Nieuwbouw heeft anno 2023 een goede naam als het gaat om energiezuinigheid. Daarentegen is nieuwbouw duur en klein geworden. De bouw ervan stagneert en locaties voor nieuwbouw zijn lastig te vinden. Hoe staat het ervoor in Utrecht? We gaan erover in een gesprek met Marcel Arendsen, directeur van Brecheisen Makelaars.
Terwijl er massaal aanmeldingen zijn voor de middenhuurwoningen in nieuwbouwproject Cartesius lijken de eerste koopwoningen in dezelfde nieuwe wijk maar moeilijk verkocht te worden. In april startte de verkoop en sindsdien zijn er minder dan tien woningen over de toonbank gegaan. De prijzen liegen er ook niet om, een appartement met één slaapkamer is minimaal 435.000 euro. Aan de andere kant van de stad ligt de grootste nieuwbouwlocatie van Utrecht; Merwede. Daar zou de bouw ook al moeten beginnen, maar dat gaat dit jaar niet meer gebeuren. Onder meer de substantieel opgelopen bouwkosten, de afkoelende woningmarkt als gevolg van stijgende rente en onzekerheden rondom middenhuurbeleid zorgen voor de vertraging. Dit zijn slechts twee voorbeelden.
Particulieren
Nieuwbouw is voor particulieren minder interessant geworden, stelt Arendsen. De particulier ervaart de gevolgen van de hoge bouwkosten en de hoge rentes. Arendsen licht dit toe aan de hand van een voorbeeld. “Stel, een bepaald type woning (bestaande bouw, red.) staat te koop voor 500.000 euro. Door een stapeling van eisen van de overheid om een woning energieneutraal op te leveren zijn de bouwkosten van een soortgelijke nieuwbouwwoning hoog. Eenzelfde type woning in een nabijgelegen nieuwbouwwijk kost daardoor meer, bijvoorbeeld 550.000 euro.”
‘Met de huidige rente en een bouwtijd van drie jaar kan dit zomaar 75.000 euro zijn. Een veel hoger bedrag dan bijvoorbeeld een jaar geleden’
Maar deze 50.000 euro extra is nog niet alles. “Om te kunnen bouwen moet rente betaald worden. Er moet immers geld geleend worden om materialen en personeel te kunnen betalen. Met de huidige rente en een bouwtijd van drie jaar kan dit zomaar 75.000 euro zijn. Een veel hoger bedrag dan bijvoorbeeld een jaar geleden, toen de rente nog lager was. De nieuwbouwwoning kost daardoor in totaal maar liefst 125.000 euro meer dan de vergelijkbare bestaande woning en wordt dus niet verkocht.”
Investeerders
Niet alleen voor particulieren zijn er moeilijkheden, ook voor investeerders. Arendsen legt uit dat het gebruikelijk is dat 70 procent van de nieuw te bouwen woningen is verkocht voordat een bouwproject start. Dit heeft ermee te maken dat de bank voldoende zekerheid wil hebben dat de door hen verstrekte leningen om de bouw te financieren uiteindelijk ook terugbetaald kunnen worden.
Bij het verkopen van deze 70 procent spelen investeerders een belangrijke rol. In de praktijk is het gebruikelijk dat 50 procent van de woningen verkocht wordt aan investeerders die de woningen gaan verhuren, 20 procent wordt verkocht aan particulieren en 30 procent wordt verkocht tijdens de bouw.
‘Waar je vier jaar geleden een woning kon bouwen voor 1.000 euro per vierkante meter, is dat nu al 2.500 euro’
Probleem bij de nieuwbouw is dat investeerders niet meer bereid zijn om nieuwbouwwoningen te kopen. Dit heeft verschillende redenen. Allereerst is er de sterk opgelopen rente waardoor zij meer moeten betalen voor de financiering van de woningen. Ook zijn de woningen duurder geworden door gestegen bouwkosten en hogere lonen. “Waar je vier jaar geleden een woning kon bouwen voor 1.000 euro per vierkante meter, is dat nu al 2.500 euro”, zegt Arendsen.
