De vierkante meterprijs van zowel bestaande koopwoningen als huurwoningen in de vrije sector is in het tweede kwartaal gestegen. Volgens een rapportage van Brecheisen makelaars zijn bestaande woningen in Utrecht stad (exclusief Leidsche Rijn, De Meern en Vleuten) 3 procent duurder per vierkante meter ten opzichte van het kwartaal ervoor. Huurprijzen zijn volgens huizensite Pararius ruim 5 procent duurder geworden. Tegelijkertijd krimpt het aanbod in de vrije huursector fors. Wat is er aan de hand?
Tot voor kort was er sprake van een duidelijke trend: bestaande koopwoningen werden goedkoper. Op dit moment zijn woningen in de regio Utrecht volgens cijfers Brecheisen makelaars 12 procent goedkoper dan een jaar eerder. Echter, in het tweede kwartaal van 2023 was er voor het eerst weer sprake van een prijsstijging ten opzichte van het vorige kwartaal. In de stad Utrecht (ten oosten van het Amsterdam-Rijnkanaal) bedroeg deze prijsstijging 3 procent per vierkante meter. In Leidsche Rijn was dit 2 procent en in Vleuten/De Meern bedroeg de stijging 6 procent.
Ook het aantal verkopen is gestegen en ligt volgens de Nederlands Vereniging van Makelaars (NVM) in Utrecht 20 procent hoger dan in het eerste kwartaal. Woningen worden snel verkocht. Van alle grotere steden in Nederland gaat de verkoop van woningen gemiddeld het snelst in de regio’s Utrecht en Groot-Amsterdam. Het kost in Utrecht ruim vier weken om het verkoopproces te doorlopen aldus de NVM. Dit roept de vraag op of er sprake is van een trendbreuk of dat het gaat om een correctie binnen een doorzettende dalende trend. We vragen het Frank Verveer, directeur en eigenaar van De Keizer Makelaarsgroep en voorzitter van de Utrechtse afdeling van de NVM.
Trendbreuk
Verveer zegt in de praktijk wel een trendbreuk te zien. Het lopende derde kwartaal is zelfs drukker dan het tweede kwartaal. Of er definitief sprake is van een trendbreuk zullen de cijfers over het derde kwartaal laten zien, zegt Verveer. De verandering in de markt komt volgens Verveer doordat mensen gewend zijn aan het nieuwe normaal. “Het nieuwe normaal is een rente van circa 4 procent, het gestegen inkomen en de gecorrigeerde woningprijzen waardoor woningen in het bereik zijn gekomen van een grotere doelgroep. Er worden ook minder nieuwbouwwoningen gebouwd”, aldus Verveer.
Volgens Verveer is de prijsstijging in de regio Utrecht sterker dan in de stad. Dat heeft ermee te maken dat veel (oudere) woningen in de stad een minder gunstig energielabel hebben.
“Deze woningen zijn minder gewild.” Als de marktomstandigheden ongewijzigd blijven en er geen onverwachte dingen gebeuren – zoals een forse rentestijging of een nieuwe oorlog – zal de prijsstijging doorzetten, verwacht Verveer.
Vrije huursector in de knel
Niet alleen de koopmarkt is in de beweging. Ook in de vrije huursector gebeurt veel. Dit deel van de woningmarkt zit duidelijk in de knel. Het aanbod daalt scherp, terwijl er wel veel mensen op zoek zijn naar een huurwoning. Volgens huizensite Pararius werden er in het eerste kwartaal van 2021 nog 1318 woningen te huur aangeboden in Utrecht. In het tweede kwartaal van 2023 waren dit er nog maar 805. Aangezien de vraag hoog blijft, zorgt dit voor problemen voor mensen die op zoek zijn naar een huurwoning.
Een woning, die in de vrije sector werd aangeboden, kon volgens Pararius begin 2021 nog rekenen op vijf reacties. In het tweede kwartaal van 2023 reageerden gemiddeld 49 mensen op een woning. De kans dat een woningzoekende die op een woning reageert, deze ook daadwerkelijk kan huren, is momenteel dus ongeveer 2 procent. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de huurprijzen opnieuw zijn gestegen. Utrechters betalen nu gemiddeld 21,08 euro per maand, per vierkante meter voor een nieuwe huurwoning in de vrije huursector. Dit is een stijging van ruim vijf procent, aldus Pararius.
