De overheid grijpt voorlopig niet landelijk in bij de verkoop van losse kamers. Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Mona Keijzer stelt dat gemeenten hier met hun eigen regels voldoende tegen kunnen optreden. Tegelijkertijd zegt zij voorstander te zijn van het omzetten en juridisch splitsen van woningen, vanwege het grote tekort aan woonruimte.

Sinds oktober handhaaft Utrecht op de verkoop van losse kamers binnen woningen. Wethouder Dennis de Vries stelt dat deze praktijk in strijd is met de Huisvestingsverordening en bovendien onwenselijk is, omdat daarmee volgens hem niets aan de woningvoorraad toegevoegd wordt en omdat het de kloof tussen arm en rijk op de woningmarkt vergroot. 

Naar aanleiding van dit nieuws stelde voormalig Tweede Kamerlid Merlien Welzijn (NSC) Kamervragen. Deze richtten zich onder andere op de huidige wet- en regelgeving en de rol van de overheid in de situatie. 

Wet- en regelgeving

De gemeente Utrecht ziet recent een toename in de verkoop van losse kamers binnen zelfstandige woningen. De gemeente handhaaft hierop via de Huisvestingsverordening, maar in hoeverre Utrecht dit juridisch kan doen, blijft onduidelijk.

Minister Keijzer stelt dat een eigenaar in principe een deel van zijn woning mag verkopen aan wie hij of zij wil, “omdat eigendom het meest omvattende zakelijke recht is”. Daarvoor moet de woning wel in appartementsrechten zijn gesplitst. De koper wordt dan officieel eigenaar van dat deel.

Als een woning niet in appartementsrechten is gesplitst, kan de eigenaar ook het gebruiksrecht van een deel van de woning verkopen, zoals een kamer. Keijzer benadrukt dat dit “echter geen zakenrechtelijke werking” heeft. Een koper heeft dus geen officieel eigendomsrecht. 

Het verkopen van zo’n gebruiksrecht mag wel, maar kopers moeten volgens Keijzer goed weten wat dit recht inhoudt en welke risico’s eraan verbonden zijn. De minister vindt het een taak van makelaars om kopers op deze risico’s te wijzen, maar benadrukt ook dat kopers zelf goed moeten onderzoeken wat ze precies kopen.

Volgens haar zal de koper tijdens het koopproces “tegen rode vlaggen aanlopen die de koper op de hoogte zouden moeten stellen van hetgeen de koper koopt”. Als voorbeelden noemt zij dat kopers geen hypotheek kunnen krijgen en dat de koop niet via een notaris loopt, omdat het geen officieel eigendom is.

Voorstander

In Utrecht wordt gehandhaafd op deze constructie, omdat de gemeente vindt dat de kloof tussen arm en rijk hiermee wordt vergroot. De constructie zou vooral aantrekkelijk zijn voor vermogende ouders, omdat zij het gebruiksrecht van zo’n kamer – zonder hypotheek – uit eigen middelen kunnen betalen.

Keijzer zegt zelf voorstander te zijn van het omzetten en juridisch splitsen van woningen in gemeenten, zolang dit gebeurt volgens de huidige wet- en regelgeving. Juist “vanwege het grote tekort aan woonruimte, studentenwoningen en starterswoningen in het bijzonder”. Wel vindt zij het belangrijk dat dit met aandacht voor de lokale regels gebeurt en dat de belangen van kopers goed worden beschermd.

Voorlopig geen landelijke wetgeving

De gemeente Utrecht zou echter liever zien dat in de Huisvestingswet wordt opgenomen dat alleen zelfstandige woningen verkocht mogen worden. Maar volgens minister Keijzer zou dit het zakelijke recht, dat het een eigenaar in principe vrijstaat om zijn of haar woning of een deel daarvan te verkopen, inperken.

De overheid is volgens Keijzer voorlopig ook niet van plan om landelijk op te treden tegen de verkoop van losse kamers. “Omdat gemeenten kunnen handhaven of een persoon gebruik mag maken van het gebruiksrecht, ben ik van mening dat er geen verdere wetgeving benodigd is om dit te verbieden.”

Landelijke cijfers over de handel in losse kamers zijn niet beschikbaar, omdat voor een afspraak rondom zo’n gebruiksrecht geen notariële akte en geen inschrijving bij het Kadaster vereist zijn. Er wordt namelijk geen registergoed overgedragen. Het ministerie concludeert bovendien dat het om een relatief nieuwe koopconstructie gaat.