Door overheidsmaatregelen zijn de verwachte opbrengsten van de verhuur bovendien lager. Zo zijn er de plannen van demissionair minister Hugo de Jonge om een maximale huur in te voeren voor woningen in de middenhuur. Dit betekent niet alleen fors minder inkomsten voor investeerders, maar ook veel onzekerheid. Immers, nu het kabinet demissionair is, weten investeerders niet wat er met de plannen van de minister gaat gebeuren.
Zo vertelden vertegenwoordigers van pensioenfondsen aan Arendsen dat ze ook niet meer durven te investeren in dure huurwoningen omdat ze bang zijn dat ook voor deze huurwoningen maximale huurprijzen ingevoerd worden na de verkiezingen. Als klap op de vuurpijl is ook de belasting fors verhoogd, legt Arendsen uit. De overheid gaat bij de belastingheffing inmiddels uit van een rendement van 6 procent voor vastgoedinvesteerders. Een percentage dat volgens Arendsen verre van haalbaar is.
Tekst loopt door onder de foto
Sterke stijging afgegeven bouwvergunningen
De gemeente Utrecht heeft de afgelopen tijd veel nieuwbouwvergunningen afgegeven. In 2021 was er een forse dip en werden er volgens de gemeente slechts 1202 bouwvergunningen uitgegeven. Sindsdien is de stijgende lijn ingezet. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de gemeente Utrecht in het eerste half jaar van 2023 maar liefst 2.530 vergunningen verleende voor nieuwbouw.
Dit is meer dan de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Den Haag bij elkaar. Deze gemeenten verleenden samen 2.171 vergunningen in dezelfde periode. Hoewel Arendsen positief is over de inzet van de gemeente om meer woningen te bouwen, gaan de vele bouwvergunningen volgens hem niet daadwerkelijk leiden tot meer nieuwbouw op de woningmarkt. Dat komt doordat het voor zowel investeerders als particulieren niet interessant genoeg is om nieuwbouw te kopen.
Aantrekkelijk maken
Als we Arendsen vragen hoe nieuwbouw weer aantrekkelijk gemaakt kan worden, vertelt hij dat veel bouwvergunningen op dit moment omgezet worden van bouwvergunningen voor verhuur naar bouwvergunningen voor koop. Om deze koopwoningen betaalbaar te maken, wordt ervoor gekozen om kleinere woningen te bouwen dan oorspronkelijk gepland. Krimpflatie op de woningmarkt dus.
Om de nieuwbouw vlot te trekken ziet Arendsen zelf een oplossing in het verminderen van de regeldruk, zodat het weer aantrekkelijk wordt voor verhuurders om te investeren. Dit betekent dat de huren in de middenhuur niet gemaximeerd moeten worden. Immers, de maximering van de huren zorgt ervoor dat de woningen niet gebouwd worden. Zelfs investeerders die al woningen verhuren, verkopen deze momenteel, waardoor het aanbod opdroogt.
Ook vindt Arendsen dat de maatregelen om woningen energieneutraal te maken niet door moeten schieten omdat ze nieuwbouw onbetaalbaar maken. Tot slot moet er ingespeeld worden op de ‘beleveniseconomie’. Als Arendsen met potentiële kopers praat, gaat het gesprek niet alleen over isolatie maar ook over esthetische aspecten van een woning zoals een mooie afwerking van de woning of een mooie douchekop. Arendsen ziet het begrip duurzaamheid breed. Volgens hem betekent een duurzame woning ook dat deze woning voldoet aan de woonwensen, zodat mensen niet na vier jaar weer willen verhuizen omdat de woning niet volstaat.
23 Reacties
ReagerenHoogmoed komt voor de val
vooral goed links blijven stemmen.
Zeer positief dat Utrecht meer bouwvergunningen heeft afgegeven dan Amsterdam, Rotterdam, Den haag samen.
