ingrepen om die huizenmarkt maar niet in te laten storten. Zolang mensen leningen kunnen krijgen, de maandlasten kunnen betalen én geld over hebben voor die huisjes verandert er zoals je zegt niet zoveel, maar als dat radicaal verandert dan gaat het mis.

    Wat je je moet bedenken is dat we In Nederland ergens in de top 5 van de wereld staan met onze schulden (huishoudschulden) per GDP. Het grootste deel daarvan is hypothecair waarmee we min of meer de grootste collectieve hypotheekschuld ter wereld hebben. En dit groeit alleen maar. Dus daar zit wel hele aardige bubbel die men heel graag intact wil laten denk ik.

  16. Léon

    @Iefke

    Als je kijkt naar wat er feitelijk is en nog gaat komen in de stad Utrecht zie ik weinig reden voor prijzendaling. Mijn gevoel zegt dat er wel een bubbel is maar dat die niet heel groot is.
    Zaken die de huizenprijs opdrijven: gering aanbod, grote vraag, lage hypotheekrente, kapitaalkrachtige kopers (hoogopgeleid, schenkingen van ouders) en niet te vergeten het groeiende aanbod van voorzieningen (bijzondere eettentjes, broedplaatsen et cetera) en algehele verfaaiing/doorontwikkeling van semi-braakliggend terrein in de stad (Merwedezone, Cartesiusdriehoek, Rotsoord, havengebied).
    Zaken die de huizenprijs kunnen laten dalen: groeiende werkloosheid door corona, stijgende rente, afnemende noodzaak in de stad te wonen vanwege thuiswerken, nieuwe regelgeving rondom woningverhuur etc.

    De laatste paar punten zijn speculatief, het is nog maar zien of deze effecten doorwerking krijgen. Punt blijft dat voor bepaalde doelgroepen Utrecht gewoon een erg aantrekkelijke woonplaats is, mijzelf inclusief. Ik werk al jaren buiten de stad maar woon er met veel plezier. Het zou me weinig verbazen als de prijzen nog even door blijven stijgen.

  17. Iefke

    @Cohen @Léon

    Interessante comments waar ik langer over moest nadenken, dan bij een gemiddelde comment. Maar uit beide comments haal ik eruit dat er dus niet zoiets is als een ‘huizenbubbel’ in Utrecht. Meer een financieringsbubbel, die misschien beperkt is omdat Utrecht kortweg gezegd een hele aantrekkelijke stad is.

    Dat impliceert dat er dus ook weinig kan barsten, en dus de huizenprijzen in Utrecht over langere termijn dus ook zullen blijven stijgen, zolang mensen maar hun hypotheek kunnen betalen.

    Maar ik vraag me wel af of dit een goede ontwikkeling is. Utrecht die steeds meer een stad is voor de rijken alleen, maakt een stad kwetsbaar. Tegenstellingen tussen sociale huur en koop vergroten, wat leidt tot onrust. Koophuizen leveren meer op dan sociale huur dus de druk is hoog om sociale huur de stad uit te bannen. Voorzieningen die zich richten op een rijkere doelgroep. Utrecht wordt zo steeds meer een exclusieve stad, waar de huidige (‘echte’) Utrechter zich over 10 jaar nauwelijks nog kan aarden. Dat is misschien de (maatschappelijke) bubbel die eens zal barsten.

  18. Cohen

    @Iefke tja ik denk er net iets anders over de waarde van huizen in Utrecht, maar ik speculeer ook maar wat natuurlijk 🙂

    Dat proces wat je beschrijft: alleen nog relatief rijken in groten steden, zie je overal in het Westen. Extreme voorbeelden zijn New York, Londen, LA en de Bay Area. Het verschijnsel is steeds het zelfde: een kleine groep rijke mensen, een grote groep “hogere middenklasse” die keihard moet werken voor een huisje in een gegentrificeerde arbeiderswijk en dan nog een groep relatief arme mensen en studenten die ‘in de Starbucks werken’. De voormalige oorspronkelijke middenklasse is grotendeels weg. Daarom zijn al die steden ook zo’n eenheidsworst geworden. Ik heb het gevoel dat Nederlandse grote steden daar gewoon met enige vertraging achteraan hollen.

    Wat je nu dus ziet is een omgekeerde beweging in de wereldsteden. Iedereen vlucht de steden uit. Vandaar dat ik denk dat je dat misschien hier ook krijgt, omdat vergelijkbaar culturele krachten spelen. Ook als je naar de conjuctuur kijkt de afgelopen 60 jaar is het niet ondenkbaar dat dingen weer een keer radicaal de andere kant opgaan. Maar het blijft speculatie.

  19. Bromsnor

    Bromsnor geniet van de commentaren op dit artikel. Interessant al die perspectieven. Dank.

Plaats een reactie

Lees voor u reageert onze algemene voorwaarden. Alle reacties worden vooraf gemodereerd. Uw IP adres is geregistreerd (wordt niet gepubliceerd).