Vijftig jaar erfpacht: van ideaal tot financiële strop

Dit artikel is onderdeel van de serie ‘Bouwgrond: Ongekend waardevol’ over bouwgrond in Utrecht. De serie is mogelijk gemaakt door een bijdrage van Mediafonds Provincie Utrecht.

Voor veel mensen is erfpacht een abstract begrip, totdat ze ermee te maken krijgen. In de kern is het eenvoudig: bij erfpacht is iemand eigenaar van een woning of ander gebouw, maar niet van de grond waarop die staat. Die grond blijft bijvoorbeeld eigendom van de gemeente. De eigenaar van het gebouw krijgt het recht om de grond langdurig te gebruiken.

Voor dat gebruik wordt een vergoeding betaald: de erfpachtcanon. Soms wordt die jaarlijks betaald, maar het bedrag kan ook voor een bepaalde periode of voor altijd worden afgekocht. Bij zo’n afkoop betaalt de erfpachter één bedrag vooruit en hoeft diegene gedurende de afgesproken periode geen jaarlijkse canon meer te betalen.

Van wie is de grond?

Achter erfpacht gaat de fundamentele vraag schuil van wie de grond eigenlijk is. In het boek ‘Waarom jij geen huis kunt betalen’ beschrijft Maaike Schoon hoe filosofen en economen daar door de eeuwen heen heel verschillend over hebben gedacht.

Al in de zeventiende eeuw schreef de Engelse filosoof en grondlegger van het liberalisme John Locke erover. Hij stelde dat mensen een natuurlijk recht hebben op grond die zij door hun arbeid hebben verkregen. In de negentiende eeuw stelde anarchist Pierre-Joseph Proudhon juist dat eigendom mensen kan buitensluiten, omdat er lang niet altijd genoeg huizen zijn en er slechts een beperkte hoeveelheid ruimte is.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Ook werd duidelijk dat grond niet overal evenveel waard is. Omdat het aanbod van grond op een bepaalde locatie beperkt is, kan een groeiende vraag de waarde sterk opdrijven. Dit gebeurt vaak op plekken waar de bevolking groeit en er veel economische activiteit is, stellen economen William Petty en Adam Smith. Een stuk grond midden in een groeiende stad kan daardoor veel meer waard worden. Nieuwe wegen, openbaar vervoer, winkels, scholen en andere voorzieningen kunnen allemaal bijdragen aan hogere grondwaarden.

Waardestijging voor de maatschappij

De Amerikaanse econoom Henry George trok daar eind negentiende eeuw een politieke en economische conclusie uit. Als de waardestijging van grond grotendeels ontstaat door de ontwikkeling van de samenleving, zo redeneerde hij, dan zou die waardestijging ook aan die samenleving moeten toekomen. Hij pleitte er daarom voor de waardestijging van de grond te belasten. Belastingen op arbeid en voor ondernemers zouden dan kunnen worden afgeschaft, zodat mensen niet zouden worden ontmoedigd om te werken of te investeren.

Zijn gedachtegoed kreeg ook in Nederland navolging. In verschillende steden ontstonden erfpachtconstructies. De gemeente verkocht haar grond daarbij niet, maar bleef eigenaar. Inwoners en bedr-ijven kregen het recht de grond langdurig te gebruiken en konden er bijvoorbeeld een woning op bouwen. In ruil daarvoor betaalden zij canon voor het gebruik van de grond. Steden als Amsterdam en Vlaardingen behoorden eind negentiende eeuw tot de eerste Nederlandse steden die daarmee experimenteerden.

Utrecht voert erfpacht in

In Utrecht werd er met belangstelling naar gekeken. Er werd politiek over erfpacht gediscussieerd, maar het zou nog decennia duren voordat ook Utrecht, in navolging van Amsterdam, erfpacht invoerde. De gemeente voerde in 1961 eerst een stelsel van tijdelijke erfpacht in, waarbij een einddatum was opgenomen voor het erfpachtrecht.

In 1974 ging de gemeente in beginsel al haar grond in erfpacht uitgeven en kwam er een nieuw erfpachtstelsel voor onbepaalde tijd. Tijdens de politieke discussie in de Utrechtse gemeenteraad kwamen, naast allerlei praktische vragen over de precieze inrichting van het stelsel, dezelfde principiële argumenten terug die filosofen en economen eeuwen eerder hadden aangevoerd.

D66-raadslid Versnel-Schmitz volgde bijvoorbeeld een redenering die aansloot bij die van Henry George. Ze stelde: “De waardestijging van grond moet mijns inziens aan de gemeenschap toekomen: een zeer principieel argument”. Volgens haar was dat des te meer gerechtvaardigd, omdat het juist de gemeenschap is die betaalt voor voorzieningen en infrastructuur die de grond meer waard maken.

