De gemeente Utrecht was de eerste gemeente met een ‘Actieplan Middenhuur’ in 2014. Het plan is gericht op het verbeteren van het aanbod en de kwaliteit van het middenhuursegment. Met een groeiend inwonersaantal en aanhoudende populariteit van wonen in de stad is er ondanks het plan nog steeds schaarste op de woningmarkt in dit segment. Het aantal woningen is er wel vergroot, maar de kwaliteit laat vaak te wensen over. Het gaat dan om de grootte en de prijs-kwaliteitverhouding.

Het college van B&W stelt nu zowel qua oppervlakte als maximale huurprijs regels voor om de stad ‘duurzaam en gezond’ te houden. Middenhuur is een categorie die van belang is voor de volgende doelgroepen: afgestudeerden, jonge huishoudens die instromen in sociale huur maar vervolgens niet kunnen doorstromen en daardoor in feite scheefwonen, en gezinnen met een middeninkomen. Het college in Utrecht wil nieuwbouw in een deel van de vrije sector tussen 710 en 950 euro strikt gaan reguleren door de aanvangshuur te beperken en de huurstijging vast te leggen op inflatie. Ook bij een nieuwe huurder moet het huurniveau hetzelfde blijven. De afspraken zouden voor twintig jaar gelden. De stijging van de huurprijzen moet zo een halt toe worden geroepen en scheefwonen moet worden tegengegaan, maar er is ook kritiek op de plannen van wethouder Paulus Jansen. Zo zou de doorstroming juist verminderen en onduidelijkheid bestaan over de financiële consequenties. Verbeteren het aanbod en de kwaliteit in het middenhuursegment door het aangepaste ‘Actieplan Middenhuur’? Dat is de vraag.

Frank van Blokland van IVBN, de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers

‘Het college blijft onduidelijk over de grote financiële consequenties van regulering’

“Strikte regulering van nieuwbouw in Utrecht gaat niet tot méér middenhuurwoningen leiden. Alleen zoveel mogelijk nieuwbouw leidt tot vermindering van de druk op de woningmarkt. IVBN-leden beleggen voor pensioenfondsen en die hebben een zo hoog mogelijk rendement tegen weinig risico nodig om hun maatschappelijke taak te kunnen vervullen. Onze leden hebben al voor enkele duizenden nieuwe middenhuurwoningen in Utrecht gezorgd en ze hebben een omvangrijke pijplijn. Onze leden zijn bereid om in overleg met de gemeente maatwerkafspraken te maken die wél voor beide partijen acceptabel zijn. De strikte regulering die het college voorstaat in de vrije sector-huur tussen 711 en 950 euro zal de lokale woningmarkt verder verstoren. Marktpartijen zullen noodgedwongen moeten afhaken, omdat ze alleen tegen een marktconform rendement kunnen (blijven) investeren in middenhuur. Dat rendement komt zwaar onder druk te staan door gedurende twintig jaar vaste lage aanvangshuurprijzen te willen hanteren en een gelijk blijvende huurprijs. Dat gebeurt immers als de huurprijs alleen aan de geldontwaarding wordt aangepast. Het is de vraag welke partijen nog in de stad Utrecht kunnen investeren. De kwaliteit en diversiteit van de Utrechtse nieuwbouw zal sterk afnemen. Het college blijft onduidelijk over de grote financiële consequenties van regulering, zowel op nog uit te geven gemeentelijke gronden als op gronden die al van marktpartijen zijn. Dergelijke maatwerkafspraken zijn immers alleen mogelijk als er verlaging van de gemeentelijke grondprijs plaatsvindt, of compensatie wordt gegeven voor de daling van de waarde van gronden die al in bezit zijn van investeerders. Door voor beide partijen acceptabele maatwerkafspraken te maken voor maximaal tien jaar, kunnen er ieder jaar weer op verschillende locaties in de stad nieuwbouwcomplexen tot stand komen met daarin meer middenhuur.”

Bernard Tomlow van Tomlow Advocaten

‘Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald’

