Ondanks speciale regeling blijven erfpachters vrezen voor hoge kosten | De Utrechtse Internet Courant Ondanks speciale regeling blijven erfpachters vrezen voor hoge kosten | De Utrechtse Internet Courant

Ondanks speciale regeling blijven erfpachters vrezen voor hoge kosten

Ondanks speciale regeling blijven erfpachters vrezen voor hoge kosten
Utrecht gezien vanuit de lucht. Archiefbeeld DUIC
De oplossing die de gemeente biedt aan Utrechtse erfpachters is bij lange na niet goed genoeg. Dat blijkt uit onderzoek van erfrecht-advocate Christel Jaarsma en ervaringen van erfpachters met het rekenmodel van de gemeente.

De oplossing die de gemeente biedt aan Utrechtse erfpachters is bij lange na niet goed genoeg. Dat blijkt uit onderzoek van erfrecht-advocate Christel Jaarsma en ervaringen van erfpachters met het rekenmodel van de gemeente.

Duizenden Utrechters hebben nog altijd te maken met een ouderwetse erfpachtregeling. Een regeling waarbij de grond onder een huis van de gemeente blijft en woningbezitters de grond pachten tegen een (half)jaarlijks te betalen canon (soort van huur).

Daarnaast zijn er woningen waarvoor de canon voor 50 jaar is afgekocht. Na deze 50 jaar moet de canon opnieuw betaald worden. Dit moment komt steeds dichterbij. Vanaf 1989 is de gemeente van dit systeem afgestapt door de canon in een keer af te kopen voor de eeuwigheid. Vanaf 2015 is hier zelfs geen sprake meer van. Voor woningen die hierna zijn gebouwd is geen sprake meer van erfpacht, maar is de grond onder de woning in vol eigendom.

Om de groep erfpachters die nog wel canon moeten betalen de mogelijkheid te geven om onder gunstige voorwaarden de erfpacht af te kopen, kwam de gemeente eind 2016 met een voorstel voor een speciale coulanceregeling. Erfpachters kunnen hierin hun canon in één keer voor de eeuwigheid afkopen. Hoe eerder je dat doet, hoe goedkoper het is. De nieuwe regeling wordt de komende weken in de gemeenteraad besproken.

Maar steeds meer erfpachters komen er nu via de onlinetool van de gemeente achter dat in één keer afkopen nog steeds niet of nauwelijks te doen is. Zo geldt in een (uitzonderlijk) geval voor een woning met WOZ-waarde van 500.000 euro in Rijnsweerd een erfpacht-afkoopsom van circa 165.000 euro. Dit bedrag moet in één keer betaald worden. In termijnen betalen wordt niet geaccepteerd in de regeling.

Maar je canon blijven betalen is geen goed alternatief volgens Jaarsma. “Die canon kun je net als de hypotheekrente aftrekken bij de IB-aangifte, dus dat is fiscaal aantrekkelijk zou je denken. Maar zo eenvoudig is het niet. Deze afkoopsom wordt namelijk berekend op basis van de actuele grondwaarde, die jaarlijks stijgt. En de afkoopsom daalt naarmate het erfpachtstijdsvak van vijftig jaar nog loopt. Deze afkoopsom mag je verlagen met een factor maal het aantal jaren dat deze nog loopt. Een langere looptijd betekent dus een grotere korting.”

Facebookgroep

De Utrechtse erfpachters hebben zich op Facebook verenigd in een speciale groep. Hierin blijkt dat er nog veel onduidelijk is voor erfpachters. Voor D66-raadslid Lars Roodenburg is de groep een handige manier om goed op de hoogte te blijven van alle bevindingen en vragen die leven over het onderwerp. Hij riep de ruim 400 leden dan ook op om alle vragen naar hem door te sturen.

“Men is ontevreden over hoe deze nieuwe regeling uitpakt voor hen”, zegt het raadslid. “Ze dachten dat de nieuwe regeling vergelijkbaar zou zijn met de tijdelijke regeling van 2003. Het is een wat lastig verhaal, maar sindsdien is er nieuwe regeling van kracht. En het plan dat nu op tafel ligt is coulanter dan de vorige, maar de algemene verwachting was dat het nog coulanter zou zijn.”

Volgende week is er een technische raadsbijeenkomst. “Hierin gaan veel vragen die door de erfpachters zijn gesteld, zoveel mogelijk beantwoord worden”, zegt Roodenburg. “De week daarna is er een raadsinformatiebijeenkomst voor iedereen die de gemeenteraad hierover wil informeren of zijn of haar mening wil geven. Pas daarna vindt de politieke behandeling plaats. Nu heb ik de vragen die leven vast naar de ambtenaren gestuurd zodat er bij de bijeenkomst ook daadwerkelijk antwoorden gegeven kunnen worden.”