Maar de rijks overheid denkt dogmatisch i.p.v. pragmatisch door particulieren investeerders in de wielen te rijden met onhaalbare beperkingen in de onze Randstad. Zo blijkt opnieuw dat inzichten daar ontbreken.
7000 euro per m2 voor nieuwbouw. 4,5% rente. Zelfs al bouw je ze, verkopen zit er niet in. Jammer dan woningzoekers.
Op het stuk grond op de foto moeten ‘circulaire ‘ woningen komen in het kader van de ‘circulaire ‘ economie ‘
Het wachten is totdat andere huizen worden gesloopt voor de materialen , tegenwoordig “urban mining ” genoemd.
@Woningnood groeit: Dit soort getallen in absolute zin zegt helemaal niets. Stel Amsterdam geeft 5 vergunningen, Rotterdam 10 en Den Haag 15. Utrecht 40. Dat is nog steeds maar een druppel op een gloeiende plaat aangezien er vorige week weer 1400 nieuwe inwoners zijn aangekomen, zeg een 700 woningen. Per week. Niet om de achterstand weg te werken. Maar om de achterstand niet verder op te laten lopen. U begrijpt toch ook wel dat daar niet tegenop te bouwen valt hoop ik? Alsof je met een theelepeltje je badkuip probeert leeg te scheppen terwijl de kraan nog gewoon openstaat. Woningtekorten los je op door de oorzaak aan te pakken. Niet door symboolpolitiek, luchtfietserij of Hugo de Jonge in te zetten.
En als je als jong gezin met kleine kinderen dan ook nog hoort dat je je auto aan de rand van de wijk of zelfs daarbuiten moet gaan parkeren tegen forse kosten kijk je waarschijnlijk toch nog even verder rond ipv er voor te kiezen met kinderwagens cq boodschappen je nieuwbouwwijk te moeten doorlopen om bij je huis cq je parkeerplaats te komen. Buiten Utrecht zijn nog genoeg andere aantrekkenlijke woongebieden te vinden.
Beetje nieuwbouw heeft tegenwoordig te maken met een circulaire keuken, een buurtkas, wadi’s, een pluktuin, warmtepomp, parkeergarage, zoveel procent sociale huur, zoveel procent middenhuur, dure bouwgrond, allerlei adviseurs en juridisch procedures en ga zo maar door. Dan tikt het zeker aan. Jammer wel voor al die gewone mensen die een gewoon huis willen in onze mooie regio.
Dit geneuzel drijft de algemene huizenprijzen gewoon op door het tekort aan huizen alleen maar groter te maken. Ze zitten allemaal in hetzelfde bootje en profiteren hier lekker allemaal van. Het is gewoon een juridische manier om met zijn allen als gevestigde vastgoedeigenaren de prijzen kunstmatig op te voeren.
@JdV: “Woningtekorten los je op door de oorzaak aan te pakken. Niet door symboolpolitiek, luchtfietserij of Hugo de Jonge in te zetten.”
Juist! Allereerst alle grond voor woningbouw onteigenen en vervolgens het weer optuigen van de woningcorporaties. Het middenhuurbeleid afschaffen en geen VVD’er of ander ultrarechts gespuis, ooit meer in de buurt van het woningbouwbeleid laten
De rente was kunstmatig laag, en is nu minder kunstmatig laag. In monetaire termen betekent dat dat mensen die sparen, bijvoorbeeld voor pensioenen, moeten betalen aan mensen die lenen.
Problemen op de huizenmarkt los je op lange termijn niet op door op pensioenen of spaargeld in te teren door rentes die niet in verhouding staan tot de inflatie.
Blijkbaar vinden de mensen vandaag de dag 600.000 voor 60 m² te veel geld.
Voor een ” penthouse’ drie kamers met woonoppervlakte van 98 m² vragen ze ruim een miljoen.
Ik ben nog geen 50, maar begin me bejaard te voelen.
