Een woning kopen in Utrecht om vervolgens te verhuren, dat moet verleden tijd worden. Althans dat is wat de gemeente wil door opkoopbescherming in te voeren. Dit betekent dat woningen die een WOZ-waarde hebben van 440.000 euro of lager na aankoop vier jaar lang niet verhuurd mogen worden.
Sinds dit jaar kunnen gemeentes opkoopbescherming invoeren in sommige wijken of, zoals Utrecht wil, in de volledige gemeente. Met de regel moet het opkopen van huizen door beleggers en pandjesbazen voorkomen worden. Zo blijven er meer koopwoningen beschikbaar voor burgers die een huis willen kopen om er zelf te gaan wonen.
Het verbod houdt in dat woningen met een WOZ-waarde van maximaal 440.000 euro voor vier jaar na aankoop niet verhuurd mogen worden – met uitzondering van verhuur aan sommige familieleden, verhuur van bedrijfswoningen en huisbewaring voor maximaal 12 maanden.
Wethouder Kees Diepeveen: “De woningmarkt staat onder druk, ook in Utrecht zien we de druk toenemen. De koopprijzen in de stad zijn nog nooit zo hoog geweest. We willen dat mensen die zélf in een koopwoning willen wonen, een plek in Utrecht kunnen vinden. Momenteel is dat een forse uitdaging in onze stad, waar een deel van de schaarse voorraad ook nog wordt opgekocht door particuliere beleggers. Dat leidt tot meer schaarste en stijgende woningprijzen. We grijpen dan ook alle middelen aan om deze druk te verlichten. De invoering van de wet Opkoopbescherming gaat daar zeker verschil in maken.”
Grensbepaling
Het college heeft gekozen voor een bedrag van 440.000 euro waar 60 procent van de Utrechtse woningvoorraad onder valt. Bij de grensbepaling is onder andere gekeken naar de bestedingsruimte en transacties van koopstarters, een mogelijk waterbedeffect en in welk segment investeerders het meest actief en geïnteresseerd zijn.
Om de opkoopbescherming in te voeren, is het nodig om de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 aan te passen. Naast de invoering van de opkoopbescherming stelt het college voor om het percentage te verloten woningen te verlagen naar maximaal 10 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen in de gemeente Utrecht per jaar. Tevens moet het delen van woningen met maximaal drie personen makkelijker worden. Samen met de opkoopbescherming hoopt het college met deze wijzigingen te zorgen dat huisvesting in de stad toegankelijker wordt.
De gemeenteraad gaat nog in debat over de plannen. Als de raad instemt, kan de opkoopbescherming vanaf half maart gaan gelden.
Gekoppelde berichten
Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding moeten Utrechtse woningzoekenden gaan helpen
De gemeente Utrecht heeft een tweetal maatregelen genomen die woningzoekenden moeten helpen. De zelfbewoningsplicht stelt…
Utrecht scoort hoog op ranglijst steden waar je op de woningmarkt het minst kan doen met een half miljoen
Wie op zoek is naar een huis in Utrecht kent de problemen van de oververhitte…
26 Reacties
ReagerenWaarom maar 4 jaar?
Dat is goed nieuws voor de pandjesbazen! De meeste -vrije- panden hebben een WOZ boven de 440.000 en kunnen dan gewoon weer gekaapt worden en gesplitst in 8 studentenkamers.
Beste mensen, dit is hilarisch!
Het betekend dat die grote huizen in bijvoorbeeld Wilhelminapark gebied wel voor verhuur mogen worden gekocht. Dat gaat vele woningsplitsingen opleveren en dan gaan de rijken daar heel hard gillen omdat ze overlast hebben van rijke studenten en expats die overal maling aan hebben omdat ze rijk zijn. Ze klagen nu al over zomers in het wilhelmina park, dat gaat nog veel erger worden…..
Typisch Nederlands weer die halve maatregelen. Wij blijven gewoon de politie bellen na 22.00. Ze zijn er maar druk mee.
Direct op Funda gekeken. Viel me nog mee, dat zijn 250-300 woningen die voor die vraagprijs beschikbaar zijn.
Denk wel dat er een gat gaat vallen, waarbij woningen die tegen dat bedrag aanhikken (400.000+) al snel boven dat bedrag gewaardeerd gaan worden, terwijl de markt evolueert.
Vraag me wel af wat men aan handhaving gaat doen, want met AirBnB, of simpelweg de huurwet (o.a. verbod op sleutelgeld) was dat ook een probleem. Er mag een hele hoop niet, maar het gebeurt wel.