Een echt oordeel geven over de nieuwe regeling doet Roodenburg dan ook nog niet. “Laten we eerst even de antwoorden afwachten. Het is in ieder geval goed om te zien dat zoveel mensen de moeite nemen om de regeling te doorgronden en belangrijke vragen te stellen. En er zijn ook nog andere partijen waar rekening mee gehouden moet worden. Er is een financieel belang voor de gemeente en daarmee voor alle niet-erfpachters in de stad. En je moet ook rekening houden met de mensen die de afgelopen jaren juist wel hun erfpacht hebben afgekocht.”

Met rug tegen de muur

Advocate Jaarsma legt uit wat de regeling zo desastreus maakt voor erfpachters. Doordat de vijftig jaar termijn in sommige wijken op zijn einde loopt, krijgt de gemeente de ruimte de canon flink te verhogen. “Volgens de berekening zou de gemeente de canon voor de eerder genoemde woning in Rijnsweerd van 4.400 euro nu kunnen verhogen naar minimaal 11.500 euro per jaar. Dat is een fikse stijging van de woonlasten. De voorwaarden van 1974 en 1984 geven de gemeente hier eigenlijk de vrije hand.”

Maar daar stopt het volgens Jaarsma niet voor de erfpachters. “Banken zullen een hypotheek steeds minder gemakkelijk verstrekken voor deze woningen. Kom je de komende vijftien jaar aan het einde van een tijdvak van vijftig jaar? Dan zullen er extra voorwaarden gevraagd worden zoals: hogere rente en een maximale hypotheek-looptijd voor de duur van het tijdvak. Een hypotheek in het geval van Rijnsweerd moet binnen tien jaar in plaats van dertig jaar afgelost worden. Reden: de bank weet niet hoe hoog de canon wordt na het einde van het tijdvak en ze willen niet riskeren dat de bewoner de woonlasten niet meer kan betalen.”

Erfpachters staan hierdoor met hun rug tegen de muur, zegt Jaarsma. “Afkopen is voor velen niet te financieren. Verkopen wordt bijzonder lastig, want banken financieren niet graag meer. En het einde tijdvak komt eraan, wat betekent dat men niet weet hoe hoog de canon dan gaat worden. Betaal je nu niet, dan wordt de rekening (in de vorm van een hoge canon) je over een aantal jaren gepresenteerd.”

14 Reacties

Reageren
  1. Mikel

    Tja eigen schuld he. Wat denk je nu? Dat de gemeente de grond gratis aan je weg geeft?
    In 2003 is er een goede regeling geweest. Als je daarna een huis gekocht hebt voor een dikke prijs met erfpacht dan ben je vrij naïef geweest of elk woord van de verkopende makelaar geloofd.
    Huizen met erfpacht zijn gewoon minder waard.

  2. blm

    Het is een feodaal systeem uit de vorige eeuw. Oude regelingen gelijk trekken met nieuwere is de enige weg. Gelijke behandeling.
    Als de gemeente er écht vanaf wil, dan is dit geen realistisch aanbod. Niet te financieren voor de eigenaren van de betreffende woningen. Valt de gemeente door de mand en is het gewoon een manier om veel geld binnen te krijgen?
    Na 50 jaar betalen is de grondprijs al voldaan, dan opnieuw een (hogere) vergoeding eisen is niet netjes. In nieuwe regelingen is hiermee de grond betaald en voor altijd afgekocht.
    De aangeboden regeling schaadt de verhouding burger/overheid/politiek, een actueel onderwerp vandaag de dag.

  3. Scherpschutter

    @Mikel 20/1/2017 – 15:23

    Dat zou de Gemeente wel moeten doen! Eigendom is een onvervreemdbaar natuurrecht. Het concept van een collectieve overheidsinstelling die in beginsel ‘eigenaar’ is van alle grond op een afgebakend territorium zonder zelf ook maar OOIT enige activiteit te hebben ondernomen die dit eigendom conform het natuurrecht zou legitimeren is pre-historisch. De Gemeente heeft zich alle grond lang geleden simpelweg toegeëigend….Dat maakt je natuurlijk geen legitieme eigenaar, zo min als de maffia een legitieme eigenaar zou zijn van een fabriek die ze met (dreiging van) geweld onteigend.

    Wie ook de geschiedenis van het erfpacht bestudeert kan echt niet anders dan concluderen dat dit in haar naakte kern neerkomt op afpersing (jezelf simpelweg eigenaar verklaren van grond van een derde) en wel op een manier die geen enkele maffiose organisatie zou misstaan.