Met mijn 210 m² woonplezier (wel altijd twee kwetsbare mensen op een etage tegen kostprijs inwonend) kan ik mij niet voorstellen dat iemand een pandje wil kopen met een enkele slaapkamer van 65 m².
Zelfs als voormalige overtuigd vrijgezel zou ik geen genoegen nemen met 60 m² voor zes ton.
Daar kun je niet lekker in leven, je hebt in je eentje minstens 80 m² nodig om niet gek van jezelf te worden.
Helaas houden mensen die nu al een woning hebben het tegen dat snel gebouwd wordt in Rijnenburg en dat ook in de bestaande stad de woningcorporaties te weinig grond krijgen van de gemeente om snel meer betaalbare woningen te bouwen
Waarom allemaal in Utrecht wonen ? Houd de stad leefbaar, maak er groen van. Dáár is ook behoefte aan.
Groen doen kost poen, groen zijn doet pijn.
Mensen die hier 10 jaar geleden of eerder een huis hebben gekocht lopen binnen dankzij sociaal groen wat asociaal beton blijkt te zijn.
Weiland is in midden Nederland €6,50/m2 waard. Heet het bouwgrond dan is dat zo maar meer dan 100x meer. De overheid speelt vaak de onschuldige, maar is meestal degene die de grootste portie van die factor 100 naar zich toeschuift.
Onteigenen van gronden is daarmee niet de oplossing.
Energieneutraal in verband met een niet bestaand klimaatprobleem is leuk, ik zou gaan voor goed geïsoleerd en energiezuinig. De Club van Rome roept dat al sinds de jaren 70. Die laatste procenten richting energieneutraal veroorzaken de hoogste kosten.
Tja en hoe komt dat? KENNISGEBREK bij politici en ambtenaren. Goede ingenieurs vind je daar niet…., die trekken dat gewauwel niet.
Komt een arbeidsmarkt bij, die iedere ambtenaar die iets wil en kan in het bedrijfsleven een leukere baan voor meer geld biedt. Ambtelijk brandhout blijft over.
Kortom, prutsen is de norm, alleen voor goeien is buiten plaats, de prutsers worden vanzelf baas.
Ja, iets gechargeerd, wel met behoorlijke kern van waarheid, helaas.
Misschien maar iets tijdelijks neerzetten gezien het nog even duurt… En ja dat kan ook met minder dan 10 jaar. Gewoon laten organiseren door mensen die er ook echt (tijdelijk) gaan wonen.
Sinds wanneer zijn de stichtingskosten voor nieuwbouw hoger dan de marktwaarde van vergelijkbare bestaande woningen? Dat was toch nooit zo? Ik geloof niet dat dit is te verklaren uit de dikkere isolatielaag. Hier wordt een spelletje gespeeld. Lekker klagen over de hoge kosten om de nieuwbouw vervolgens te duur te kunnen verkopen.
En middenhuur niet meer lucratief? Laat de corporaties die middenhuur neerzetten. Die nemen genoegen met normale rendementen.
De gemeente Utrecht heeft wel geld voor een depot voor het Centraal Museum.
https://www.duic.nl/algemeen/nieuw-depot-voor-centraal-museum-gemeente-en-provincie-utrecht-op-lage-weide-stap-dichterbij-plannen-ter-inzage/
Misschien is het de hoogste tijd om het geld eens anders te gaan verdelen?
Het museum kan stukken verkopen, zodat ze een jaar zelf haar broek ophoudt en een depot niet nodig is. Van de miljoenen die daarmee bespaard worden, kunnen dan ook weer huizen worden gebouwd.
@jvd, u gaat er vanuit dat oneindig veel mensen in de randstad willen wonen…dat is niet een werkelijkheid.
Gewoon onze jongeren die hier geboren Utrechters zijn, hebben grote moeite hier te blijven wonen.
Er bestaat geen “kraan” om aan te draaien en woning zoekende te ontkennen.
Voorlopig meer sociale huurwoningen bouwen i.p.v. peperdure huurwoningen of koopwoningen voor de happy few.