Nieuwe regels
Volgens Verveer, van de NVM, zijn de problemen in de vrije huursector grotendeels het gevolg van het aangekondigde nieuwe beleid dat door minister De Jonge is ingezet. Vanaf 1 januari worden – als alles doorgaat – huurwoningen die nu in de vrije sector vallen middels een puntensysteem gereguleerd waardoor verhuurders minder huur mogen vragen.
Door deze op handen zijnde eisen maken beleggers pas op de plaats en investeren zij niet meer in nieuwe huurwoningen. Een deel van de mensen, die nu een woning verhuren, besluit deze te verkopen, omdat het verwachte rendement als gevolg van de voorgenomen maatregelen aanzienlijk daalt.
Er ontstaat hierdoor volgend jaar een situatie waarbij huurwoningen, die nu in de vrije sector vallen, ook bereikbaar worden voor mensen die deze nu niet kunnen betalen. Er komen echter niet meer huurwoningen op de markt, maar minder. Dit betekent dat mensen die nu een woning huren in de vrije sector meer concurrentie krijgen en straks buiten de boot dreigen te vallen en helemaal geen huurwoning kunnen vinden, legt Verveer uit.
25 Reacties
ReagerenEcht, hoe kortzichtig kun je zijn als minister voor Volkshuisvesting!
Doelstelling: meer middenhuurwoningen.
Middel: verhuurders dwingen huren te verlagen.
Uitkomst: verhuurders verlagen hun huren (uiteraard) niet, maar verkiezen verkoop van de huurwoning als de zittende huurder de woning verlaat.
Met als gevolg: totale aanbod huurwoningen gaat in rap tempo naar beneden; mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen/kunnen kopen, hebben het nakijken.
En daar komt nog bij dat door de beperkende middenhuurregels ook nog eens de nieuwbouw frustreert. Wat een farce, ongelooflijk.
Helemaal eens met Fred. De markt frustreren helpt niet en leidt alleen tot meer problemen. Zeer kwalijk wat hier onder leiding van Hugo de Jonge gebeurt.
@ Fred: meer huurwoningen worden verkocht vanwege nieuwe belastingregels voor particuliere verhuurders. Over de WOZ waarde van het pand dat je verhuurt / niet zelf in woont, moet je nu ca 2 % belasting over de WOZ waarde betalen. Over een huis met WOZ van bijv. 3 ton komt dat al neer op 6.000 euro per jaar. Dat is al 500 euro per maand aan huur om alleen deze belasting te compenseren. Dan moet er nog een bedrag bovenop voor onderhoud en vervanging etc. en dan moet er nog verdiend worden. Vandaar dat verkopen voor particuliere verhuurders interessanter is geworden. Daling van het huuraanbod en stijging van het koopaanbod.
Verder gaat de stad Utrecht qua wonen ten onder aan de eigen populariteit. Hier valt niet tegenop te bouwen. Het beste is om woningzoekenden ervan te overtuigen om ook buiten Utrecht te gaan zoeken.
Het zoveelste falend overheidsingrijpen in de woningmarkt.
Binnenstadbewoner, wat wil je nou zeggen? Punt is dat door de trukendoos van De Jonge de huur naar beneden moet, al die kosten die jij noemt daardoor niet meer gedekt kunnen worden, en dus de zaak in de verkoop gaat. Weg verhuurmarkt. Met dank aan onze minister van wonen.
@Fred, helemaal eens met je. Mijns inziens is wat Hugo de Jong doet vooral een rook gordijn aanleggen. De werkelijkheid is namelijk dat de overheid haar verplichtingen voor oplossing van de enorme woningnood niet na komt. De nieuwbouw is ingezakt door stijgende woning bouw kosten, en wat doet de regering? Er moet overheids geld bij om de productie te vergroten i.p.v. te laten krimpen. De overheid moet ook zelf meer bouwen om de markt te beïnvloeden. In plaats van visie, leiderschap, daden worden er zo nu en dan door het ministerie van Volkshuisvestiging wat ideeën de maatschappij in geslingerd die afleiden van de kern van het probleem, en ook niets oplossen.
@Binnenstad bewoner. Klopt dat het niet alleen een stads probleem is, maar probleem van de metropool Utrecht. Rand gemeentes in groot Utrecht bouwen ook të weinig woningen.
Maar volgens recent Rabo Research cijvers bouwt ook Utrecht zelf te weinig in vergelijk met Amsterdam. Hier werden vorige jaar ongeveer 10.000 woningen gerealiseerd, en in Utrecht maar 3.000. Verhoudingsgewijs te weinig want Utrecht heeft bijna 400.000 inwoners en Amsterdam bijna 800.000. Dus zou Utrecht er ongeveer 5.000 woningen moeten bouwen om evenveel inspanning te realiseren als Amsterdam.
