De eerste woonhuizen hadden dit jaar gebouwd moeten worden in de gloednieuwe wijk Merwede. Dat gaat niet gebeuren. Nieuwbouwprojecten hebben het moeilijk. Eigenlijk moeten er jaarlijks 3000 woningen opgeleverd worden in Utrecht, maar dat wordt niet meer gehaald. De problemen op de woningmarkt nemen alleen maar toe. Daarom worden er nu stevige maatregelen besproken; kleinere en duurdere woningen zijn een optie, zodat er maar gebouwd kan worden.
Dat de bouw van nieuwe woningen achterblijft is geen geheim meer – en de nieuwbouwwoningen die wel recent zijn opgeleverd gaan ook niet als zoete broodjes over de toonbank. Om het voorbeeld van de grootste nieuwbouwwijk van Utrecht maar weer eens aan te halen; in Merwede moeten huizen komen voor 12.000 inwoners. De bouw zou dit jaar starten, maar dat gaat niet gebeuren.
Een ander voorbeeld in het hartje van de stad is Smakkelaarspark, daar lijkt nu wel wat beweging in te zitten maar ook daar is al jaren een braakliggend terrein waar honderden woningen moeten komen.
Oorzaken
De oorzaken van de achterblijvende productie is al vaker genoemd; de substantieel opgelopen bouwkosten en de afkoelende woningmarkt als gevolg van stijgende rente. Daardoor is de bouw een stuk duurder geworden en zijn de koopprijzen van de woningen uiteindelijk ook een stuk hoger dan de prijzen van bestaande bouw. Maar wat moet er nu gebeuren?
De gemeente heeft wel wat touwtjes waar ze aan kan trekken om nieuwbouw op gang te helpen. Want grote economische ontwikkelingen hebben gevolgen voor de kosten van nieuwbouw, ook eisen die de gemeente stelt kunnen de rekening doen oplopen. Daarom heeft de gemeente uitgezocht aan welke knoppen er gedraaid kan worden. Maar niet alle maatregelen zijn even geliefd bij verschillende politieke partijen. We lopen er doorheen.
Kleinere woningen
De belangrijkste knop waar het college aan kan draaien is het type woningen in een nieuwbouwbuurt. Op dit moment ziet de gemeente het liefst dat van alle woningen in een nieuwe wijk 40 procent sociale huur is, 35 procent betaalbare woningen (huur/koop) en nog 25 procent vrije sector is. Hoe meer betaalbare woningen een ontwikkelaar moet bouwen, hoe lastiger de business case is.
Een optie zou dus zijn om minder betaalbare woningen te bouwen en meer vrije sector-woningen. Alleen wil het college eigenlijk dat er juist veel betaalbare huizen komen, want daar is behoefte aan.
Een andere maatregel is het loslaten van een minimum aan vloeroppervlakte. Nieuwe betaalbare woningen, zowel sociale huur als middenhuur-huizen, moeten minimaal 65 vierkante meter zijn. Het zou voordeliger voor een ontwikkelaar zijn om kleinere woningen te bouwen. Een ander punt zijn de prijzen bij middenhuur-woningen. In Utrecht worden lagere huurprijzen afgesproken, dan landelijk geregeld is. Als de landelijke afspraken gevolgd worden, kan er dus een hogere huurprijs gevraagd worden wat dus weer zorgt voor meer inkomsten.
Duurzaamheid
Bovengenoemde maatregelen hebben veel invloed op de business case van een nieuwbouwproject – maar het veranderen van de regels druist wel in tegen de wensen die in het verleden zijn uitgesproken en waar de gemeenteraad mee heeft ingestemd. Natuurlijk rijst de vraag ook bij welke projecten in Utrecht deze maatregelen gaan gelden.
Dan zijn er ook nog andere knoppen waaraan gedraaid kan worden, maar daar zijn de effecten minder groot van. Zo zorgen de eisen voor duurzaam en energieneutraal bouwen ook voor extra kosten, net zoals de eisen voor bijvoorbeeld parkeren en geluidsniveaus of verplichte onderzoeken die moeten gebeuren voor een bouwproject.
Geliefd?
De maatregelen die genomen kunnen worden zijn niet bij iedereen geliefd, en ook druist het in tegen principes waar de laatste jaren flink voor onderhandeld is. Maar ondertussen lijkt bij sommige partijen ook de tendens te ontstaan dat er iets moet gebeuren, want anders komen er geen nieuwe woningen.
D66-raadslid Maarten Koning liet eerder aan DUIC weten: “Aan sommige nieuwbouwprojecten zijn te strenge eisen gesteld. Elke eis die we stellen kost geld en wordt doorgerekend naar de koper, of dat nu een woningcorporatie, een pensioenfonds of een particulier is. We kijken kritisch per project of elke eis nodig is. Als we niet bereid zijn dat te doen, dan accepteren we dus ook de stilstand die er nu optreedt.”