Bij de VVD keek men er anders tegenaan. VVD’er Torensma, die een jaar na het debat wethouder zou worden, verdedigde het belang van particulier eigendom. “Mijn fractie is echter voorstandster van persoonlijke bezitsvorming, waarvan het eigen-woningbezit een belangrijk onderdeel uitmaakt.”

Naast oude argumenten werden ook nieuwe argumenten aangevoerd. Zo stelde Versnel-Schmitz dat erfpacht kon helpen om verkrotting tegen te gaan. Sommige eigenaren lieten hun panden in die tijd namelijk verloederen, in de hoop het gebouw en vooral de onderliggende grond later voor een hoger bedrag te kunnen verkopen.

Eind jaren tachtig gaat het roer om

Het Utrechtse erfpachtstelsel bleef in ontwikkeling en werd in de jaren tachtig verschillende keren aangepast. In 1989 volgde een fundamentele koerswijziging: het idee om de waardevermeerdering van grond te innen als gemeente werd niet langer een doel van erfpacht. Wel wilde de gemeente grip houden op het gebruik van de grond.

De gemeente besloot daarom dat bij nieuwe uitgifte de erfpachtcanon eeuwigdurend werd afgekocht. De erfpachter betaalde bij aanvang één bedrag, gelijk aan de toenmalige grondwaarde van het perceel. Daarna hoefde nooit meer een periodieke canon te worden betaald. Zolang de bestemming van de grond niet wijzigde, belandde de waardestijging daardoor voortaan bij de eigenaar.

De grond bleef juridisch wel eigendom van de gemeente. Hierdoor behield Utrecht ondanks de eeuwigdurende afkoop zeggenschap over het gebruik ervan.

Afschaffing erfpacht voor koopwoningen

In 2014 ging Utrecht een stap verder en besloot erfpacht bij koopwoningen helemaal af te schaffen. Wie een huis kocht op nieuw uitgegeven grond, werd voortaan dus niet alleen eigenaar van de woning, maar ook van de grond eronder.

De politieke opvattingen waren bij sommigen flink veranderd sinds de discussie in 1974. Waar D66 in de jaren zeventig nog voorstander was geweest van de invoering van erfpacht, pleitte de partij bij de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 juist voor afschaffing. D66-raadslid Lars Roodenburg verwoordde dat destijds zo: “Utrechters hebben geen behoefte aan belemmerende regels, zoals het recht van erfpacht. Het is een vooruitgang dat we nieuwe woningeigenaren nu meer vrijheid geven.”

Hoge rekeningen na vijftig jaar

Erfpacht is niet alleen onderwerp van een ideologisch of economisch debat. De toepassing ervan heeft veel praktische haken en ogen. Zo dreigen de laatste jaren heel wat Utrechters in financiële problemen te komen.

Het probleem is het volgende. Bij een deel van de huizen die in de jaren 70 en 80 zijn gebouwd, is de erfpachtcanon voor vijftig jaar afgekocht. Gedurende die periode hoefden huiseigenaren niets meer te betalen voor het gebruik van de grond. Maar na afloop van deze vijftig jaar wordt de canon opnieuw vastgesteld en moet er opnieuw worden betaald. Om de nieuwe canon vast te stellen, kijkt de gemeente naar de actuele grondwaarde: een waarde die veel hoger ligt dan vijftig jaar eerder.

Voor sommige huiseigenaren betekende dit dat zij duizenden euro’s per jaar aan canon moesten gaan betalen. Wie de nieuwe canon opnieuw wilde afkopen, kon worden geconfronteerd met een eenmalige rekening van vele tienduizenden euro’s. En hoewel je zou verwachten dat huizenkopers bij de koop van een huis worden geïnformeerd over de erfpachtconstructie die van toepassing is - en dus de rekening die er ooit aankomt-, gebeurt dit maar al te vaak niet, zo laat de gemeente weten.

Extra kosten voor woningcorporaties

Niet alleen voor particuliere woningbezitters kan erfpacht flinke kosten betekenen. Ook woningcorporaties hebben ermee te maken. Alle grond die de gemeente heeft toebedeeld aan corporaties voor woningbouw, is uitgegeven in erfpacht.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Woningcorporatie Woonin koopt die erfpacht eeuwigdurend af, vertelt Femke Ellenbroek-Schultz, afdelingsmanager ontwikkeling & acquisitie bij de woningcorporatie. Een jaarlijkse betaling aan de gemeente voor het gebruik van de grond is dus niet aan de orde.

Maar dat betekent niet dat Woonin vervolgens volledig vrij over de grond kan beschikken. Wanneer een locatie wordt herontwikkeld en er bijvoorbeeld ook woningen worden gebouwd, is goedkeuring van de gemeente nodig. Als de grond door die verandering meer waard wordt, moet de corporatie in beginsel de gemeente voor die waardestijging betalen.

