Betaalbaarheid 600 woningen Berlijnplein waren voer voor discussie: innovatief concept of te prijzig? Betaalbaarheid 600 woningen Berlijnplein waren voer voor discussie: innovatief concept of te prijzig?

Betaalbaarheid 600 woningen Berlijnplein waren voer voor discussie: innovatief concept of te prijzig?

Betaalbaarheid 600 woningen Berlijnplein waren voer voor discussie: innovatief concept of te prijzig?
Impressie van de lobby in het nieuwe gebouw
DUIC schreef eerder al meerdere keren over de geschillen die er zijn tussen bewoners van Change= in Amsterdam en het bedrijf. Dit artikel waarin de ceo van Change= aan het woord komt is een vervolg op onze eerdere publicaties.

DUIC schreef eerder al meerdere keren over de geschillen die er zijn tussen bewoners van Change= in Amsterdam en het bedrijf. Dit artikel waarin de ceo van Change= aan het woord komt is een vervolg op onze eerdere publicaties.

Vol trots loopt Ralph Mamadeus door zijn gebouw aan het Berlijnplein in Utrecht waar binnenkort 600 woningen worden opgeleverd. De appartementen van tussen de 30 en 40 vierkante meter groot zijn speciaal bedoeld voor jonge werkende mensen, tussen de 20 en 35 jaar. De huurprijs zit met zo’n 633 euro in de onderste regionen. Dat was ook de bedoeling, de gemeente ziet hier graag betaalbare woningen komen. Alleen is er een ding waar discussie over gevoerd kan worden. De stook- en servicekosten worden geschat op iets minder dan 330 euro. Dat is flink hoog. Maar, zo zegt Mamadeus, voor dat geld krijg je ook heel veel terug. Toch werd zijn bedrijf Change= eerder op de vingers getikt door de rechter over kostenposten. Hoe zit het nou precies?

Er wordt nog flink gewerkt om de laatste hand te leggen aan de stenen vloer in het atrium waar straks de bewoners via de receptie het gebouw binnenkomen. Mamadeus is CEO van Change=, een vrij nieuwe speler op de woningmarkt. De CEO vertelt gepassioneerd over zijn bedrijf. Hij komt uit de zakelijke dienstverlening maar is zo’n acht jaar geleden begonnen met zijn nieuwe plan. Zijn ambitie is om tienduizend woningen te bouwen, voor starters op de woningmarkt. Mensen tussen de 20 en 35 jaar, die net hun opleiding hebben afgerond en een eigen appartement willen. Hij focuste eerst vooral op afgestudeerde mbo’ers, omdat er voor hen weinig te vinden was. Maar hij ziet nu ook dat hbo’ers en wo’ers het net zo moeilijk hebben op de woningmarkt.

Mamadeus: “Ik zag dat jonge mensen veel hinder ondervonden door het gebrek aan goede, passende en betaalbare woonruimte. De eigen woning is zo belangrijk, dat het ontbreken daarvan ook kan zorgen voor een minder goede individuele en professionele ontwikkeling. Ik dacht, daar moet ik iets aan doen. Ik wilde die groep graag helpen.” Dat is in een notendop het begin van het vastgoedbedrijf van Mamadeus. Maar zijn bedrijf Change= doet iets nieuws. Hij bouwt niet alleen huizen, volgens Mamadeus bieden zijn wooncomplexen een leefgemeenschap met een zeer hoog serviceniveau.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Kostenposten
Waarover hebben we het dan precies? Het gebouw in Leidsche Rijn ziet er van de buitenkant uit als een normaal appartementengebouw, zoals er meerdere verrijzen in de stad. Maar Change= benadrukt binnen in het pand het ‘community living’. Er zijn ontspanningsruimtes, werkruimtes, inpandige horeca, diverse binnentuinen en een receptie. Daarnaast zijn er van 07.00 tot 02.00 uur huismeesters en woonbegeleiders aanwezig waar bewoners terechtkunnen met vragen. Ook is er 24/7 beveiliging op locatie, met behulp van camera’s.

Volgens Change= huur je niet alleen een woning, maar draait het helemaal om het gehele concept. Het klinkt allemaal mooi, maar het bedrijf Change= heeft ook te maken met kritiek. Het afgelopen jaar zijn er regelmatig krantenkoppen geweest over kostenposten die verkeerd in rekening werden gebracht. De gemeenteraad in Utrecht stelde – met het oog op de hoge servicekosten – recent nog vragen over de ‘betaalbaarheid’ van de woningen in Utrecht.
Eerst weer even terug naar de tik op de vingers van de rechtbank. Op andere locaties van Change= werden, naast de kale huurprijs en de servicekosten, ook communitykosten in rekening gebracht. En dat is niet toegestaan, meent de rechtbank.

