Stevige maatregelen om woningbouw in Utrecht door te laten gaan

Dat de bouw van nieuwe woningen achterblijft is geen geheim meer – en de nieuwbouwwoningen die wel recent zijn opgeleverd gaan ook niet als zoete broodjes over de toonbank. Om het voorbeeld van de grootste nieuwbouwwijk van Utrecht maar weer eens aan te halen; in Merwede moeten huizen komen voor 12.000 inwoners. De bouw zou dit jaar starten, maar dat gaat niet gebeuren.

Een ander voorbeeld in het hartje van de stad is Smakkelaarspark, daar lijkt nu wel wat beweging in te zitten maar ook daar is al jaren een braakliggend terrein waar honderden woningen moeten komen.

Oorzaken

De oorzaken van de achterblijvende productie is al vaker genoemd; de substantieel opgelopen bouwkosten en de afkoelende woningmarkt als gevolg van stijgende rente. Daardoor is de bouw een stuk duurder geworden en zijn de koopprijzen van de woningen uiteindelijk ook een stuk hoger dan de prijzen van bestaande bouw. Maar wat moet er nu gebeuren?

De gemeente heeft wel wat touwtjes waar ze aan kan trekken om nieuwbouw op gang te helpen. Want grote economische ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kosten van nieuwbouw, ook eisen die de gemeente stelt kunnen de rekening doen oplopen. Daarom heeft de gemeente uitgezocht aan welke knoppen er gedraaid kan worden. Maar niet alle maatregelen zijn even geliefd bij verschillende politieke partijen. We lopen er doorheen.

Kleinere woningen

De belangrijkste knop waar het college aan kan draaien is het type woningen in een nieuwbouwbuurt. Op dit moment ziet de gemeente het liefst dat van alle woningen in een nieuwe wijk 40 procent sociale huur is, 35 procent betaalbare woningen (huur/koop) en nog 25 procent vrije sector is. Hoe meer betaalbare woningen een ontwikkelaar moet bouwen, hoe lastiger de business case is.

Een optie zou dus zijn om minder betaalbare woningen te bouwen en meer vrije sector-woningen. Alleen wil het college eigenlijk dat er juist veel betaalbare huizen komen, want daar is behoefte aan.

Een andere maatregel is het loslaten van een minimum aan vloeroppervlakte. Nieuwe betaalbare woningen, zowel sociale huur als middenhuur-huizen, moeten minimaal 65 vierkante meter zijn. Het zou voordeliger voor een ontwikkelaar zijn om kleinere woningen te bouwen. Een ander punt zijn de prijzen bij middenhuur-woningen. In Utrecht worden lagere huurprijzen afgesproken, dan landelijk geregeld is. Als de landelijke afspraken gevolgd worden, kan er dus een hogere huurprijs gevraagd worden wat dus weer zorgt voor meer inkomsten.

Duurzaamheid

Bovengenoemde maatregelen hebben veel invloed op de business case van een nieuwbouwproject – maar het veranderen van de regels druist wel in tegen de wensen die in het verleden zijn uitgesproken en waar de gemeenteraad mee heeft ingestemd. Natuurlijk rijst de vraag ook bij welke projecten in Utrecht deze maatregelen gaan gelden.

Dan zijn er ook nog andere knoppen waaraan gedraaid kan worden, maar daar zijn de effecten minder groot van. Zo zorgen de eisen voor duurzaam en energieneutraal bouwen ook voor extra kosten, net zoals de eisen voor bijvoorbeeld parkeren en geluidsniveaus of verplichte onderzoeken die moeten gebeuren voor een bouwproject.

Geliefd?

De maatregelen die genomen kunnen worden zijn niet bij iedereen geliefd, en ook druist het in tegen principes waar de laatste jaren flink voor onderhandeld is. Maar ondertussen lijkt bij sommige partijen ook de tendens te ontstaan dat er iets moet gebeuren, want anders komen er geen nieuwe woningen.

D66-raadslid Maarten Koning liet eerder aan DUIC weten: “Aan sommige nieuwbouwprojecten zijn te strenge eisen gesteld. Elke eis die we stellen kost geld en wordt doorgerekend naar de koper, of dat nu een woningcorporatie, een pensioenfonds of een particulier is. We kijken kritisch per project of elke eis nodig is. Als we niet bereid zijn dat te doen, dan accepteren we dus ook de stilstand die er nu optreedt.”

Per project

De gemeente Utrecht hanteert nu de aanpak dat per project bekeken wordt wat nodig is om een bouwproject toch door te kunnen laten gaan. De gemeente Utrecht laat desgevraagd weten niet te kunnen vertellen bij welke nieuwbouwprojecten er welke afspraken al zijn gemaakt, of met wie er gesprekken lopen. Dat is allemaal geheim: “We zijn op basis van de Utrechtse aanpak in gesprek met verschillende marktpartijen om te zoeken naar maatwerkoplossingen. We hebben daarover positieve gesprekken en op onderdelen voortgang in de planvorming, maar op dit moment kunnen we niet verder ingaan op specifieke afspraken.”