Per project
De gemeente Utrecht hanteert nu de aanpak dat per project bekeken wordt wat nodig is om een bouwproject toch door te kunnen laten gaan. De gemeente Utrecht laat desgevraagd weten niet te kunnen vertellen bij welke nieuwbouwprojecten er welke afspraken al zijn gemaakt, of met wie er gesprekken lopen. Dat is allemaal geheim: “We zijn op basis van de Utrechtse aanpak in gesprek met verschillende marktpartijen om te zoeken naar maatwerkoplossingen. We hebben daarover positieve gesprekken en op onderdelen voortgang in de planvorming, maar op dit moment kunnen we niet verder ingaan op specifieke afspraken.”
22 Reacties
ReagerenEn als je iedereen uitnodigt om hier te komen wonen, blijf je achter de feiten aan lopen,er is niet tegen op te bouwen,alle mooie beloften ten spijt.
Maar ach ieder volk krijgt de politiek die het verdient.
Heerlijk. Een machteloze politieke elite die zelf in grote dure koopwoningen woont komt er nu achter dat hun wensdenken exact 0,0 woningen gaat opleveren. De markt laat zich niet dwingen tot het bouwen als het niet rendabel is. De politiek en dan vooral onze linkse partijen doen er alles aan om het rendement op woningen weg te belasten. Dit is het resultaat van decennia links wanbeleid. U krijgt als inwoner exact waar u voor hebt gekozen. Perfect.
@ JdV
Hmmm. Afgezien van je rabiate retoriek sla je de spijker wel op zijn kop. De markt laat zich inderdaad niet tot bouwen dwingen als het niet rendabel is. En inderdaad, de Utrechtse regeldrift knijpt het rendement uit de projecten. En ja, de landelijke huurprijsregulering en fiscale honger geven uiteindelijk de genadeklap. Er zal in het huidige klimaat niet veel gebouwd worden, Utrechts wethouderlijk wensdenken ten spijt.
Dit alles was te verwachten.
Als beleggers nog mochten kopen en een redelijke huur mochten vragen, waren alle woningen gewoon verkocht.
Dan hadden we er nu heel veel huur woningen bij.
Maar de gemeente gaat liever veel belastinggeld weggeven om betaalbaar te kunnen wonen. Dan wonen we te goedkoop voor wat het kost en betalen we de woonlasten indirect via de belasting.
Leuk idee, maar het werkt niet.
@JdV: u draait de zaak om. Het is juist het rechtse neoliberale beleid van de kabinetten Rutte geweest dat onder VVD’er Stef Blok van het bestaande huisvestingsbeleid een woningmarkt heeft gemaakt met alle negatieve gevolgen vandien.
Ik vind die eis dat woningen minimaal 65m2 moeten zijn ook wel redelijk fors.
En volgens mij ook vrij recent.
Ik weet dat bij project New Roots dat nu gebouwd wordt er ook studio’s en 2-kamer appartementen verkocht worden die voldoen aan die eis.
@M: u bent hier op de DUIC. Hert gaat over Utrechts beleid en Utrechtse maatregelen.
@JdV: het is helaas zo dat de lokale en regionale overheden zich op tal van punten niet kunnen onttrekken aan het landelijke wanbeleid. Dat is ook hier het geval.
Investeerders beginnen zich natuurlijk ook wel te realiseren dat de woningmarkt een behoorlijke zeepbel is die zonder schaarste uit elkaar zou spatten. Kleinere, goedkopere huizen is een zwaktebod, maar beter dan helemaal niet bouwen.
Voor structurele oplossing moet de overheid rechtzetten wat ze kapot heeft gemaakt. Locale overheden kunnen dat niet. De markt is na 2008 kapot gestimuleerd met kunstmatig lage rentes, zonder te bouwen, en zonder dat lonen zijn meegestegen. En vervolgens ook nog geopend voor internationale speculanten. Tuurlijk krijg je dan een zeepbel waarbinnen de markt alleen nog koop- en huurprijzen kan vragen die voor de meeste mensen per definitie niet te betalen zijn, vooral als de rente een keer weer normaal is. Zoals nu.
Stikstof (speelt gewoon geen relevante rol bij bouw), hogere bouwkosten etc. zijn smoesjes. De markt durft het gewoon niet aan en terecht waarschijnlijk ook.