Tekst gaat verder onder afbeelding


Mamadeus: “Juridisch gezien mocht dat inderdaad niet, maar de rechter heeft ook ingezien dat wij niet te kwader trouw zijn. Het concept zoals wij dat aanbieden bestond gewoonweg nog niet, dus we moesten daar iets voor bedenken toen we begonnen met Change=. Ik legde zelf de parallel met zorghuizen. Daar betalen bewoners huur maar moeten ze ook verplicht zorg afnemen. Net zoals wij diensten aanbieden in onze gebouwen. Het regime van communitykosten kennen we niet in Nederland. Maar zoals gezegd, het is getoetst bij de rechter en het bleek niet te mogen. De rechter is bij ons op locatie komen kijken en heeft de meerwaarde van ons concept gezien en onderkend. Als gevolg hiervan heeft de rechter besloten en in zijn uitspraak bekrachtigd dat wat voorheen niet mogelijk was, namelijk de community kosten in de servicekosten op te nemen dat dit nu wel mag. Hierdoor mag er met terugwerkende kracht een herziening van de servicekosten ingediend worden hetgeen resulteert in gelijk blijvende totale kosten.”

Tekst gaat verder onder afbeelding

Vergelijking
De servicekosten zijn daardoor een stuk hoger dan gebruikelijk. Een gegeven waar ook de gemeenteraad in Utrecht opheldering over vroeg. Via schriftelijke vragen vroeg de politiek aan het gemeentebestuur hoe het precies zit. Want met de hoge servicekosten lijken dit geen sociale huurwoningen meer te zijn, en dat was wel de afspraak. Het college van B&W liet weten: “In de basis voldoen de woningen aan het aspect sociale huur, immers de huurprijs ligt op het niveau van de eerste aftoppingsgrens. De servicekosten zijn hier hoger dan bij de reguliere sociale huurwoningen doorgaans het geval is. Echter, zoals eerder geduid, laat het woonconcept van Change= zich moeilijk vergelijken met het reguliere sociale huuraanbod en moet daarom ook niet gezien worden als reguliere sociale huur.”

Mamadeus erkent zelf ook dat de servicekosten hoog ogen. “Toch ben ik van mening dat als je alle kosten uitrekent, bewoners juist in koopkracht vooruitgaan in vergelijking met een reguliere corporatiewoning.” Mamadeus vindt dat je moet kijken naar total cost of ownership, een begrip dat vooral in het bedrijfsleven gebruikt wordt. Het komt erop neer dat je eigenlijk alle kosten moet meerekenen die je maakt en wat je er allemaal voor krijgt. Bewoners bij Change= krijgen voor de 633 euro huur en zo’n 330 servicekosten niet alleen de woning, de gezamenlijke ruimtes en de medewerkers die er zijn, ook hebben alle woningen snel internet, een houten vloer, wasmachine met drogerfunctie, inbouwapparatuur in de keuken, gordijnen, een Google Nest en is alles afgeschilderd. Daarnaast ligt het gebouw vol met zonnepanelen waardoor alle energie die nodig is zelf opgewerkt wordt en er geen gas wordt verbruikt. De beloofde stookkosten, die onderdeel zijn van de servicekosten, liggen dan ook een stuk lager.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Mamadeus: “Als je al die producten en diensten die wij leveren meeneemt in een kostenvergelijking met een normale corporatiewoning dan meen ik dat we bij Change= goedkoper zijn. Daarnaast regelen wij alles voor de bewoners, dit hoeven ze dus zelf niet te doen. Wij bieden echt een heel ander serviceniveau dan dat men tot nu toe gewend is in de woningmarkt.”

Het steekt Mamadeus dat deze vergelijking niet altijd gemaakt wordt en dat er in de media suggestief geschreven wordt over Change=. Ook in eerdere publicaties van DUIC schreven wij over de onrust die was ontstaan in de panden van Change= in Amsterdam over de hoge community- en servicekosten, en de rechtszaak die daarover gevoerd was.

