Te hoge huur, verkeerd berekende servicekosten, een onduidelijk huurcontract of bedreiging door de verhuurder. Het Huurteam Utrecht hielp in 2022 ruim 700 Utrechtse huurders gratis met dit soort problemen. Uit de jaarrapportage van het Huurteam, dat werkt in opdracht van de gemeente Utrecht, blijkt dat het Huurteam voor ruim 600.000 euro huurverlaging heeft gezorgd. Dat is een recordbedrag voor Huurteam Utrecht.
Het werk van het huurteam is erop gericht om de huurprijs van particuliere huurwoningen in overeenstemming te brengen met de huurprijswetgeving. Naast de huurprijs gaat het hierbij ook om andere zaken waarbij verhuurders zich niet aan de wet houden, zoals achterstallig onderhoud, onjuiste servicekosten en all-in contracten.
In totaal bedroeg de huurverlaging in 2022 601.170 euro. Dat is ongeveer een halve ton meer dan voorgaande jaren. Huurteam Utrecht heeft daarmee in 2022 een recordbedrag aan huur omlaag weten te krijgen in procedures die door huurders werden aangespannen tegen hun verhuurder. “Deze cijfers geven een duidelijk signaal af aan verhuurders die zich niet aan de wet houden: je komt hier niet mee weg”, zegt de Utrechtse wethouder Dennis de Vries. “Met deze controles willen we ervoor zorgen dat verhuurders zich aan de regels houden, zodat bewoners voor de prijs die ze betalen krijgen waar ze recht op hebben. Verhuurders die misbruik maken van de woningnood, zijn in Utrecht niet welkom.”
Gemiddeld is de huurverlaging per maand echter wel gedaald ten opzichte van het jaar daarvoor. Uit de cijfers van 2022 blijkt dat Utrechters die aanklopten bij het Huurteam gemiddeld 172 euro per maand te veel betaalden. Dat was in 2021 gemiddeld 195 euro per maand te veel. In één situatie adviseerde het Huurteam de huurder vorig jaar een huurverlaging van 1053 euro per maand.
Controles
Het huurteam heeft in 2022 een stuk meer controles uitgevoerd dan eerdere jaren. In totaal heeft Huurteam Utrecht vorig jaar 715 woonruimtes bezocht, in 646 gevallen werden misstanden geconstateerd. Op dat moment is een vervolgtraject mogelijk en kan er een procedure in gang worden gezet, zoals huurverlaging, servicekosten, toetsing of onderhoud. 435 adressen zijn een vervolgtraject gestart, waarvan een deel nog loopt.
De huurverlagingsprocedure was de meest voorkomende procedure die het Utrechtse Huurteam in 2022 adviseerde aan de huurders. Daaropvolgend werd de servicekostenprocedure het meest geadviseerd. In 2021 was dit precies andersom, toen werd servicekostenprocedure het vaakst geadviseerd en huurverlagingsprocedure als tweede.
Intimidatie en bedreiging
Er waren niet alleen problemen met huurkosten. Ook het aantal meldingen van intimidatie en bedreiging nam in 2022 toe. In 2022 zijn er 94 meldingen geregistreerd. In 2021 waren dat er nog 69. “Gevallen van intimidatie of bedreiging zijn een grove inbreuk op het gevoel van veiligheid van de huurder, of het nu gaat om een terloopse dreigende opmerking of daadwerkelijk geweld”, zo is in de jaarrapportage te lezen. De meest voorkomende vorm van intimidatie en bedreiging was het opzeggen van huur of huisuitzetting. Als tweede volgt verbaal geweld. In 2021 kwam het opzeggen van de huur of huisuitzetting ook al het vaakst voor, gevolgd door stalken en onverwacht de woning binnenkomen.
Gekoppelde berichten
Enkele tientallen meldingen van stalking en verbaal geweld door verhuurders in Utrecht
Er zijn vorig jaar bij Huurteam Utrecht door huurders 69 meldingen gedaan van intimidatie en…
‘Utrechtse huurders betaalden eerste zes maanden van 2021 gemiddeld 172,50 euro te veel’
In het eerste halfjaar van 2021 hebben in totaal 317 Utrechtse huurders aangeklopt bij het…
Utrechtse huurders hebben regelmatig te maken met intimidatie of bedreiging
Huurders in Utrecht hebben geregeld te maken met intimidatie of bedreiging. Dat blijkt uit een…
Huurders die vorig jaar Huurteam Utrecht inschakelden betaalden gemiddeld 339 euro te veel
Utrechtse huurders die in 2019 de hulp van Huurteam Utrecht hebben ingeschakeld, betaalden gemiddeld 339…
14 Reacties
ReagerenAls gevolg van dit huurteam zijn er vele huiseigenaren die stoppen met verhuren. De prijzen die vastgelegd zijn, komen niet uit met de prijzen om verhuur rendabel te houden, uitzonderlijke gevallen daargelaten natuurlijk. Hierdoor krijg je een hoop leegstand en een nóg hogere woningnood. En de goede Gemeente Utrecht? Die ziet graag losse kamer/studioverhuur, zodat de gemeentelijke belastingen per wooneenheid omhoog kunnen.
