Wie krijgt in Utrecht grond om te bouwen?

Dit artikel is onderdeel van de serie ‘Bouwgrond: Ongekend waardevol’ over bouwgrond in Utrecht. De serie is mogelijk gemaakt door een bijdrage van Mediafonds Provincie Utrecht.

Nabij het Máximapark is een nieuw wijkje gebouwd. Sommige huizen zijn nog in aanbouw. Voor Utrecht is het een bijzondere wijk, omdat de huizen op zelfbouwkavels staan. De bewoners hebben hun huizen in eigen beheer gebouwd.

Een van de eigenaren, die liever niet met haar naam in de krant wil, vertelt dat het niet eenvoudig was om een kavel te bemachtigen. “We waren nummer vijf in de rij, maar de anderen hebben het uiteindelijk niet gedaan. We wilden een keer echt zelf wat bouwen.”

Het wijkje aan het Máximapark is bijzonder, want zelfbouwkavels biedt de gemeente nauwelijks aan. In de afgelopen vijf jaar waren het er 65, zo laat de gemeente weten.

Schaarse grond

Het is niet eenvoudig om in Utrecht een stuk grond te bemachtigen om op te bouwen. Veel partijen zijn op zoek naar ruimte om hun plannen te realiseren. Bedrijven, energiemaatschappijen, woningcorporaties en particulieren: allemaal concurreren ze om de schaarse vierkante meters.

Daar komt bij dat de gemeente heeft gekozen veel ruimte groen te houden en te bestemmen voor bomen en planten. Om het landschap te sparen is het de bedoeling dat nieuwbouw zoveel mogelijk plaatsvindt binnen de bestaande stad. In het buitengebied zijn alleen in Rijnenburg plannen voor grootschalige woningbouw.

Iedereen kan grond kopen

De vraag hoe de ruimte verdeeld wordt is niet eenvoudig te beantwoorden. Er is niet zoiets als ‘een verdeler’, vertelt Edwin Buitelaar, hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht. “Iedereen kan grond kopen. En wie grond bezit, heeft zelfs een wettelijk recht om erop te mogen bouwen.” Tenminste, als de eigenaar daartoe in staat is en de grond een bouwbestemming heeft.

Dat laatste is aan de gemeenteraad; die bepaalt wat de bestemming van grond is. De raad bepaalt daarmee niet alleen wat er gebouwd mag worden, maar bijvoorbeeld ook hoe groot de kavels zijn, hoe hoog een pand mag worden en of er vrije kavels komen. Ook bepaalt de raad de verhouding tussen verschillende soorten woningen. Zo wordt bepaald welk percentage bestemd is voor sociale huurwoningen van woningcorporaties, welk deel uit middenhuurwoningen moet bestaan en welk deel koop- of dure huurwoningen betreft.

Machtige lobby

Op papier is de rolverdeling dus helder: de gemeenteraad bepaalt wat er gebouwd mag worden en marktpartijen zorgen ervoor dat die bouw er daadwerkelijk komt. In de praktijk ligt het echter minder zwart-wit. Ontwikkelaars proberen invloed uit te oefenen op de politiek. En zeker de grote ontwikkelaars zoals BPD, het vroegere Bouwfonds, zijn daarin volgens Buitelaar nogal succesvol.

Tijdens de gemeenteraadsverkiezingen was er zelfs een campagne van ontwikkelaars, vertelt Buitelaar. Kiezers werden daarin opgeroepen te stemmen op partijen die woningbouw wilden in Rijnenburg. Ook lukte het de bouwlobby de Tweede Kamer een motie te laten aannemen die het kabinet opriep Rijnenburg aan te wijzen als woningbouwlocatie, vertelt Buitelaar.

Burgerparticipatie

Ook burgers kunnen hun stem laten horen. Als de bestemming van grond verandert of er plannen zijn voor een nieuwe wijk, organiseert de gemeente verschillende momenten waarop inwoners hun mening kunnen geven.

Wie vaak niet naar deze bijeenkomsten komt, zijn de toekomstige bewoners, vertelt Buitelaar. “De toekomstige generatie is er nog niet en spreekt ook niet in. Daardoor domineren de omwonenden de inspraak en wordt op allerlei plekken niet gebouwd. Omwonenden willen immers vaak geen nieuwe huizen bij hen in de buurt. Dat vind ik jammer.”

Ontwikkelaars zijn grote afnemers van bouwgrond

Marien Kleinjan is directeur ontwikkeling bij de op Papendorp gevestigde ontwikkelaar AM gebiedsontwikkeling. Het bedrijf verwerft op verschillende manieren grond, vertelt Kleinjan. Zo koopt AM grond of locaties die kunnen worden omgebouwd naar een nieuwe functie op de vrije markt.

Een tweede optie is deelname aan een tender. De gemeente of een andere grondeigenaar zoekt dan een partij om haar grond te ontwikkelen op basis van specifieke bouw-, duurzaamheids- en architectuureisen, legt Kleinjan uit.

40 procent van woningbouwprogramma voor corporaties

De gemeente Utrecht wil dat 40 procent van de nieuwe woningen bestemd is als sociale huurwoning. In de praktijk verkopen ontwikkelaars daarom een deel van hun nieuwbouwwoningen of bouwgrond door aan woningcorporaties, vertelt Femke Ellenbroek-Schultz, afdelingsmanager ontwikkeling & acquisitie van Utrechts grootste woningcorporatie Woonin.

Een andere manier voor corporaties om aan grond te komen is deze te kopen van de gemeente en er vervolgens zelf woningen op te laten bouwen, legt Ellenbroek-Schultz uit. Onderlinge concurrentie om grond proberen de woningcorporaties te vermijden. Grond die bestemd is voor sociale woningbouw verdelen de corporaties zoveel mogelijk in onderling overleg.

Ondanks de 40-procentnorm krijgt Woonin minder grond dan de corporatie zou willen. Woonin kan meer geld lenen voor nieuwe woningen dan ze doet, omdat er niet voldoende grond beschikbaar is, vertelt Ellenbroek-Schultz.

Ook bij woningcorporatie SSH, die studenten huisvest, speelt het gebrek aan grond. Grond is ‘‘zeer schaars’’, stelt een woordvoerder. ‘‘En nooit genoeg om het tekort aan 5.000 studentenwoningen op te lossen’’. De SSH zoekt daarom naar creatieve oplossingen, zoals het toevoegen van woningen op bestaande locaties, legt de woordvoerder uit.

Het nieuwe college eist naast 40 procent sociale huur ook 40 procent middensegment (middenhuur tussen € 933 en € 1.228; middenkoop tot € 420.000). Hierdoor blijft er 20 procent over voor de vrije sector. Hoewel marktpartijen hier zelf de prijzen bepalen, moeten ook deze woningen uiteraard aan het omgevingsplan en de wet- en regelgeving voldoen.

Taai krachtenveld

Hoewel de vraag wie in Utrecht bouwgrond krijgt dus simpel lijkt, is het antwoord complex. Het is de uitkomst van een taai krachtenveld van verhoudingen tussen invloedrijke ontwikkelaars en politieke wensen van de gemeente. Daarnaast spelen ook inwoners, woningcorporaties en allerlei andere partijen een rol. Ondertussen blijft grond schaars, waarbij de Utrechter die zelf een droomhuis wil bouwen misschien wel de minste kans maakt. Wie dat wil bereiken, heeft niet alleen diepe zakken nodig om de hoge grondprijzen in Utrecht te kunnen betalen, maar ook een flinke dosis geluk om een van de schaarse zelfbouwkavels, die vaak via loting worden verdeeld, in handen te krijgen.