Zoals eerder gezegd vroeg ook de gemeenteraad in Utrecht om opheldering bij het gemeentebestuur. Die lijkt in haar beantwoording mee te bewegen met de verklaring van Change= en meent dat de huidige woningen ook recht doen aan de aanbesteding die het bedrijf won in 2017. “Het complex met de woningen zoals dat nu aangeboden wordt is in lijn met het ingediende plan. De woningen zijn een aanvulling op het bestaande woningaanbod, omdat het complex voorziet in de behoefte aan woonruimte specifiek voor jongeren en aan atelierwoningen voor creatieve professionals. Daarbij worden er een aantal voorzieningen gerealiseerd die passen bij hun flexibele levensstijl. In Leidsche Rijn is dit type huisvesting nog niet te vinden.”

Tekst gaat verder onder afbeelding

Betaalbaar?
Maar zijn de servicekosten nou té hoog? Vallen deze woningen nog wel in de categorie betaalbaar? Dat lijkt nu nog vooral een meningskwestie te zijn.Sommige bewoners zien deze manier van wonen wellicht helemaal zitten, anderen passen ervoor. Mamadeus: “Mensen hoeven het ook niet met mij eens te zijn, maar zie ons vooral als verrijking van de woningmarkt en niet als een gevaar.”

De gemeente Utrecht benadrukt ook dat, als de eerste contracten met bewoners ondertekend zijn, de servicekosten getoetst kunnen worden bij de Huurcommissie. Dan wordt ook pas definitief duidelijk of de daadwerkelijke servicekosten rechtsgeldig zijn. In de beantwoording op de vragen van de raad schrijft het college: “Een huurder heeft het recht de servicekosten te laten toetsen door de Huurcommissie en/of kantonrechter, als hij het gevoel heeft dat de kosten te hoog en/of onredelijk zijn. In de basis horen servicekosten dekkend te zijn voor wat er wordt aangeboden. Er mag geen sprake zijn van een verkapt verdienmodel.”

De gemeente laat wel weten in de toekomst meer aandacht te besteden aan afspraken over servicekosten bij sociale huurwoningen, om dit strakker te regelen. We doen dit met voorrang voor studentenwoningen. Maar, zo schrijft de gemeente ook: “De eerlijkheid gebiedt echter wel te zeggen dat als het de wens is dat er wooncomplexen worden gerealiseerd die innovatief van aard zijn, dit gepaard kan gaan met hogere servicekosten dan bij reguliere sociale huurwoningen.”

Wil jij DUIC steunen en een set ansichtkaarten ontvangen met de beste foto’s uit het boek DUIC in 2021? Voor 7,95 euro krijg je twaalf kaarten, van elke maand in 2021 één ansichtkaart. Met de aanschaf van de kaarten heb je niet alleen een herinnering aan 2021 – om op te hangen, te bewaren of te versturen – maar steun je ook de lokale journalistiek in Utrecht.

17 Reacties

Reageren
  1. Wies

    Zeg gewoon dat je winst wil behalen en dat je die winst bereikt door lagere huur met hogere servicekosten in plaats van een hogere huurprijs. Uiteindelijk is het gewoon zo dat je voor een huurwoning in dit segment en met dit afwerkingsniveau rond de 850-1050 euro kunt rekenen op deze locatie. Deze ondernemer bereikt die huurprijs door 633 + 330 te vragen. Dat is het simpele en eerlijke verhaal met iets minder woorden. Vermoeiend dat dit soort types doen alsof ze een liefdadigheidsinstelling zijn met allerlei vermomwoorden om vooral te laten zien hoe geweldig het initiatief is. Dit is vergelijkbaar met green washing.

  2. mikel

    fantastisch he. aangesloten op het warmte net. Van het Gas af. Dikke zonnepanelen op het dak. Wij regelen alles voor u hoor!
    maar wel ff betalen.

  3. Scherpschutter

    Deze goudeerlijke (niets mis met dit concept) maar naïeve ondernemer gaat zijn portie nog wel krijgen. Je wil momenteel niet in vastgoed zitten en al helemaal niet in oblast Utrecht. De socialistische Huurcommissie gaat namens het knetterrode stadsbestuur geen spaan heel laten van deze servicekosten en daarmee valt een groot deel van de winstgevendheid van dit project in het water. Met huurprijzen van 633 Euro opereer je op flinterdunne marges…

    Ook deze ondernemer is aan de beurt de komende jaren.

  4. Thea Biemans

    Als alleenstaande oudere zou ik hier ook wel willen wonen. Veel ruimte heb ik niet nodig, fijn dat er zoveel geregeld is.