Bij ons in de buurt (Noord-Oost) gaat een authentiek knus arbeidershuisje al een tijd voor minimaal 500K en laatst zelfs een bovenwoning van 110m2 voor meer dan 700k (woz zal in de buurt zitten) en er worden veel panden gekocht voor gebruik als zgn onzelfstandige woonruimte. Dat laatste weten we omdat we als buurt met de directe buren bezwaar maken tegen de vergunningaanvragen. Deze worden soms na een een traject van bezwaar en beroep niet verleend maar er wordt vervolgens nooit gehandhaafd. Op basis van mijn lokale ervaringen zou ik zeggen: begin met handhaven en maak ook duidelijk welke wijken je op het oog hebt met de nieuwe maatregel want hier zal het weinig effect hebben.
Ik dacht dat het vanaf 1 januari al ingevoerd zou worden. Dat kon iig wel. Heeft de gemeente zitten slapen? Deze maatregel is broodnodig om starters op de woningmarkt een kans te geven. Dat debat in de gemeenteraad had ook in december al plaats kunnen vinden.
Dit is goed nieuws voor de koopmarkt en slecht nieuws voor de huurmarkt. Anders kan ik het niet interpreteren.
@ Alain
Bedragen op Funda zeggen niks. Gemiddeld genomen wordt er door potentiële kopers 75.000-100.000 euro op zo’n beetje iedere woning overboden. Als je de vraagprijs biedt weet je zeker dat je de woning niet gaat krijgen. Veel starters kunnen iig niet overbieden (en vele middenklassen stellen ook al niet meer) dus vissen ze altijd achter het net. Dat overbieden is 1 van de redenen van de te snelle prijsstijgingen. Nu alweer 25% prijsstijging tov van vorig jaar. Gemiddelde huizenprijs in Nederland (gemiddeld dus) inmiddels al 430.000 euro.
@Koel Hoofd
De rijken rondom het Wilheminapark zijn zelf diegenen die meerdere panden bezitten om te verhuren (al dan niet op hun eigen naam); de makkelijkste belegging om nog meer geld binnen te harken als je vermogend bent. Laat ze zelf maar eens voelen wat ze in andere wijken al decenia aanrichten.
Ik ken meerdere mensen daar die wat panden extra bezitten (soms tientallen, soms in meerdere steden; wel vaak typische VVD’ers en CDA’ers die daar veel wonen, vaak proffesoren aan de uni)
Ik ben benieuwd naar de analyse waaruit blijkt dat 60 % van de Utrechtse woningvoorraad binnen deze grens valt. Het lijkt mij dat dit op zijn minst verouderde cijfers moeten zijn.
En inderdaad, dat andere probleem dat hierboven genoemd wordt. Huizen die opgekocht worden door beleggers en vervolgens verbouwd worden tot hokjes zodat er minimaal 6 studenten ingepropt kunnen worden; ik mis nog steeds beleid dat hier paal en perk aan gaat stellen.
Een dergelijke maatregel werkt alleen als het landelijk wordt ingevoerd. Men schuift gewoon op naar een buurgemeente.
Een huurlimiet is effectiever en noodzakelijk omdat de vrije sector uitgaat van een vrije marktwerking die er niet is. Iemand anders voor jouw schuld laten opdraaien omdat er toevallig kunstmatige schaarste is moet niet langer kunnen. Jij huurt het pand bij de bank en iemand huurt het weer tegen een meerprijs bij jou terwijl je ook nog eens vermogen opbouwt. Onacceptabele uitbuiting.
Als je pand daadwerkelijk koopt en verhuurt voor een maandbedrag dat lager ligt dan wat je voor de hypotheek zou betalen is het alweer een heel ander verhaal.
Je moet wat als gemeente, het lijkt mij een redelijke 1e stap. Het bedrag zou ik niet fixeren, maar jaarlijks/halfjaarlijks indexeren aan de hand van de gemiddelde prijsstijging.
Utrecht heeft bovenmatig veel te maken met het omtoveren van gezinswoningen in kamerverhuur. Is hierboven al aangestipt. Dan heeft de gemeente veel meer instrumenten om dat te voorkomen. De woonvorm verandert dan namelijk van ‘zelfstandig’ wonen in ‘onzelfstandig’ wonen. Voor dat woningdelen zijn vergunningen nodig. Ik citeer:
Woningdelen
Voor het delen van een woning geldt in Utrecht omzettingsbeleid. Het omzetten van een zelfstandige woning in meerdere onzelfstandige kamers. Dit beleid geldt bij verhuur aan meer dan 2 personen met een eigen huishouden, bijvoorbeeld een studentenwoning of een friendswoning.