    Een morele gemeente die het beste voor heeft voor haar burgers en handelt in het belang van burgers perst geen burgers af op basis van verzonnen (zelfverklaarde) eigendommen. Een morele gemeente schaft deze schandalige praktijken af.

  4. blm

    @Mikel: gratis is het niet geweest, 50jaren de canon afgekocht of vele jaren canon betaald… is na 50 jaar gelijk aan de grondprijs begin erfpacht. Voor nieuwere wijken vond de gemeente dat afdoende. En trouwens het gaat ook om huizen in Overvecht, Lunetten, Voordorp en Rijnsweerd. Ook appartementen van 60 vierkante meter voor 175.000 euro… daar komt nu een fors bedrag bovenop, niet op te brengen voor veel bewoners (alleenstaanden/ alleenstaanden met kinderen veelal) als ze niet al onderwater staan met hun hypotheek. Dus nogmaals een niet realistisch aanbod van de gemeente. Beetje schijnvertoning.

  5. Michiel B

    Blijft mooi. Alsof de gemeente gedwongen is om die bedragen te verhogen. Daar kiezen ze zelf voor. Doe gewoon afstand van die grond, probleem opgelost. Maar nee, als de burger moet betalen dan kunnen we niet iets geregeld krijgen…

  6. Alex

    Ik weet het niet hoor maar voor iedereen is dit echt onbetaalbaar (we hebben het over 40% van de woningwaarde ineens afcashen). Dus een huis van 200.000: 80 mille aftikken. Huis van 5 ton: 2 ton aftikken. De huidige regeling betekent voor dat huis van 200.000 ongeveer 1500 bruto erfpacht per jaar en dat is fiscaal aftrekbaar. De gemeente dreigt nu als de gemaximeerde verhoging afloopt om jaarlijks gewoon 5 tot 10x zoveel te gaan vragen. Het is echt maar dan ook echt bezopen wat ze doen. Dat we erfpacht betalen, prima. Dat de gemeente nu bewoners eruit gaat wurgen met torenhoge erfpacht of afkoop (allebei onbetaalbaar): NO WAY. En iedereen die even roept dan had u maar op moeten letten: lekker makkelijk. Dag Mikel.

  7. Mikel

    Wat een kolder. Dus omdat je 50’jaar huur hebt betaald moet je het nu gratis krijgen???
    Andere huizen die de erfpacht hebben omgezet naar eigendom al eerder hebben daar flink voor moeten betalen. Tja dat de grondprijs stijgt is vette pech dan. Dan had je maar eerder gebruik moeten maken van regelingen.
    Welk bedrag de gemeente ook zal aanbieden het zal altijd te veel zijn voor ze. Ik vind het naïef.

  8. Hankiepankie

    De regeling van 2003 was misschien gunstiger maar toen zijn er door veel mensen forse bedragen betaald om af te kopen. Ook toen stond duidelijk in de informatie wat de consequenties waren van niet meedoen. Het zou wel gek zijn om dan 14 jaar later ineens met een goedkopere oplossing te komen. Dan wil ik mijn geld van 2003 weer terug. De mensen die in 2003 de gelegenheid hebben gehad om af te kopen moeten nu niet gaan klagen over de voorwaarden, ze kenden de consequenties toen al. Het is wel sneu voor de mensen die tussen 2003 en 2017 gekocht hebben, al hadden ze geinformeerd kunnen zijn over de gevolgen.

  9. Utrechter

    Ter vergelijk. Stel ik heb een huurhuis. De huur is 50 jaar niet gestegen. Ik heb hier nooit protest tegen aangetekend. Na 50 jaar wordt de actuele prijs in rekening gebracht, ik stel dat de woning nu in mijn bezit kan komen want ik heb toch al 50 jaar een niet geïndexeerde huur betaald? Dat klinkt wel erg vreemd.

    De bewoners hebben in de woz-waarde de (lagere) waardering ivm erfpacht kunnen terugzien. En als ze dat niet hebben gezien is er de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen tegen de beschikking.

    Is het niet een oplossing om de gemeente als pandnemer te laten aantekenen? Bij verkoop woning vordert de gemeente in 1 keer het bedrag. Bij overlijden van bewoner is het de keuze aan erfgenamen om erfenis wel/niet te aanvaarden. En bij verhuizing bij leven zal de verkoper bij aankoop nieuwe woning de “tering naar de nering” moeten zetten bij koop van een nieuwe woning en gezien de stijging van de huizenprijs zal er in veel gevallen sprake zijn van een overwaarde. Want niet alleen de grondprijs is gestegen ook de huizenprijzen.