  5. Confusius

    Service- en stookkosten moeten onderbouwd zijn en gespecificeerd zijn en gegrond zijn. Als iedereen in NL dit nu eens massaal en gezamenlijk zou aanvechten.

    Service- en stookkosten zijn het nieuwe teken-en-sleutelgeld, alleen dan maandelijks. Het zoveelste oplichtersdingetje in vastgoedland

  6. JdV

    Vooropgesteld, ik ben niet bepaald de doelgroep. Maar als ik dat wel was zou ik dit absoluut een goed aanbod vinden. Je trekt in een fraaie ruimte, mooie vloer, wasmachine/droger, gordijne etc etc. Goed beveiligd. Ruime thuiswerkopties. Van alle gemakken voorzien. Eerder een mooi hotel dan een woning. En dat voor nog geen 1000 euro per maand. Kijk eens wat jongeren betalen voor kamers met gedeelde faciliteiten en vergelijk het met de kwaliteit en luxe van dit product.
    En je hoeft het uiteraard niet te huren. Je kan ook kiezen om voor 633 euro een 50 jaar oude tochtige flat op Kanaleneiland of Overvecht te huren

  7. Hans

    @Thea: Misschien kun je hier wel terecht. Anders kun je kijken op https://utrecht.voorlater.nl/woningen/huurwoningen/

  8. PaulD

    Mooi dat er eens wordt getest met andere soorten woningen en manieren van samen wonen. Maar dit stukje is mij teveel een reclamepraatje. Ik lees allemaal goede bedoelingen, maar de manier waarop Change= nu met haar huurders omgaat klopt gewoon niet. Een rechter die een dienstenovereenkomst ontbindt, waarop Change= meteen eenzijdig de servicekosten met hetzelfde bedrag of meer verhoogt. Meteen incasso op huurders afstuurt die terecht bezwaar hebben gemaakt, negatieve huurdersverklaring afgeven, borg inhouden, het kan en mag niet. Afgelopen weken nog contracten opzeggen van huurders die ‘moeilijk’ doen, terwijl procedures nog lopen en ze zich gewoon (wel) aan de wet houden. De huurcommissie ziet ondertussen allemaal posten in het servicekosten die Change= niet kan aantonen of die er nu (en straks) niet in thuishoren. Ondertussen hebben al die huurders stress en risico. Het gaat er niet alleen om of kosten wel of niet terecht zijn, maar ook dat Change= ook nu nog hard spel speelt, dingen blijft doen waarbij huurders telkens opnieuw zelf bezwaar moeten maken. Doe het nu in één keer goed, help ze en bepaal zo snel mogelijk wat wel en niet kan en laat dat (met terugwerkende kracht) voor alle huurders gelden. Anders betekent “een huurder heeft het recht de servicekosten te laten toetsen” ook dat iedereen weer zelf het gevecht aan moet gaan, en links en rechts tikken blijft krijgen terwijl de procedures lopen.

  9. Gregor

    Eindelijk is dit concept goed uitgelegd en kan ik het nu wel zien als een verrijking voor Leidsche Rijn. Goed dat deze doelgroep ook in dit deel van Utrecht een plek krijgt.

  10. Peter

    Even los van de kosten en de centrale voorzieningen, ik zou voor geen goud in zo’n “woning” als afgebeeld willen wonen.

  11. Paul

    Reclamepraatje waar een aantal reageerders net als gemeente weer klakkeloos intrappen.

    Dienstverlening 0.0 ipv 2.0, kijk naar de diverse reviews en verhalen van huurders. En dat met subsidie onder mom sociale huur. We leren het nooit.

  12. Utrechtvoorutrecht

    Zou mooi zijn als er uitgelegd werd wát dan precies die service is? Inpandige horeca? Dat zou zichzelf terug mogen verdienen. Een huismeester op 600 woningen? Lijkt me geen luxe. “snel internet, een houten vloer, wasmachine met drogerfunctie, inbouwapparatuur in de keuken, gordijnen, een Google Nest en is alles afgeschilderd” hoeft ook geen 4k per jaar te kosten, zeker niet als energie goedkoop geleverd wordt. Lijkt me dat er een verschil is tussen “meer service” en “voor een paar honderd euro per maand meer service”.