Daarnaast ook wat aan de asielstroom doen. Hier valt niet tegenop te bouwen.
@Binnenstadbewoner
Kleine nuancering
Volgens CBS zijn er in 2022 (voorlopige gegevens) 35.535 eerste asielverzoeken gedaan. Oekrainers tellen niet mee ivm speciale status en theoretische tijdelijkheid. In 2021 was de totale immigratie uit EU/EFTA landen 162.490 (inclusief terugkerende Nederlanders).
Die asielzoekers zijn het probleem niet, de EU is dat wel want die promoot al sinds 1985 (schengen) interne volksverhuizingen als zaligmakend voor maatschappij en economie.
We zijn bijna 40 jaar na het tekenen Schengenverdrag, EU migranten zijn zo normaal dat het een ‘blinde vlek’ is geworden, tenzij ze opvallen door afwijkende omstandigheden/gedrag.
Aan “Opvallen door ander gedrag” geeft onze massamedia graag prio 1, dus iedereen weet hoe het er in Ter Apel aan toegaat ‘en dus’ is asiel het probleem voor de woningmarkt….
Onze politiek/overheid is echter het echte probleem voor de woningmarkt want die hebben met de ene hand de woningzoekendesluizen opengezet terwijl ze met de ander hand woningbouwkraan telkens stukje verder dichtdraaien, en daarom nu tegen de bevolking zegt “iedereen moet een stukje inschikken”.
Dat is falend overheidsbeleid afwentelen op de bevolking.
@Yoshua
Wij zijn nog van de ‘menselijke maat’ generatie toen er nog ruimte was omdat er 7 miljoen minder inwoners dan nu waren. Maar onze hypotheekrente was er ook naar, die hoogte hebben we nu nog niet eens bereikt!
Volgens het CBS stevenen we af op een bevolking van 20.4 miljoen. Een dergelijke bevolkingsgroei komt met consequenties: schaarste drijft prijzen op…
Mensen gaan nog heel blij zijn met 48m2 voor 8 ton op de 5e verdieping zonder zonlicht, de maat van de intensieve plofmensenhouderij Nederland city.
@woningnood: dat je ergens geboren bent geeft je geen enkel recht op een woning anders dan iedere andere woningzoekende.
En inderdaad wil iedereen in de randstad wonen, in andere gemeentes is leegstand en loopt de bevolking terug. Woningen in Kerkrade, Den Helder, Emmen of Vlissingen zijn goedkoper en relatief eenvoudig te verkrijgen. Er is dan ook nirt perse spraken van woningnood. Er is sprake van een grote groep woningzoekers die op zoek is naar een ruime woning voor 300k in Wittevrouwen, Amsterdam zuid of op een andere AAA locatie. Dat ruime huis voor 300k bestaat best, maar niet op de plek die zij wensen. En dus eisen ze dat de overheid daarvoor moet zorgen. En dat moeten we dus niet doen. Want ik wil ook graag een ruim huis in Wassenaar voor 400k, aan het strand of daar vlakbij. Of een penthouse met 2 parkeerplaatsen aan de Prinsengracht voor 500k. Maar dat is er niet en ga ik niet krijgen. Dus waarom zij dan wel? Artikel 1….
@koel hoofd. 35.000 asielzoekers per jaar zijn wel een probleem, want – los dat nareizigers hier niet meegeteld worden – ze maken zeer specifiek aanspraak op schaarse sociale huurwoningen. Net als de explosie van buitenlandse studenten (40% van de 1e jaars tegenwoordig) groot effect heeft op het tekort aan studentenkamers en vele gesubsidieerde expats op de huurprijzen in de Randstad.
@Rob H. Zelfs totalitair communistische ideeen als het onteigenen van grond is geen oplossing als de woningen aan alle (milieu/klimaat) eisen moeten voldoen en elk jaar 120.000 mensen gehuisvest moeten worden. Los dat ik het eens ben dat wooncorporaties best wat actiever mogen worden en dikke winst maken over wonen onwenselijk is.