Bouwgrond kost steeds meer geld, maar waarom?

Dit artikel is onderdeel van een serie over bouwgrond in Utrecht. De serie is mogelijk gemaakt door een bijdrage van Mediafonds Provincie Utrecht.

Niet alle grond in en rond Utrecht is bouwgrond. “Grond is bouwgrond als er een bestemming op zit, dat is de meest bepalende factor”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. “Met zo’n bestemming zeggen wij als maatschappij dat er gebouwd mag worden. Er kan een bestemming zijn die woningbouw toestaat, horeca of een ander bedrijf.”

Op grond met zo’n bestemming kan je nog niet meteen bouwen. Daarvoor moet grond eerst bouwrijp gemaakt worden. “Als de grond in een laaggelegen polder ligt, moet er bijvoorbeeld eerst een laag zand op. En er moeten nutsvoorzieningen worden aangelegd en wegen,” legt Boelhouwer uit.

Grondprijs kan sterk oplopen

Wat grond kost, is afhankelijk van wat een eigenaar ermee mag doen. “Grond die alleen gebruikt mag worden voor landbouw is 8 of 10 euro per vierkante meter waard. De precieze prijs is afhankelijk van de locatie”, vertelt Boelhouwer.

“Maar zodra de grond bij de gemeente of ontwikkelaar als bouwgrond in de boeken belandt, wordt gerekend met een bedrag van 40 tot 100 euro per vierkante meter. Het prijsverschil wordt gebruikt om de eigenaar schadeloos te stellen. Zo moeten er misschien kosten worden gemaakt om een boerderij te verplaatsen. En er zit een stukje winst in voor de oorspronkelijke eigenaar van de grond.”

Vervolgens moet de grond bouwrijp worden gemaakt. “Bouwrijpe grond kan in Utrecht wel 1300 of 1400 euro per vierkante meter waard zijn”, stelt Boelhouwer. Volgens hem ontstaat er bij elke stap in het proces extra waarde en verdient iedereen wat: “De boer die de grond verkoopt, de ontwikkelaar die het project organiseert, de bouwer die de woningen bouwt en de eerste koper van de woning. Dat moet ook om woningbouw mogelijk te maken, maar het moet niet te gek worden.”

Rol van de markt

Hoe hoog de prijs van bouwrijpe grond precies is, ligt eraan wat er gebouwd mag worden. Voor koop- en huurwoningen in de vrije sector is de marktprijs bepalend. Deze is makkelijk te berekenen: “De marktprijs van bouwrijpe grond is de verwachte opbrengst van de te bouwen woningen min de verwachte bouwkosten”, zegt Boelhouwer.

Op deze manier wordt berekend wat een ontwikkelaar maximaal voor de grond kan betalen zonder verlies te maken. Dat een marktpartij de grond niet voor minder dan de hoogst haalbare prijs verkoopt is logisch. Maar ook de gemeente zal dit niet doen. Want het zomaar goedkoper verkopen van grond wordt gezien als staatssteun en dat is verboden. Bovendien wil de gemeente de bouwgrond ook niet goedkoper verkopen.

Dit zou in de praktijk namelijk betekenen dat de gemeente een fors cadeau zou geven aan de eerste koper van een nieuwbouwwoning. Immers, op het moment dat de eerste koper het huis weer verkoopt, ontvangt diegene wel gewoon de marktprijs van de tweede koper. Als deze eerste koper de onderliggende grond dus met een korting van 50.000 euro van de gemeente heeft gekocht, maakt hij bij verkoop van de woning dus ook 50.000 euro extra winst, aldus de ambtenaren.

Bouwgrond voor sociale huur- en middenhuurwoningen goedkoper

Waar de marktprijs bepalend is voor de bouwgrond voor koopwoningen en vrije sector huurwoningen, ligt dit anders bij goedkopere huurwoningen.

Elk jaar stelt de gemeente een grondprijzenbrief vast waarin staat voor welke bedragen zij bouwrijpe grond verkoopt. De prijzen verschillen per type woning. Voor koopwoningen en woningen in de vrije sector geldt een minimale grondprijs die aansluit op de marktprijs. De grondprijs voor midden huurwoningen en sociale huur is lager.

De gemeente doet dit omdat de huren die investeerders en corporaties maximaal mogen vragen te laag zijn om de marktprijs van grond terug te verdienen. Op deze manier maakt de overheid de bouw van betaalbare woningen mogelijk.

* Minimale prijs, Bron: Grondprijzenbrief 2026, gemeente Utrecht

Grote prijsverschillen

Doordat de prijzen van bouwrijpe grond flink verschillen, is bij de aankoop van dure koophuizen een veel groter deel bestemd voor de verwerving van de grond. Volgens Boelhouwer kan bij een dure woning wel de helft of meer van het aankoopbedrag bestemd zijn voor grond. Iemand die een woning koopt van een miljoen, kan dus zomaar vijf of zes ton kwijt zijn voor de grond.

Bij sociale huur is dat aandeel juist veel kleiner: daar gaat volgens Boelhouwer ongeveer 10 procent van de aankoopkosten van een woning, die de woningcorporatie betaalt, naar de grond.

Beter betaalbare woningen

De nieuwe Utrechtse coalitie van PRO en D66 wil dat er meer betaalbare woningen worden gebouwd dan nu het geval is. Waar de gemeente er nu nog naar streeft dat 75 procent van de nieuwe woningen betaalbaar is, moet dit in de toekomst 80 procent worden. Het gaat dan om woningen in de middenhuur-, middenkoop- en sociale huursector.