Ik ben inderdaad gestopt met verhuren. Wat een gezeik zeg dat huurteam. handelen alsof ze God zijn. Geen dialoog mogelijk. Tot aan de rechter aan toe, die ze vervolgens ongelijk geeft. Maar dan ben je een jaar verder. Voor mij hoeft het niet meer bah.
Interessante cijfers. Ik las dat 30% van de woningen in utrecht sociale huur betreft. Daar zal dit zich uiteraard niet voordoen. Hoeveel particulier verhuurde woningen zijn er? Dat geeft een beeld van het succespercentage.
601k aan huur verlaagd. Volgende vraag is wat de totale kosten van 1 jaar huurteam bedragen. 3 controles per werkdag. Is dat veel? Geen idde. Hoeveel inspecteurs heeft het huurteam?
Vragen, vragen…
Interessante cijfers. Ik las dat 30% van de woningen in utrecht sociale huur betreft. Daar zal dit zich uiteraard niet voordoen. Hoeveel particulier verhuurde woningen zijn er? Dat geeft een beeld van het succespercentage.
601k aan huur verlaagd. Volgende vraag is wat de totale kosten van 1 jaar huurteam bedragen. 3 controles per werkdag. Is dat veel? Geen idee. Hoeveel inspecteurs heeft het huurteam?
Vragen, vragen…
715 woonruimtes bezocht, 435 vervolgtrajecten als resultaat.
Hoeveel woonlocaties worden er verhuurd in Utrecht?
Volgens CBS waren dat er 84.760 in 2022
Well done!
Nergens staat in het artikel dat er onderzoek is gedaan naar hoe huurders zich gedragen. Zuipen en zooi maken? Is een veel voorkomende klacht samen met geluidsoverlast. Als verhuurder kan je geen kant op omdat er huurbescherming is. Verhuurbescherming bestaat niet. Dan moet je naar de rechter om uitzetting te vragen. Duurt meer dan een jaar en als de huur dan niet betaald wordt ben je echt de sjaak. En hier, Duic, heb je altijd beter weters maar ik weet er alles van. Verhuurder ben ik lange tijd geweest maar mee gestopt. En echt verhuur als particulier is soms hopeloos.
Zo te horen is het alleen maar goed dat er iets als een huurteam bestaat. Verkoop maar lekker je slecht onderhouden huisjes aan verhuurders die wel voor een eerlijke prijs willen verhuren. Of nog beter, verkoop het pand aan een starter die nu vast zit in een studentenkamer.
@woningzoekende: Daar gaat het mis in de denkwijze; er zullen geen investeerders opstaan om de huizen voor een ‘eerlijke prijs’ te verhuren, want die eerlijke prijzen zijn veel te lage prijzen (denk aan WOZ-waarde en allerlei andere belastingen. Dus de enige andere optie, volgens jou nog beter, is de huizen in de verkoop. Maar de prijzen van de huizen liggen zeer waarschijnlijk een stuk hoger dan een starter betalen kan, waardoor het huis aan een ander verkocht wordt. Om daarnaast maar niet te spreken over -wanneer alle woningen verkocht worden- nóg minder huizen en kamers in de verhuur.
O god, de huisjesmelkers zijn in de pen gekropen, want ze hebben toch zo’n zwaar leven.
Het gaat hier gewoon om de wet die de huisjesmelkers dus overduidelijk niet naleven en doelbewust willens en wetens overtreden, anders zouden de huurders niet in het gelijk gesteld worden door de huurcommissie.
Overigens lopen die huisjesmelkers massaal binnen op hun vastgoed/ pandjes. Doe maar een rekensoms. Zeg dat je een jaren dertig rijtjeshuis in Oudwijk koopt en je verhuurt dit aan 3 personen. Iedere verdieping kan je al verhuren voor 800-1000 euro (of meer) dat komt al neer op 3000 euro huurinkomsten per maand X 12. 36.000 euro per jaar dus aan inkomsten. Dat ben je never nooit kwijt aan belastingen en dergelijke. Ook niet aan onderhoud of reparaties. Pure winst dus. Bij kamerverhuur wordt er nog meer winst gemaakt op 1 pand. Waarvan een eigenaar er dus over het algemeen meerdere in bezit heeft. Koop je zo’n jaren dertig huis nu, dan ben je 6 ton kwijt. Alleen zijn die huizen waarschijnlijk gekocht voor rond de 3 ton 25 jaar geleden. Oftewel. Binnen 10 jaar had men de aankoop van dat pand al lang en breed terug verdiend.