Een van de rede dat dat in Amsterdam lukt omdat er hoger gebouwd wordt. In Utrecht stad wordt buiten het centrum gebied nog steeds laag of relatief laag gebouwd terwijl het makkelijker wat hoger zijn kan. Bijvoorbeeld 3 lagen ipv 6 lagen.
@binnenstadbewoner: het is handiger om sommige bewoners ervan te overtuigen om iets buiten utrecht te gaan zoeken. De zuurpruimen bijv 😉
De reden dat Utrecht zo populair is geworden is de verarming van Nederland. Productie die voorheen in de provincies plaatsvond hebben werkgevers in de EU makkelijk kunnen verplaatsen naar Oost Europa. Een stuk industriële basis valt weg want er waren niet alleen arbeiders nodig maar ook management, ingenieurs, financials en legal – mensen.
@utrechter2: wauw! Dat klinkt als een complot. Hoe komt het dat niemand anders dit weet cq inziet..?
Ergens in de krochten van internet gevonden, op een fdv-forum ofzo?
Ik kan alleen maar hopen dat een volgend kabinet weer vakinhoudelijke ministers op de posten krijgt.
Wat een drama is het nu:
– een hotelmanager op stikstof
– een diplomate op financiën
– een onderwijzer op wonen
– een cijferman op buitenlandse zaken
Dat slaat natuurlijk helemaal nergens meer op en heeft geleid tot zeer slechte besluiten. Dat ze zelf die posten wilden bezetten zonder inhoudelijke kennis geeft de ongeschiktheid voor de functie al aan.
En ja, vakinhoudelijke kennis is dus wel nodig om ons land te kunnen leiden en de ambtenaren aan te sturen.
Steeds meer kamer leden vertrekken vanwege kennelijke teleurstelling over voortdurend ernstig wanbeleid in de 2e kamer. Het risico van deze leegloop houdt ook in dat binnenkort in toenemende mate het vergaderquorum ontoereikend wordt voor allerhande beslissingen waardoor het land, inclusief de stad Utrecht, onbestuurbaar wordt.
Gaarne hierover Uw mening waarvoor dank !
Utrecht is een fijne plek om te wonen, dat toont dit maar weer aan. Nadeel is hoge prijzen maar blijkbaar zijn er genoeg mensen die dat het waard vinden. De regulering van De Jonge leidt tot meer kansen voor kopers (en meer transacties) maar iedereen die moet huren krijgt het lastig. Vrije sector huur doe je meestal niet voor je plezier. Dus snel aan de slag in oa Rijnenburg om de druk van de markt te halen.
@ Wim: aan die particuliere verhuurders die ermee stoppen en verkopen, missen we niks. Particuliere verhuurders vragen vaak de maximaal mogelijke huur en preventief onderhoud laat nogal eens te wensen over want gaat ten koste van het rendement. Het is dus juist positief dat particuliere verhuurders ermee stoppen. Hierdoor kapen zij tevens geen starterswoningen meer weg voor de neus van echte starters en gaan er een hoop huisjesmelkers van de markt af. Dit is wel een goede maatregel.
Utrecht metropool: ja mee eens. Veel meer bouwen.
@ Binnenstadbewoner
Je hebt er geen verstand van beste man/vrouw/X.
Het zijn de professionele beleggers die niet meer instappen.
Door de middenhuurregulering krijgen ze hun projecten niet meer rondgerekend.
@Allen, jullie hebben allemaal gelijk.
Maar vergeten ook iets:
– Sinds de uitvinding van de pil worden er minder kinderen geboren, de bekende vergrijzing met kleiner wordenden gezinnen.
– o.a. dankzij welvaart en educatie: worden meer mensen financieel onafhankelijk waardoor er minder mensen per woning wonen + worden mensen ook ouder = sterker toenemende vraag naar woningen die er niet zijn.
Die problemen waren in de jaren tachtig al bekend…en toch tekende men in 1993 voor de EU want de nog te bouwen complete stad Leidsche Rijn zou die problemen uit de jaren tachtig wel oplossen…
Echter, die EU… dat is ook een reactie op de globalisering ingezet met WW2 o.l.v. de Amerikanen.
– De EU heeft vrij verkeer van goederen en PERSONEN, net zoals in de USA.
– De economie is gebaseerd op mensen, oftewel consumptie en arbeid van/voor goederen en diensten.