Toch kan de gemeente niet ongelimiteerd eisen stellen aan het aantal woningen dat betaalbaar moet zijn. De grondopbrengsten van betaalbare woningen zijn immers lager dan van duurdere woningen. Als de totale opbrengsten voor bouwgrond te laag worden doordat een te groot deel van de woningen betaalbaar moet zijn, kan er onvoldoende geld beschikbaar zijn om de grond bouwrijp te maken en het gebied in te richten. In dat geval kan de woningbouw stagneren.

Het is ook daarom dat de gemeente bouwgrond voor koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector alleen verkoopt als deze hoger ligt dan een bepaald minimum. Als de marktwaarde lager uitkomt dan dat minimum, verkoopt de gemeente de grond niet.

Betaalbare koop

De gemeente zet bij betaalbaar wonen vooral in op huurwoningen. Het onder de marktprijs aanbieden van koopwoningen levert het probleem op dat deze bij doorverkoop alsnog voor de marktprijs worden verkocht, waardoor deze al snel buiten het betaalbare segment valt. Alleen de eerste koper profiteert dan van de korting en maakt (potentieel) een forse winst bij doorverkoop van de woning. De gemeente laat weten daarom mogelijkheden te verkennen om ervoor te zorgen dat betaalbare koopwoningen ook op de lange termijn betaalbaar blijven. Daarmee wil zij voorkomen dat de woningen uit het betaalbare segment verdwijnen en dat deze woningen ook op langere termijn beschikbaar blijven voor mensen met een middeninkomen.  

Volgens Boelhouwer bestaan er al diverse constructies die dit mogelijk maken. Zo kan het Fonds Betaalbare Koop worden ingezet dat een korting verstrekt aan de koper van een nieuwbouwwoning. Zodra deze de woning doorverkoopt, moet deze eerste koper van de woning de korting terugbetalen aan het fonds. Een andere mogelijkheid is het kopen onder voorwaarden, zoals Koopstart en Koopgarant. In die constructies wordt ook een deel van de waardestijging of -daling verrekend met de koper. “Op deze manier worden koophuizen betaalbaar, zonder dat de eerste koper een winnend lot uit de loterij krijgt”, aldus Boelhouwer.

Bouwgrond in Utrecht relatief duur

Nu helder is hoe de prijs van bouwgrond tot stand komt, blijft de vraag over waarom bouwgrond in Utrecht over het algemeen duurder is dan op andere plekken in Nederland. Het antwoord ligt in de formule die Boelhouwer uitlegde: “de marktprijs van bouwrijpe grond is de verwachte opbrengst van de te bouwen woningen min de verwachte bouwkosten”. Dat betekent dat hoge woningprijzen doorgaans leiden tot hoge grondprijzen, en lagere woningprijzen tot lagere grondprijzen. Hoge bouwkosten drukken juist de grondprijs.

Huizenprijzen in Utrecht zijn over het algemeen hoger dan elders, iets wat doorwerkt in hogere grondprijzen. Dit wordt echter getemperd doordat ook bouwkosten in stedelijke gebieden, zoals Utrecht, hoger liggen. Maar de verkoopprijzen van Utrechtse woningen liggen dermate veel hoger dat dit de hogere bouwkosten compenseert. Daardoor is bouwgrond in Utrecht relatief duur.

Bouwgrond steeds duurder

Utrechtse bouwgrond is niet alleen duur. Het wordt ook steeds duurder. Volgens Boelhouwer komt dat vooral door de gestegen bouw- en inrichtingskosten. De gestegen woningprijzen maken deze stijging ook mogelijk. De prijzen worden volgens hem niet opgejaagd door een tekort aan bouwgrond. “Er zijn genoeg plekken waar gebouwd kan worden, ook in Utrecht,” stelt hij. Wel wordt steeds vaker bouwgrond ingezet die duur is om te ontwikkelen.

Belang bij hoge prijzen

Tot slot vragen we Boelhouwer of het niet simpelweg ook zo is dat de gemeente belang heeft bij hoge grondprijzen. Hoge grondprijzen zorgen immers voor meer inkomsten bij de gemeente, die vaak verkoper is van de grond.

Boelhouwer bevestigt dat de gemeente belang kan hebben bij hoge grondprijzen als ze grond in bezit heeft. Sommigen zijn volgens hem ook van mening dat gemeenten te veel winst maken op grond om hier vervolgens leuke dingen mee te doen.

Boelhouwer wijst echter ook op een ander belang van de gemeente. Volgens hem streven gemeenten vooral ook naar betaalbare woningen. En daarvoor zijn hoge grondprijzen ongewenst.

Hoe Utrecht dit in Utrecht speelt en of, en zo ja hoeveel, de gemeente verdient aan bouwgrond, onderzoeken we in het volgende artikel, “Utrechtse bouwgrond als melkkoe?”. We onderzoeken daarbij ook of de gemeente daadwerkelijk verdient aan bouwgrond, hoeveel geld ermee gemoeid is en waaraan eventuele opbrengsten worden besteed. Het vervolg op ‘Bouwgrond: ongekend waardevol’ verschijnt in de eerste DUIC na de zomer, op 27 augustus.

Reageren op dit artikel kan onder dit artikel of stuur een mail naar redactie@duic.nl. DUIC brengt alle reacties in kaart en legt deze voor aan de Utrechtse politiek. In het laatste artikel van de reeks ‘Bouwgrond: ongekend waardevol’ leest u wat de politiek ervan vindt.