  10. Alex

    Mikel, het hoeft helemaal niet gratis. Ik betaal nu 4000 bruto per jaar erfpacht. De gemeente dreigt om daar gewoon het viervoudige van te maken over een paar jaar, of nu ineens 2 ton aftikken. Ik weet niet hoe goed jij in de slappe was zit maar ik heb dat niet rondslingeren. En de bank financiert t niet. Dus wat moet ik nu doen? Wachten? Huis verkopen met dit verhaal? 16000 euro per jaar erfpacht betalen? Oh ja eten is ook lekker. Als de gemeente door blijft gaan met in erfpacht geven tegen 4000 per jaar en dat wordt geindexeerd (dat wordt t nu ook al) dan is dat al niet bepaald gratis maar vind ik wel ergens op slaan. Dit niet. Het is gewoon mes op de keel en er is geen oplossing. En “dan had je maar”, lekker makkelijk joh. Gefeliciteerd daarmee.

  11. Dirk

    “Reden: de bank weet niet hoe hoog de canon wordt na het einde van het tijdvak en ze willen niet riskeren dat de bewoner de woonlasten niet meer kan betalen.”

    Erfpachters staan hierdoor met hun rug tegen de muur, zegt Jaarsma. “Afkopen is voor velen niet te financieren. Verkopen wordt bijzonder lastig, want banken financieren niet graag meer.”

    De oplossing lijkt simpel: als de gemeente zich kan committeren aan voorspelbaarheid en marktconformiteit op de lange termijn rondom verhogingen dan is het opgelost.

  12. Lex

    @Mikel, Utrechter, op grond schrijf je niet af. Dus die vergelijking met huur is niet helemaal correct.

    Huur is in essentie gebaseerd op de stichtingskosten van de woning om deze in, laten we zeggen, 50 jaar terug te betalen. Na 50 jaar is het huis in theorie niks meer waard, en heeft de investeerder (als ie slim is) het huis na aftrek van indexeringskosten/rente/kosten (groot) onderhoud etc. terug kunnen verdienen.

    Grond is na 50 jaar nog steeds gewoon grond. Daar schrijft de gemeente niks op af. Als je over 50 jaar 4.000 euro per jaar erfpecht betaald. Heb je, kort door de bocht, 200.000,= voor de grond betaald. De Gemeente Utrecht staat daarmee € 200.000= in de plus. Heeft nog steeds de grond in eigendom. En de grond is echt geen stuiver minder waard geworden, vaak zelfs alleen maar meer waard. De gemeente hoeft ook geen extra investeringen te doen (zoals bij een huurhuis wel moet). Een gouden constructie als je het mij vraagt, maar wel net iets anders dan huur.

    Ik ben hier trouwens zelf ook de dupe van, een gepaste oplossing zie ik niet meteen. Ik zou me kunnen indenken dat de reeds gemaakte (erfpacht)kosten ook meewegen in de nog te betalen grondwaarde.

  13. Rutger

    @Utrechter. Erfpacht heeft geen invloed op de WOZ-waarde. Ik heb in het verleden bezwaar aangetekend tegen een in mijn ogen te hoge WOZ-waarde, omdat mijn woning vergeleken werd met verkochte woningen zonder erfpacht. Het bezwaar werd afgewezen. Wel of geen erfpacht zou geen invloed hebben op de verkoopprijs. (Terwijl dit in de praktijk natuurlijk wel zo is.)

    Omgekeerd is de WOZ-waarde wel bepalend voor de afkoopsom van de erfpacht: elk jaar wordt de afkoopsom opnieuw bepaald aan de hand van een recente WOZ-waarde. Als je een aantal jaren zou wachten met het afkopen, maar mensen in vergelijkbare huizen kopen wel meteen af, dan wordt jouw WOZ-waarde hoger (vanwege het stijgen van de waarde van de huizen van de wel-afkopers) en dus het afkopen van jouw huis ook. Wachten met afkopen is dus ongunstig.

  14. Erik

    typische babyboomreactie. Woning in jaren tachtig goedkoper gekocht want geen grond mee hoeven financieren, weten wat de condities zijn, huis drie/vier keer over de kop in de tussentijd, (met 55/58 lekker op kosten jonge generatie met pensioen gegaan) en nu huilie huilie vanwege hoger canon. Babyboomers, verkoop dan je huis aan een jong gezin, maak ruimte, en vertrek. Niet over de ruggen van alle Utrechters proberen een extra korting te bedingen…

Plaats een reactie

Lees voor u reageert onze algemene voorwaarden. Alle reacties worden vooraf gemodereerd. Uw IP adres is geregistreerd (wordt niet gepubliceerd).