Dus na de gewenningsperiode met economische groei en verplaatsing van bedrijven naar het buitenland (goedkopere productie) en aantrekking buitenlandse dienstverleners (goede opleidingsfaciliteiten) kwam de interne EU volksverhuizing op gang waardoor toen LR eindelijk van de tekentafels kwam (rond de eeuwwisseling), het al was bekend dat die hele stad te klein en ook veel te weinig zou zijn.
Want als in Nederland de economie groeit zijn er meer mensen nodig om al die vacatures te vullen, mensen die we niet zelf hebben dus moeten importeren.
Nederland wordt niet groter maar de economie groeit wel…. dus komen er meer mensen hier wonen en de EU faciliteert en stimuleert dat want economische groei en welvaart is het summum van beschaving.
En daar komt dan nu ook nog eens die echt hysterische high speed energietransitie voor dummies overheen waardoor windmolens en zonnecellen moeten concurreren om de schaarse grond (landbouw/natuur) met mensen die ergens moeten wonen.
Dat politiek sociaal economisch model van de EU is onhoudbaar omdat het een vicieuze spiraal naar de afgrond is waar niet tegenop te bouwen valt en Nederland ook nog eens veel te klein voor is.
Ik hoop dat nieuwe Utrechters blij zullen zijn met hun betonnen konijnenhokjes in deze totaal versteende stad want meer dan dat zullen ze in Nederland nooit meer krijgen.
@Binnenstadbewoner:
Het wegkapen van starterswoningen door verhuurders was al aan banden gelegd door de ingevoerde opkoopbescherming. Dus dat argument gaat niet op.
Ik ben wel benieuwd welke opties u ziet voor woningzoekers nu de huurmarkt vanwege De Jonge’s beleid vele malen kleiner wordt? Doen alsof de huurmarkt zonder particuliere verhuurders kan, is echt een fata morgana. Want de vraag aan huurwoningen blijft, maar het aanbod daalt sterk.
Verder overigens eens dat elke verhuurder zijn of haar huurwoning netjes dient te onderhouden en een marktconforme huurprijs dient te vragen.
Wat een slim beleid van de Jonge en hoe slaan de reaguurders, zoals Fred, hier de plank volledig mis.
De netto lasten van een koophuis zijn aanzienlijk lager dan die van een huurhuis. Starters zijn met een huurhuis duurder uit.
De netto woonlasten gaan per saldo omlaag. Slim de Jonge!
nog even en de helft van de volwassenen in Utrecht is single…
te weinig huizen? te veel huishoudens!!
zet je socials uit en hup de kroeg in, wie weet waar je mee thuiskomt 😉
@ Wim: verkoop van woningen door particulieren of grote beleggers in woningen, is een goede ontwikkeling. Grote beleggers (en kleine) die afhaken is voor de woningmarkt ook positief. Huurders worden door hen enorm uitgeknepen. Hier zijn al vele artikelen/ voorbeelden op DUIC over verschenen.
De woningnood is onverantwoord groot geworden. Linksom of rechtsom zal er gebouwd worden. Al dan niet met (meer) overheidssteun.
@ Fred: klopt, maar dat geldt voor de nieuwe particuliere beleggers en niet voor bestaande particuliere beleggers. Particulieren met een pand in de verhuur heb ik het dan over. Door nieuwe belastingregels is verhuren voor hen niet zo interessant meer als vroeger.
@W: “complotdenken” is een term die vaak wordt ingebracht als mensen geen inhoudelijke reactie kunnen geven.
Kennelijk raak ik een gevoelige snaar als ik wijs op het fenomeen ‘verplaatsingsgroei’. En wordt uiteraard de FvD erbij gepakt.
Socialisten waren vroeger wat meer kritisch op fabrikanten die hun productie verplaatsten naar landen waar het qua CAO en arbeidsomstandigheden wat bedenkerlijker was, maar even veronderstellend dat je links-progressief bent (die komen het vaakst aanzetten met complot-beschuldigingen en zijn het meest anti FvD), is het een bevestiging dat linksprogressief daar niet meer mee zit.
@Koel Hoofd: ik ben het meestal wel met je eens maar wel een paar kanttekeningen.
Werkgevers komen altijd goedkoop personeel tekort dat genoegen neemt met jaarcontracten, met loonstijgingen die altijd onder de inflatie zitten en die net niet full time zijn. Ahold heeft een “enorm tekort” aan mensen die onder de 18 jaar zijn, Schiphol ook.