Waar het echt knelt is het winstoogmerk en nog eens winstoogmerk van beleggers en projectontwikkelaars. Zij zien wonen als markt. Hun businesscase gaat boveneen dak boven het hoofd van gewone Utrechters. Terecht stelt de gemeentepolitiek eisen aan de kwaliteit van nieuwbouw (betaalbaar, 65m2, energiezuinig). Nu studiobouw is op korte termijn winst voor beleggers en projectontwikkelaars, maar op den duur verkrotting. Ook nu bouwen we huizen voor 40 of 50 jaar(minimaal).Dus terecht dat de gemeentepolitiek (met het meerderheidscollege) let op betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Daar profiteren ook onze (klein)kinderen nog van. Waarom laten beleggers en projectontwikkelaars hun euromasker niet vallen en leveren ze een maatschappelijke prestatie. Waarom werken ze niet MEE zodat (bijna) iedereen passend kan wonen. Ook in de toekomst.
O ja! Bedank wel dat beleggers en projectleider zelf veel groter wonen dan 65m2.
@Martin van ‘t Klooster: de vragen die u aan het eind van uw betoog stelt, hebt u al in het begin gesteld. Zonder dat de overheid opnieuw de regie voor de woningbouw en volkshuisvesting opnieuw in handen neemt, zal er geen oplossing komen. En gezien het politieke klimaat ben ik daar buitengewoon somber over.
@JDV waar is jou bewijs voor die dure koopwoningen van de Utrechtse politieke elite?
Als je al jarenlang niet bouwt voor een doelgroep, senioren, die uit hun ruime woning willen, maar wel in hun wijk willen blijven, dan heb je niet geanticipeerd en krijg nu dit!!
Géén hoogbouw voor deze mensen, want dan hebben ze geen contact met de buitenwereld en zijn ze nog eenzaam!
@M: Dit artikel gaat toch echt duidelijk over de invulling van de bouwbehoefte in Utrecht en over het aanpassen van de UTRECHTSE maten en kwaliteit van woningen. Niet over landelijk.
“De belangrijkste knop waar het college aan kan draaien is het type woningen in een nieuwbouwbuurt”. College beste M. Niet landelijke overheid.
Goed idee om een groot deel ‘betaalbare’ koop/huurwoningen te bouwen. Maar wat doen we met de rest, als die ‘onbetaalbaar’ is?
Ach gosch de arme aannemer die nu nog maar 5 keer per jaar met het vliegtuig op vakantie kan. Gemeente Utrecht staat klaar om de armlastige aannemer bij te staan door nog kleinere kippenhokken te mogen bouwen. En de eisen aan de aannemer hadden moeten zijn gij zult huizen bouwen los het maar op. Doet de gemeente ook met haar inwoners ga zult elk jaar hogere gemeentelijke belastingen betalen zoek maar uit hoe je dat doet. Net weer de brief gehad van het verhogen van de parkeerbelasting + 6,5 % zonder blikken of blozen. Overigens ook iets wat de gemeente kan doen verlaag de gemeentelijke belastingen kunnen mensen meer betalen voor hun huis.
Ben ik even blij met mijn sociale huurwoning van 95m3 en met een tuin van 40m3! Ik heb deze 22 jaar geleden gekregen en betaal een relatief lage huur als eerste bewoner. Ik woon nu in Leidsche Rijn wat 22 jaar geleden heel leuk wonen was maar nu een drama met al dat beton en haast geen groen. Wil hier best weg maar zo’n ruimte krijg ik natuurlijk niet meer. Dus ga alleen weg met ruil en dan bij natuurgebied of bos in de buurt. Ik heb in ieder geval een hele goede ruil woning zo 20 minuten fietsen van stad centrum af.
@stefan: de juiste spelling is jouw, niet jou. En google eens op Bellevue of op Nieuwe Defensie. Dan zie je daar 2 mislukte projecten met te dure woningen gebouwd in opdracht van de Utrechtse politiek die de vergunningen voor de projectontwikkelaars uitgeeft.
Geweldig, ik wordt slapende rijk door dat falende overheidsingrijpen in zaken waar ze niets van begrijpen maar wel graag punten in willen scoren tijdens hun ambtstermijn.
Nederlanders beleggen heel graag in bakstenen waar de rest van de wereld liever goud heeft, dit is waarom: gegarandeerd keihoog rendement en je kan er intussen nog in wonen ook.
Hallo!! Niemand wil echt in een (sociale) 2-kamer woning wonen. Ook de, steeds actiever levende, oudere alleenstaande niet!
Logeerkamer/werkkamer is echt geen luxe.
Kortom minimaal 3 kamers. Misschien is 60 m2 dan wel genoeg.
1) Ik heb niemand gehoord over dw grondprijzen.
2) En dat inbreiding duur is wisten we al.
Dus ondanks deze compeet ogende analyse mis ik juist 2 cruciale zaken die mogelijk meer licht op de zaak kunnen werpen.
Utrecht moet ook veel meer samenwerken met andere gemeentes. Niet meer kijken naar de stad Utrecht en wat daar wel/ niet mogelijk is, maar naar de regio Utrecht. Dan zijn er ineens veel meer bouwlocaties en dus mogelijkheden.