Wat een krokodillentranen hier. Houd je gewoon aan de wet en vraag niet maar dan je mag vragen voor een wooneenheid en servicekosten. Zo moeilijk is dat niet.
Houd je aan de wet, dat geldt voor iedereen in Nederland.
En verder doet het er niet toe dat dit de gemeente geld kost, het is immers een service naar de inwoners. Dienstverlening, geen commercieel model. Bescherming van de inwoners van de gemeente.
Rekenen. Het zwakke punt van de uuu’s van deze wereld. 600k hypotheek tegen 4,5% rente. Onderhoud. Verzekering. Ozb. Die 36k is weg.
De belastingdienst rekende met fictief 4% rendement. Je zou dus 24k netto moeten overhouden. Alsof dat er uit kan.
Dan maar kamers? Bij meer dan 4 kamers woonvergunning nodig. De gemeente verstrekt die niet zomaar. Regels rondom brand en van alles en nog wat vragen extra investeringen. Huurteam reguleert de maximale huur van de kamers.
Kortom, rendement? Wellicht. Maar niet met de uuu rekenmethode.
Huis lang geleden gekocht? Huur toen 500 gulden per maand. Ach ja.
@Uuu, ik ben geen verhuurder, helaas niet eens een mogelijk tot kopen van een huis. Maar denk je niet dat verhuurders zouden blijven verhuren wanneer dat rendabel is? Schijnbaar niet meer, want ze stoppen er -redelijk massaal- mee. De enige die met krokodillentranen blijven zitten zijn de mensen die geen ruimte meer kunnen huren (of kopen). Blijf vooral stemmen op de huidige gemeentelijke partijen!
De kop klopt volgens mij niet. Zo bar is het gelukkig ook weer niet.
Die € 172,- per maand gaat namelijk alleen over 345 huurwoningen waar het huurteam aan de huurder adviseerde om een procedure te starten tot verlaging van de kale huur. Er waren ook woningen waar het huurteam een ander advies gaf, bijvoorbeeld over de servicekosten of achterstallig onderhoud. Die zaken zijn niet meegerekend. En in een klein aantal gevallen (10%) zei het huurteam dat dat er geen echte misstanden waren.
Er zijn ook tienduizenden huurders die níet klagen bij het huurteam. Soms misschien omdat ze er niet van weten, maar we mogen aannemen dat er ook verhuurders zijn die zich aan de regels houden, dan hoef je ook niet te klagen. Over alle Utrechtse huurders uitgesmeerd zullen er dus minder te hoge huren zijn. Even afgaande op het puntenstelsel – of huren in het algemeen niet lager zouden moeten zijn, is natuurlijk een andere kwestie.
Uit enkele reacties blijkt onduidelijkheid over de rol van het Huurteam. Niet zo vreemd, want er is zowel een Huurcommissie als een Huurteam en vroeger wist ik ook het verschil niet.
De Huurcommissie is een landelijke geschillencommissie die bindende uitspraken kan doen in huurzaken. Het Huurteam is een gemeentelijke instantie die huurders adviseert over problemen en namens de huurder procedures kan aanspannen. (Of gemeentelijk, nou ja, kennelijk laat de gemeente dit doen door een Rotterdamse organisatie.) De medewerkers van het huurteam heten denk ik geen inspecteur, in elk geval doen ze niet zomaar ‘inspecties’ bij alle huurwoningen in de stad, dat is hun taak niet.
JdV zegt dat Uuu niet kan rekenen, maar gaat zelf de mist in door de hypotheek en belastingen erbij te halen. Als je een huis van 6 ton verhuurt terwijl je er een hypotheek van hetzelfde bedrag op hebt lopen, dan probeer je dus een inkomen te halen uit kapitaal dat niet van jou is. Dat is zoiets als gokken met geleend geld.
Als je het rendement op een investering wilt berekenen, moet je van de inkomsten alleen de echte kosten aftrekken die nodig zijn voor de betreffende activiteit, zoals in dit geval onderhoud, administratie en dergelijke. Dat rendement ga je daarná pas verdelen over de financiers, in JdV’s voorbeeld alleen maar de bank, of in kas houden voor nieuwe investeringen. Met andere woorden, die hypotheek is niet relevant.
Ook JdV’s opmerking over de inkomstenbelasting klopt dus niet: de vermogenrendementsheffing (box 3) wordt immers geheven over het verschil tussen bezittingen en schulden. In het voorbeeld is dat dus 0. Voor mensen die op grotere schaal huizen verhuren, als ondernemer, geldt overigens een gunstiger regeling.
Sommige mensen verhuren alleen tijdelijk een huis waar ze later zelf in willen gaan wonen. In dat geval is het mooi als ze de kosten eruit halen, maar winst is in dat geval niet het hoofddoel.