Hetzelfde speelt wanneer Woonin een sociale huurwoning verkoopt. De functie verandert dan: een sociale huurwoning wordt bijvoorbeeld een koopwoning, waardoor de onderliggende grond meer waard wordt. Die waardestijging moet Woonin aan de gemeente betalen. “Het gaat soms wel om een ton per woning”, zegt Ellen-broek-Schultz.

Volgens haar heeft erfpacht ook gevolgen voor de financiële positie van de corporatie. De constructie drukt op de waarde van het vastgoed. Daardoor is Woonin op papier minder vermogend en heeft de corporatie ook minder ruimte om geld te lenen voor nieuwbouw. “Het liefst zien we dan ook dat grond in volle eigendom wordt uitgegeven”, aldus Ellenbroek-Schultz. Toch is dat nog altijd niet het geval. De afschaffing van erfpacht voor woningbouw in 2014 gold namelijk alleen voor koop- woningen en niet voor woningcorporaties.

Erfpacht keert terug

De afschaffing van erfpacht voor koopwoningen bleek uiteindelijk geen definitief afscheid. Tien jaar later veranderde Utrecht opnieuw van koers. De gemeente besloot in 2024 Utrechtse bouwgrond opnieuw in erfpacht uit te geven om zo meer grip te krijgen op de bouw van betaalbare woningen, groen, voorzieningen en mobiliteit.

De gemeente greep terug op de algemene voorwaarden van het erfpachtstelsel van 1989: de erfpachtcanon werd eeuwigdurend afgekocht. Met het stelsel kan de gemeente erfpachtvoorwaarden hanteren waarmee zij voortaan kan bepalen wat er met een gebouw of stuk grond mag gebeuren. Zo kan zij bijvoorbeeld vastleggen dat een gebouw altijd een buurthuis moet blijven.

Omdat de canon eeuwigdurend is afgekocht, komt een reguliere stijging van de grondwaarde toe aan de huizenbezitter. Dat is echter niet het geval wanneer de functie of het gebruik van de grond verandert. Als een pand bijvoorbeeld meer waard wordt, omdat het behalve als woning voortaan ook als winkel gebruikt mag worden, moet voor de waardestijging worden betaald aan de gemeente.

Eeuwige discussie

De vele beleidswijzigingen leiden tot een scala van erfpachtregimes. In 2025 leverden de verschillende vormen van erfpacht de gemeente Utrecht ongeveer 25,5 miljoen euro op. Dat geld kwam onder meer binnen via reguliere canonbetalingen, waardestijgingen na bestemmingswijzigingen en de eeuwigdurende afkoop van erfpacht bij nieuwe gronduitgiften.

Welk deel van de totale grondwaardestijging in Utrecht hiermee toevalt aan de gemeenschap is aan de hand van openbare informatie niet te zeggen.

Met de tijd zijn de opvattingen over eigendom, belasting en de rol van de overheid veranderd. Stijgende grondprijzen bleken echter iets van alle tijden, tenminste als het economisch niet te veel tegenzat. Dat grond meer waard wordt, komt niet alleen door wat een eigenaar ermee doet. De groei van de stad, nieuwe wegen, openbaar vervoer, winkels, scholen en andere voorzieningen kunnen die waarde eveneens opdrijven. Dat leidt tot de vraag: wie van grondwaardestijging mag profiteren?

Utrecht beantwoordde die vraag telkens anders. In 1961 koos de gemeente voor een systeem van tijdelijke erfpacht, in 1974 voor voortdurende erfpacht en in 1989 besloot zij de waardestijging van grond grotendeels in zijn geheel aan woningeigenaren te laten toevallen. In 2014 werd erfpacht voor nieuwe koopwoningen helemaal afgeschaft om dit besluit tien jaar later weer terug te draaien.

Met deze laatste koerswijziging is de discussie allerminst beslecht. De filosofen en economen uit het begin van dit verhaal bogen zich eeuwen geleden al over de vraag van wie grond en de waardestijging ervan eigenlijk is. In Utrecht duikt diezelfde vraag nog altijd op, zij het tegenwoordig in discussies over canons, afkoopsommen en erfpachtvoorwaarden. Ook op afgelopen 1 oktober stond het onderwerp weer op de agenda van de gemeenteraad, toen zij nieuwe voorwaarden voor een groep erfpachters vaststelde.

De regels blijven dus veranderen en de politieke voorkeuren verschuiven. Maar zolang grond schaars is en een groeiende stad die grond steeds waardevoller maakt, blijft de vraag onder het Utrechtse erfpachtdebat dezelfde: van wie is grond eigenlijk, wie mag bepalen wat ermee gebeurt en wie mag profiteren van de waardestijging?

Reageren op dit artikel?

Stuur een mail naar luuk@duic.nl. DUIC brengt alle reacties in kaart en legt deze voor aan de Utrechtse politiek. In het laatste artikel van de reeks ‘Bouwgrond ongekend waardevol’ leest u wat de politiek ervan vindt.