“Utrecht wil de middenhuurders ook in de stad laten wonen. Een prima streven, maar dan moet het wel in de juiste volgorde. Voor die groep is het steeds moeilijker om in Utrecht te gaan of blijven wonen. Op 31 augustus 2017 gaat de Raad besluiten over het Actieplan Middenhuur. Dat plan houdt in dat huurders tegen een aanmerkelijk lagere dan de markthuur in de stad kunnen blijven huren. De gemeente gaat daar allerlei regels voor opstellen. De vraag is dan: wie zorgt voor die woningen? Dat doet de gemeente niet. De bedoeling is dat de private markt voor deze categorie gaat bouwen. De investeerders gaan pas bouwen als er rendement te verwachten is. De gemeente laat in het plan een maximale huurprijs van 11,88 euro per vierkante meter toe. In de binnenstad geldt een gemiddelde huurprijs van twintig euro per vierkante meter. Wil de gemeente slagen met haar actieplan, dan heeft zij de medewerking nodig van grote partijen als IVBN (pensioenfondsen en verzekeraars). Iedereen begrijpt dat met zo’n gereduceerde huur je geen rendement maakt en er dus geen investeerder in stapt. In Amsterdam heeft de gemeente dat opgelost door de grondprijs te verlagen. Utrecht heeft het weliswaar over gereduceerde grondprijzen, maar heeft zelf geen grond, niemand weet wat de gemeente bedoelt. Alle partijen die er verstand van hebben en woningen kunnen bouwen willen meedoen met het plan, maar dan in de juiste volgorde. Eerst overleggen en dan afspraken maken. Zij vragen een paar maanden het besluit op te schorten. Wethouder Jansen negeert deze uitnodigingen. Dat belooft vuurwerk, maar niet de jubel waarop de wethouder hoopt. Dus beter ten halve gekeerd (lees: opgeschort), dan ten hele gedwaald.”

Tim Schipper, fractievoorzitter SP Utrecht

‘Het is keihard nodig een drempel op te werpen tegen de graaimentaliteit van ‘de markt’

“Sinds de maatregel van Rutte II om de huren voor kleine nieuwbouwwoningen in Amsterdam en Utrecht extra te verhogen, zie je dat de grote vastgoedboeren daar gretig op ingaan. Maximaal cashen over de ruggen van de vele woningzoekenden die geen sociale huurwoning kunnen krijgen, en ook niet kunnen kopen. Startende huurders en doorstromers. Compleet onnodig, want ook zonder deze kunstmatige huurexplosie was er volop belangstelling om te bouwen in de middenhuur. In 2016 waren er in Utrecht bijna vierduizend van deze woningen in aanbouw of in de planning. Nooit eerder vertoond. Ook in Amsterdam was er geen centje pijn wat dat betreft. Niet voor niets hebben de wethouders ‘wonen’ van deze twee steden steeds aan de minister verteld dat hij aan het spookrijden was. Het is keihard nodig een drempel op te werpen tegen de graaimentaliteit van ‘de markt’. Een maandhuur tussen de 750 en 900 euro is sowieso al stevig aan de maat. Daar mag je dan wel een huis voor krijgen met een fatsoenlijk woonoppervlak. Dat is precies wat het stadsbestuur nu voorstelt, ook met wethouders van de VVD en D66 aan boord. Dat de vastgoedcowboys nu ach en wee roepen is eigenlijk een groot compliment.”

Erik Maassen, senior Beleidsmedewerker Belangenbehartiging van de Woonbond

‘De gemeente Utrecht heeft groot gelijk’

“Tot een paar jaar geleden konden mensen met een (laag) middeninkomen terecht in een sociale huurwoning. Dat wordt nu ‘scheefwonen’ genoemd. De sociale sector is niet langer toegankelijk voor deze groepen. Hierdoor is de vraag naar huurwoningen met een prijs tussen 750 en 950 euro enorm toegenomen. Eigenlijk is dat te duur voor lage middeninkomens, ze betalen al snel 40 procent van hun inkomen aan huur, maar op een sociale huurwoning met een huur tot 710 euro mogen zij geen aanspraak meer maken. Deze middeninkomens zijn aangewezen op een geliberaliseerde huurwoning. Het probleem daarmee is dat nergens is vastgelegd hoeveel huur voor die woning mag worden gevraagd. De woning kan voor 750 euro worden verhuurd, maar ook voor 1.250 euro of meer. In tijden van schaarste is dat laatste bedrag helaas niet overdreven. De afgelopen jaren hebben ontwikkelaars en beleggers alle ruimte gehad om het aantal woningen in het ‘middenhuursegment’ (wij spreken liever van dure huur) te laten toenemen. Ze mochten de huur vragen die ze wilden. Dat heeft echter niet tot een investeringsimpuls geleid. Die komt er nu pas, nu de gemeente de bouw gaat aanjagen. De gemeente wil natuurlijk wel dat haar inspanningen het probleem van de middengroepen oplossen. Dat doet ze door de huurprijzen voor langere tijd te reguleren. Doet de gemeente dat niet, dan zeggen ontwikkelaars dankjewel en bieden ze de woningen aan voor een prijs boven 950 euro. Zonder regulering hebben ze die vrijheid. Dat dit geen spookverhalen zijn, werd onlangs zichtbaar in Amsterdam-Noord. Woningen die als studentenappartementen waren gepland, werden voor 1.350 euro in de markt gezet omdat ontwikkelaars handig gebruikmaakten van een gaatje in de wet. De gemeente Utrecht heeft  groot gelijk dat ze wil vastleggen dat de woningen voor het ‘middenhuursegment’ ook een ‘middenhuur’ krijgen en houden. Het is de enige manier om de schaarste te bestrijden.”