Het maakt eigenlijk niet heel veel uit hoe deze mensen precies met elkaar een woning delen. Kern is dat de bewoners geen eigen woning met eigen voorzieningen hebben, maar deze delen. De eigenaar van de woning moet hiervoor een omgevingsvergunning en een omzettingsvergunning aanvragen.
Deze vergunningen zijn nodig omdat de eigenaar de woning verhuurt aan meerdere personen met een zelfstandig huishouden en daarmee een bestaande zelfstandige woonruimte omzet in onzelfstandige woonruimten. De huurders delen dan de douche, wc en keuken. Ook hebben de kamers geen eigen ingang met een eigen, door de gemeente toegekend, huisnummer.
De omzettingsvergunning is er om de woningvoorraad voor starters en doorstromers op de woningmarkt te beschermen. De omgevingsvergunning is nodig om een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk te maken.
Naar meer informatie en aanvragen omgevingsvergunning en omzettingsvergunning
https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/gebruik-woonruimte-veranderen/woningdelen/
Ik houd het er op dat de meeste kopers deze vergunningen niet aanvragen. Dan blijft deze illegale verhuur onder de radar. Maar de buren van huizen waar dit gebeurd kunnen nu in actie komen. Is een kwestie van checken of er een vergunning is en vervolgens de eigenaar op illegaal handelen aanspreken; en de gemeente daarover informeren.
Vooral VVE’s van flatcomplexen kunnen hiermee aan de slag. Kamerverhuur betekent een inbreuk op het beoogde woondoel van de flat.
Verkamering is dus makkelijk te bestrijden. Buren zien het en melden bij de gemeente of nemen actie via de VVE.
Een ding blijft mogelijk zonder dat daar iets aan te doen is. Het oude huis aanhouden en gaan verhuren. Bij verhuur aan een gezin kan dat.
@Speakup ik ken voldoende links stemmende medeburgers die dat doen. Lees overigens eens in de Groene Amsterdammer hoeveel 2e woningen daar te huur worden aangeboden. Hou eens op met dat politiek framen en politiek zeuren. Alle Nederlanders met een hoog inkomen, dus ook alle op GroenLinks en D66 Nederlanders, doen dit. 1000 linkse Nederlanders die een 2e woning bezitten zijn erger dan 10 Nederlanders die 10 woningen bezitten.
@ Goossens
Kennelijk ken je de praktijk niet. Met uitzondering van een paar aangewezen gebieden waar omzetting niet meer toegestaan wordt, is het verlenen van een omzettingsvergunning een automatisme.
Het is hoog tijd dat er beleid geformuleerd wordt voor de héle stad.
Inderdaad een beleid voor de hele stad had al lang moeten zijn. In de jaren 80 en 90 bestond in Utrecht in het beleid een stelsel van woonvergunning met een plicht tot zelfbewoning voor zowel huur- als koophuizen binnen vastgestelde marges. Hiermee kon de woningmarkt prima worden gereguleerd. Gewoon even in het archief kijken !. Verder landelijk de hypotheekrenteaftrek afschaffen zal ook zeker helpen. Het overlaten aan de z.g. markt die totaal is scheefgetrokken leidt nog steeds tot grote prijsopdrijvingen waar de burgers niet beter van worden maar de z.g. huisjesmelkers wel. Hoe hoger de huur- en koopprijzen des te meer daklozen die het niet meer kunnen betalen oplevert ?.
@Speak Up
Als het les geeft aan het kneiterlinkse wereldverbeterende UU dan stemt het D66 of GL, en komen de maart ook op Volt want Europa is zaligmakend moralistisch,
Meer smaken kennen ze daar echt niet.
@Johan,
Waar reageert u op? Verhuur of verkamering. U bent niet duidelijk. Met de vergunning voor verkamering heeft de gemeente het voor het zeggen. Zij kan iedere aanvraag afwijzen. Nieuw beleid is volstrekt niet nodig. Als u gelijk hebt, dan is deze GroenLinks wethouder een kwajongen die de Utrechters een rad voor de ogen draait. Weer een reden om niet meer op GroenLinks of D66 te stemmen.
Ik ken u niet, ik ben u voor u.
Dit is wellicht fijn voor de kopers, maar die studenten moeten toch ook ergens wonen? Wat gaan we daar dan weer ‘s voor verzinnen. Subsidie om je huis te splitsen en te verhuren aan studenten? Oh nee, dat wilde we juist niet. Wacht.. we maken wel weer een nieuwe regel, dat als je een huis wil splitsen..