Met andere woorden, Nederland is een lage lonen economie aan het worden, en daar wordt je niet welvarend van.
De expats zou een leuk verhaal moeten zijn als het bij ASML en Eindhoven bleef, maar Nederland geeft de nodige belastingkorting voor werkgevers weg om al die expats hier naar toe te halen, die de mensen mogen opbrengen die geen belastingkorting krijgen. Elke werkgever verschuilt zich achter ASML, maar onder de noemer expat worden ook gewoon goedkope starters uit het buitenland gehaald die wat marketing werk gaan doen. Dus als Nederlandse burgers financieren via de belastingkorting de torpeda’s op de eigen onderhandelingscapaciteit als het om salarisgroei gaat.
@Binnenstadsbewoner: “De woningnood is onverantwoord groot geworden. Linksom of rechtsom zal er gebouwd worden. Al dan niet met (meer) overheidssteun.”
Ja maar PFAS? CO2? De korenwolf? Ruimte voor windmolens? Het klimaat? Natura 2000? Urgenda? etc etc.
Prima dat er niet meer gebouwd gaat worden. Enige jammere is dat ook de mensen die niet de waanzin van CO2, Korenwolf, Windmolen en Klimaathysterie steunen en stemmen ook slachtoffer worden van deze linkse anti-woning plannen. Maar goed, er komen weer verkiezingen en er zal zeker winst te behalen zijn voor partijen die willen stoppen met de klimaathysterie.
Mooi verwoord door Cynthia Noordhoek
De term ‘huisjesmelker’ wordt misbruikt door politiek en media
Het stoort mij mateloos dat men klakkeloos iedereen over 1 kam scheert. De term huisjesmelker is een trend, ik merk dat de mensen die alle woningverhuurders en vastgoedbeleggers ‘huisjesmelkers’ noemt, zelf geen idee hebben van ‘hoe’ geld, investeren (in welke vorm dan ook) of ondernemen werkt. De 95% goede en eerlijke verhuurders en vastgoedbeleggers worden geheel onterecht uitgemaakt voor huisjesmelker door politiek en media om standpunten te maken.
Ter verduidelijking: een huisjesmelker zou je kunnen omschrijven als iemand die niet investeert in zijn vastgoed, niet in zijn huurder en een huur vraagt die niet in verhouding staat en enkel alleen op maximaal rendement gericht is. En laten we nu in elke branches en sectoren mensen erbij hebben die dingen doen die niet horen. En ja, ik ben er zeker voor om die aan te pakken.
Maar 95% van de verhuurders en vastgoedbeleggers in heel Nederland nemen het verhuren van hun vastgoedbelegging wel heel zeer serieus, het zijn veelal ondernemers, die risico’s durven te nemen en tegelijk ook iets willen bijdragen aan de maatschappij (zoals huurwoningen beschikbaar stellen). En mijn inziens mag daar zeker wat tegenover staan, en ja rendement. Want deze verhuurders nemen een financieel risico, en wat als een huurder niet betaald, er een puinhoop van maakt of overlast veroorzaakt bij de buren? Voor deze type huurders zijn er vrij weinig regels en hoor je nooit wat over. En moet je als verhuurder met een uitgebreid dossier naar een rechter stappen om je gelijk te halen. Deze risico’s nemen vastgoedbeleggers voor lief en horen bij het investeren en het ondernemen in vastgoed.
Deze grote groep vastgoedbeleggers wordt zeer onterecht in het hokje ‘huisjesmelker’ gestopt. En daar moet echt een einde aan komen.
@hans: lang verhaal waarin de verhuurder in Appingedam gelijk wrodt gesteld aan de verhuurder in Utrecht of Amsterdam.
En in de 21e eeuw is het vrij gebruikelijk geworden om de dader-slachtoffer-positie om te draaien. Niet de huurders die massaal boven de 1000 euro aan huur moeten betalen zijn de slachtoffers maar de verhuurders die heel vaak ook huren vragen van ca 1500 euro als het niet meer is.
Wat je wel kan stellen, en dat hebben JdV en Scherpschutter allang gezegd is dat deze schaarste door links beleid komt: “niemand laten vallen”, dus open grenzen, en het ” Urgenda-wapen” lachend inzetten zodat de bouw in Nederland op zijn elf-en-dertigst gaat.
Links-progressief probeert dit te verbergen en haar socialistisch imago hoog te houden door symptoombestrijding (wat regelgeving die de ergste pijn moeten tegenhouden).