  13. Mara

    Ik ben wel benieuwd wie die “doelgroep” is die recht heeft op sociale huur, maar ook graag €300 per maand aftikt voor een receptionist die er van 7 tot 2 zit. Wie zit daarop te wachten?!

    Vreemd concept. Als er nou faciliteiten zoals een “gratis” sportschool bij zaten zag ik al meer aansluiting op de doelgroep van 20-35. Maar dit klinkt als veel geld voor onnodig gedoe.

    En dat zonnepanelenverhaal is leuk, maar hoeveel zou je normaal stoken voor die 30m2 als young professional die buiten de deur werkt?

  14. Scherpschutter

    @Utrecht voor Utrecht

    “Zou mooi zijn als er uitgelegd werd wát dan precies die service is?”

    Dat staat toch gewoon in het artikel? Die 300,00 Eurootjes per maand zijn voor;

    – Energiekosten(berg zonnepanelen op dak)
    – Stookkosten
    – Huismeesters en woonbegeleiders op locatie
    – Camerabewakingssystemen
    – Snel internet
    – Houten vloeren
    – Inbouwapparatuur in de keuken
    – Google Nest
    – Afschildering
    – Onderhoud pand
    – Onderhoud liften
    – Ontspanningsruimtes
    – Werkruimtes
    – Opzetten en onderhouden div. binnentuinen
    – Inpandige horeca

    Die 300,00 Eurootjes per maand is het koopje van de eeuw! Enorm veel waar voor je geld. Iedere andere sociale huurhut kost bergen meer. Alleen internet en TV kosten al 75 Euro per maand…

  15. Koel hoofd

    Een ding is zeker, een MBOer kan het niet betalen om hier te wonen, ook niet na 10 jaar werken.
    Die startende HBO/WOers die het wel wil betalen: je betaal er voor om in een veredelde studentenkamer te wonen waarbij service kosten worden gerekend voor ruimtes die je in de hele stad gewoon gratis ter beschikking staan en voor gezelschap wat je ook niet uitkiezen hebt,
    Sparen voor een huis is er de eerst komende 5 jaar niet bij en samenhokken in een hamsterkooitje is na 3 maanden gegarandeerd ook het einde van je relatie.
    Een potentiele nieuwe volwassen partner ziet je stulpje voor het eerst en maakt ook gelijk weer rechtsomkeert.

    Maar als je dat allemaal niet erg vind maar wel graag iemand onder de knop hebt die pakketjes voor je aanneemt of nieuwe lampjes voor je komt indraaien, dan is dat de plek voor de YUD (young, urban & dumb) & YUL (young, urban & lazy) om te zitten.

  16. GeeWee

    Je betaalt 1000 piek per maand voor 30m2, maar dan heb je ook wat:

    “Elektra en water voor eigen gebruik in woning, zijn geen onderdeel van de
    servicekosten. Bewoners dienen hier zelf een contract voor af te sluiten bij een
    energie- en waterleverancier.”

    Ook interessant: je betaalt per maand 50 euro voor de huur van je wasmachine en laminaatvloer.

    En een leuk addertje:
    “De servicekosten worden maandelijks als voorschot in rekening gebracht,
    welke ieder jaar op basis van de werkelijk gemaakte kosten worden
    verrekend. ”

    Tot slot kunnen ze die servicekosten jaarlijks flink verhogen want het maximale percentage wordt niet wettelijk vastgesteld zoals bij de maandhuur.

    Maar ja, er is een gierend tekort aan woningen in Utrecht dus het zal binnen no-time allemaal verhuurd zijn.

  17. Thea Biemans

    Dankjewel Hans, goed om te weten voor als ik toe ben aan geraniums. Maar zo oud ben ik nou ook weer niet 😁, ik werk en heb een druk leven en hobbies en ben weinig thuis, en ik hou niet van huishouden. Het liefst woonde ik in een mooi hotel, maar dat kan ik niet betalen. Dit wel.
    Waar het mij om gaat, is dat dit soort concepten wordt gemaakt voor “jonge starters”, terwijl het meer zou moeten gaan om “mensen die deze woonvorm leuk vinden”.
    Het wordt nu gebouwd voor een leeftijdsgroep die beslist niet homogeen is in haar wensen, terwijl voor diegenen die buiten de leeftijdsgroep vallen geen alternatieven zijn.

Plaats een reactie

Lees voor u reageert onze algemene voorwaarden. Alle reacties worden vooraf gemodereerd. Uw IP adres is geregistreerd (wordt niet gepubliceerd).