Betaalbaarheid 600 woningen Berlijnplein waren voer voor discussie: innovatief concept of te prijzig?

Vol trots loopt Ralph Mamadeus door zijn gebouw aan het Berlijnplein in Utrecht waar binnenkort 600 woningen worden opgeleverd. De appartementen van tussen de 30 en 40 vierkante meter groot zijn speciaal bedoeld voor jonge werkende mensen, tussen de 20 en 35 jaar. De huurprijs zit met zo’n 633 euro in de onderste regionen. Dat was ook de bedoeling, de gemeente ziet hier graag betaalbare woningen komen. Alleen is er een ding waar discussie over gevoerd kan worden. De stook- en servicekosten worden geschat op iets minder dan 330 euro. Dat is flink hoog. Maar, zo zegt Mamadeus, voor dat geld krijg je ook heel veel terug. Toch werd zijn bedrijf Change= eerder op de vingers getikt door de rechter over kostenposten. Hoe zit het nou precies?

Er wordt nog flink gewerkt om de laatste hand te leggen aan de stenen vloer in het atrium waar straks de bewoners via de receptie het gebouw binnenkomen. Mamadeus is CEO van Change=, een vrij nieuwe speler op de woningmarkt. De CEO vertelt gepassioneerd over zijn bedrijf. Hij komt uit de zakelijke dienstverlening maar is zo’n acht jaar geleden begonnen met zijn nieuwe plan. Zijn ambitie is om tienduizend woningen te bouwen, voor starters op de woningmarkt. Mensen tussen de 20 en 35 jaar, die net hun opleiding hebben afgerond en een eigen appartement willen. Hij focuste eerst vooral op afgestudeerde mbo’ers, omdat er voor hen weinig te vinden was. Maar hij ziet nu ook dat hbo’ers en wo’ers het net zo moeilijk hebben op de woningmarkt.

Mamadeus: “Ik zag dat jonge mensen veel hinder ondervonden door het gebrek aan goede, passende en betaalbare woonruimte. De eigen woning is zo belangrijk, dat het ontbreken daarvan ook kan zorgen voor een minder goede individuele en professionele ontwikkeling. Ik dacht, daar moet ik iets aan doen. Ik wilde die groep graag helpen.” Dat is in een notendop het begin van het vastgoedbedrijf van Mamadeus. Maar zijn bedrijf Change= doet iets nieuws. Hij bouwt niet alleen huizen, volgens Mamadeus bieden zijn wooncomplexen een leefgemeenschap met een zeer hoog serviceniveau.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Kostenposten
Waarover hebben we het dan precies? Het gebouw in Leidsche Rijn ziet er van de buitenkant uit als een normaal appartementengebouw, zoals er meerdere verrijzen in de stad. Maar Change= benadrukt binnen in het pand het ‘community living’. Er zijn ontspanningsruimtes, werkruimtes, inpandige horeca, diverse binnentuinen en een receptie. Daarnaast zijn er van 07.00 tot 02.00 uur huismeesters en woonbegeleiders aanwezig waar bewoners terechtkunnen met vragen. Ook is er 24/7 beveiliging op locatie, met behulp van camera’s.

Volgens Change= huur je niet alleen een woning, maar draait het helemaal om het gehele concept. Het klinkt allemaal mooi, maar het bedrijf Change= heeft ook te maken met kritiek. Het afgelopen jaar zijn er regelmatig krantenkoppen geweest over kostenposten die verkeerd in rekening werden gebracht. De gemeenteraad in Utrecht stelde - met het oog op de hoge servicekosten - recent nog vragen over de ‘betaalbaarheid’ van de woningen in Utrecht.
Eerst weer even terug naar de tik op de vingers van de rechtbank. Op andere locaties van Change= werden, naast de kale huurprijs en de servicekosten, ook communitykosten in rekening gebracht. En dat is niet toegestaan, meent de rechtbank.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Mamadeus: “Juridisch gezien mocht dat inderdaad niet, maar de rechter heeft ook ingezien dat wij niet te kwader trouw zijn. Het concept zoals wij dat aanbieden bestond gewoonweg nog niet, dus we moesten daar iets voor bedenken toen we begonnen met Change=. Ik legde zelf de parallel met zorghuizen. Daar betalen bewoners huur maar moeten ze ook verplicht zorg afnemen. Net zoals wij diensten aanbieden in onze gebouwen. Het regime van communitykosten kennen we niet in Nederland. Maar zoals gezegd, het is getoetst bij de rechter en het bleek niet te mogen. De rechter is bij ons op locatie komen kijken en heeft de meerwaarde van ons concept gezien en onderkend. Als gevolg hiervan heeft de rechter besloten en in zijn uitspraak bekrachtigd dat wat voorheen niet mogelijk was, namelijk de community kosten in de servicekosten op te nemen dat dit nu wel mag. Hierdoor mag er met terugwerkende kracht een herziening van de servicekosten ingediend worden hetgeen resulteert in gelijk blijvende totale kosten.”