De markt voor fietsen regelt zichzelf. Geen voorrang voor groep X, geen maximumprijzen, geen commissies, geen verbod om de fiets met 3 man te gebruiken, geen subsidies, geen heffingen, geen kortingen op de BTW mits je geen 40 bent en je vader het kan betalen, geen .. ik kan nog wel 50 “verbeteringen” noemen. Fietsen zijn niet onnodig duur, er zijn geen commissies die de juiste prijs voor fietsen bepalen, fietsen worden dan weer ‘s verhuurd, dan weer verkocht. En er is geen decennia-durend fietsentekort.
Je kunt wel wet op regel op wet blijven stapelen, maar er zijn gewoon te weinig huizen. Hoe komt dat? Er mag gewoon niet gebouwd worden.
@ albert. Zelf woon ik ook in Noord Oost. Er zijn verschillende woning vrij groot met meer dan 100 m2. De weerstand tegen woning splitsing begrijp ik niet. Het lijkt of hier dan vooral de angst van meer bewoners in de wijk een rol speelt…. Het is socialer om verder te denken, gun meer mensen een woon ruimte in onze wijk waar nieuwbouw mogelijkheden zeer beperkt is. Immer is 50 % van de Utrechters alleen wonend, jongeren, maar ook alle leeftijden naar wel of niet eigen keuze.
100 m 2 in de stad als je alleen woont is echt niet een noodzaak.
Zelf ben ik sterk voor juist stimuleren woning splitsing, ook uit diverse onderzoek geeft aan dat dat een van de beste methodes is op de woning crisis te bestrijden. Want de komende 10 jaar kunnen we eenvoudig weg niet voldoende bij bouwen. !
In de 60 jaren vorige eeuw woonde veel mensen in gezins verband…dat is al lang verleden tijd ! Nu nog maar 25 % in Utrecht, en de prognose is dat zeker hier in de Randstad dat verder daalt. In de 4 grote steden wonen mensen die veel waarde hechten aan de grootstedelijke voorzieningen, en vinden de grote van de woning ook wat minder belangrijk. Dat is ook ook internationaal zo in grote steden.
Dus zou het goed zijn als Utrecht zou stimuleren om grote woningen te splitsen en ook de vele mensen die ik ken s woning zoekende een plek kunnen vinden in onze mooie wijk, stad .
@ Goossens
Je leest niet goed. Een omzettingsvergunning gaat per definitie over het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige bewoning en dus over kamerverhuur. Nieuw beleid is wél nodig omdat het huidige beleid is dat deze vergunning behoudens voor een aantal aangewezen wijken automatisch wordt verleend en er dus geen rem zit op deze omzetting.
Volledig eens met Arjan Verhoeven. Het zegt alles over de illusie van linkse partijen dat alles maakbaar en reguleerbaar is.
@Johan,
Als een vergunning automatisch verleend wordt dan schaffen we dat af. Automatisch verlenen is namelijk klinkklare kolder. Een vergunning wordt slechts verleend als is voldaan aan beleidsvoorwaarden. Waar geen beleid is voor het afgeven van vergunningen voor splitsen, is het vaststellen van een extra eis op basis van een verkoopprijs de grootste idiotie die er maar is.
Overal is de verplichte rijsnelheid 50 km. Maar als je een vergunning aanvraagt is dat 70. De vergunning wordt automatisch verleend. Ho, dat is niet de bedoeling, dan gaat iedereen 70 rijden. In het vervolg mag dus alleen voor auto’s duurder dan 80.000 een vergunning worden aangevraagd.
Iedereen begrijpt dat dat slecht beleid en skechte wetgeving is. Splitsen bestrijden via een omweg omdat een vergunning automatisch wordt verleend is lariekoek.
@ Goossens
Jij snapt het. In naam wordt splitsing bestreden. De facto niet.
Overigens is het splitsen van woningen ook een soort van “inbreiding”. Meer mensen binnen de bestaande grenzen. Dat was toch juist een beleidsdoel?
Mensen in een peperduur piepklein flatje moeten (zonder alteveel jaloezie) naar een koe in een weiland 100 meter verderop kunnen kijken. Of naar een energiepark. En verder gewoon dankbaar zijn voor al die natuurwaarde en duurzaamheid.
Wat niet duidelijk is uit het nieuws is dat wat de datum van handhaving zal zijn, ik vermoed dat dit niet met terugwerkende kracht kan worden gedaan vanaf de aankoopdatum van het huis die mogelijk vóór de datum van handhaving medio maart van dit jaar is