Tekst gaat verder onder afbeelding

Vergelijking
De servicekosten zijn daardoor een stuk hoger dan gebruikelijk. Een gegeven waar ook de gemeenteraad in Utrecht opheldering over vroeg. Via schriftelijke vragen vroeg de politiek aan het gemeentebestuur hoe het precies zit. Want met de hoge servicekosten lijken dit geen sociale huurwoningen meer te zijn, en dat was wel de afspraak. Het college van B&W liet weten: “In de basis voldoen de woningen aan het aspect sociale huur, immers de huurprijs ligt op het niveau van de eerste aftoppingsgrens. De servicekosten zijn hier hoger dan bij de reguliere sociale huurwoningen doorgaans het geval is. Echter, zoals eerder geduid, laat het woonconcept van Change= zich moeilijk vergelijken met het reguliere sociale huuraanbod en moet daarom ook niet gezien worden als reguliere sociale huur.”

Mamadeus erkent zelf ook dat de servicekosten hoog ogen. “Toch ben ik van mening dat als je alle kosten uitrekent, bewoners juist in koopkracht vooruitgaan in vergelijking met een reguliere corporatiewoning.” Mamadeus vindt dat je moet kijken naar total cost of ownership, een begrip dat vooral in het bedrijfsleven gebruikt wordt. Het komt erop neer dat je eigenlijk alle kosten moet meerekenen die je maakt en wat je er allemaal voor krijgt. Bewoners bij Change= krijgen voor de 633 euro huur en zo’n 330 servicekosten niet alleen de woning, de gezamenlijke ruimtes en de medewerkers die er zijn, ook hebben alle woningen snel internet, een houten vloer, wasmachine met drogerfunctie, inbouwapparatuur in de keuken, gordijnen, een Google Nest en is alles afgeschilderd. Daarnaast ligt het gebouw vol met zonnepanelen waardoor alle energie die nodig is zelf opgewerkt wordt en er geen gas wordt verbruikt. De beloofde stookkosten, die onderdeel zijn van de servicekosten, liggen dan ook een stuk lager.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Mamadeus: “Als je al die producten en diensten die wij leveren meeneemt in een kostenvergelijking met een normale corporatiewoning dan meen ik dat we bij Change= goedkoper zijn. Daarnaast regelen wij alles voor de bewoners, dit hoeven ze dus zelf niet te doen. Wij bieden echt een heel ander serviceniveau dan dat men tot nu toe gewend is in de woningmarkt.”

Het steekt Mamadeus dat deze vergelijking niet altijd gemaakt wordt en dat er in de media suggestief geschreven wordt over Change=. Ook in eerdere publicaties van DUIC schreven wij over de onrust die was ontstaan in de panden van Change= in Amsterdam over de hoge community- en servicekosten, en de rechtszaak die daarover gevoerd was.

Zoals eerder gezegd vroeg ook de gemeenteraad in Utrecht om opheldering bij het gemeentebestuur. Die lijkt in haar beantwoording mee te bewegen met de verklaring van Change= en meent dat de huidige woningen ook recht doen aan de aanbesteding die het bedrijf won in 2017. “Het complex met de woningen zoals dat nu aangeboden wordt is in lijn met het ingediende plan. De woningen zijn een aanvulling op het bestaande woningaanbod, omdat het complex voorziet in de behoefte aan woonruimte specifiek voor jongeren en aan atelierwoningen voor creatieve professionals. Daarbij worden er een aantal voorzieningen gerealiseerd die passen bij hun flexibele levensstijl. In Leidsche Rijn is dit type huisvesting nog niet te vinden.”

Tekst gaat verder onder afbeelding

Betaalbaar?
Maar zijn de servicekosten nou té hoog? Vallen deze woningen nog wel in de categorie betaalbaar? Dat lijkt nu nog vooral een meningskwestie te zijn.Sommige bewoners zien deze manier van wonen wellicht helemaal zitten, anderen passen ervoor. Mamadeus: “Mensen hoeven het ook niet met mij eens te zijn, maar zie ons vooral als verrijking van de woningmarkt en niet als een gevaar.”

De gemeente Utrecht benadrukt ook dat, als de eerste contracten met bewoners ondertekend zijn, de servicekosten getoetst kunnen worden bij de Huurcommissie. Dan wordt ook pas definitief duidelijk of de daadwerkelijke servicekosten rechtsgeldig zijn. In de beantwoording op de vragen van de raad schrijft het college: “Een huurder heeft het recht de servicekosten te laten toetsen door de Huurcommissie en/of kantonrechter, als hij het gevoel heeft dat de kosten te hoog en/of onredelijk zijn. In de basis horen servicekosten dekkend te zijn voor wat er wordt aangeboden. Er mag geen sprake zijn van een verkapt verdienmodel.”

De gemeente laat wel weten in de toekomst meer aandacht te besteden aan afspraken over servicekosten bij sociale huurwoningen, om dit strakker te regelen. We doen dit met voorrang voor studentenwoningen. Maar, zo schrijft de gemeente ook: “De eerlijkheid gebiedt echter wel te zeggen dat als het de wens is dat er wooncomplexen worden gerealiseerd die innovatief van aard zijn, dit gepaard kan gaan met hogere servicekosten dan bij reguliere sociale huurwoningen.”

Wil jij DUIC steunen en een set ansichtkaarten ontvangen met de beste foto’s uit het boek DUIC in 2021? Voor 7,95 euro krijg je twaalf kaarten, van elke maand in 2021 één ansichtkaart. Met de aanschaf van de kaarten heb je niet alleen een herinnering aan 2021 – om op te hangen, te bewaren of te versturen – maar steun je ook de lokale journalistiek in Utrecht.