Ontwikkelaar KondorWessels Projecten (KWP) houdt zich volgens de gemeente Utrecht niet aan de prijsafspraken die met de gemeente zijn gemaakt. Appartementen in blok A en B van het project Wilhelminawerf in de Merwedekanaalzone worden daardoor veel duurder dan de gemeente voor ogen had.
KWP heeft de gemeente in december 2016 met een brief geïnformeerd over de huurprijzen voor blok A en B, maar biedt de appartementen nu toch duurder aan dan toen was afgesproken. KWP zegt tegen de gemeente ‘zich niet gebonden te voelen aan de destijds gecommuniceerde huurprijzen’. De belegger voelt zich daarom vrij om zelf het huurprijsniveau te bepalen.
De gemeente zegt ‘onaangenaam verrast’ te zijn dat KWP zich niet aan de afspraken houdt. “Voor de gemeente zijn de huurprijzen uit de brief van 6 december 2016 van grote betekenis, gezien de behoefte aan meer betaalbare woningen in onze stad. We hebben KWP daar dan ook nadrukkelijk op aangesproken”, schrijft het college in een brief aan de gemeenteraad.
Tekst gaat verder onder afbeelding
Vervolgstappen
Gesprekken tussen de gemeente en KWP hebben volgens het college nergens toe geleid. De eerste woningen in de Wilhelminawerf worden inmiddels te huur aangeboden. De gemeente berekende dat de huurprijzen circa 15 procent hoger liggen dan de prijzen uit de brief van 2016. Appartementen van 41 vierkante meter worden aangeboden vanaf 850 euro.
KWP laat vrijdagochtend aan DUIC weten het niet met de gemeente eens te zijn. “Wij zijn van mening dat wij ons wel aan de afspraken houden. Verder geven wij geen commentaar.” De gemeente zegt zich te beraden op de te nemen vervolgstappen. “In eerste instantie zal dat in ieder geval een bestuurlijk overleg met de directie van KWP zijn.”
PvdA-raadslis Bülent Isik is niet blij met het nieuws: “Hoe kan dit nou weer gebeuren? Wij hebben afspraken gemaakt met het college. Twee jaar geleden waarschuwde ik al dat dit soort problemen zich kunnen voordoen.” Isik noemt deze ontwikkeling een zeer ongewenste situatie, hij maakt zich vooral zorgen omdat dit geen incident is volgens hem. “Het is ondertussen een trend geworden en dat is zeer ongewenst.” Isik gaat een debat aanvragen: “Ik wil weten hoe dit kon gebeuren, of het college dit nog kan terugdraaien en welke concrete maatregelen er genomen worden om te voorkomen dat dit zich nog een keer kan herhalen.”
Verbaasde reacties
De huizenprijzen in de Merwedekanaalzone zorgen al langer voor verbaasde reacties. Zo zorgden de eerste prijzen van koophuizen voor onrust en gaf de wethouder al eens toe dat de plannen niet goed genoeg gestuurd zijn door de gemeente.
Gekoppelde berichten
Gemeente krijgt 21 miljoen euro voor ontwikkeling van Utrechtse wijk Merwede
De gemeente Utrecht krijgt voor de ontwikkeling van stadswijk Merwede 21 miljoen euro van het…
Gemeente noemt eerste woningprijzen Merwedekanaalzone ‘dure les’
Wethouder Kees Diepeveen noemt de eerste prijzen van de woningen in de Merwedekanaalzone een ‘dure…
Hoge woningprijzen Merwedekanaalzone roepen hoop reacties op
De hoge woningprijzen in de nieuwe Merwedekanaalzone roepen een hoop reacties op. Zo gaat het…
Eerste prijzen voor woningen Merwedekanaalzone bekend: tussen 371.000 en 1.400.000 euro
De eerste prijzen zijn bekendgemaakt van nieuwe woningen in de Merwedekanaalzone in Utrecht. Appartementen zijn…
63 Reacties
ReagerenVolgens mij kan de gemeente niet gek veel meer doen. Volgens de site van de verhuurder, lijken de meeste appartementen namelijk al verhuurd (onder voorbehoud). Of kan de gemeente wel wat doen als het contract al (bijna) is ondertekend?
Ook zijn de meeste huurprijzen meer richting de 900 euro voor 40-50 vierkante meter. Daar komt nog servicekosten bij van iets van 50-70 euro. Voor de geïnteresseerde:
https://wilhelminawerf.nl/nl/woningen
Zelfs als was het 15% goedkoper, dan nog was het maar weinig betaalbaar, om een echt divers publiek te trekken, maar dat is dan weer mijn mening.
Hoogstwaarschijnlijk is daarover niets in de koopovereenkomst tussen KWP en de gemeente opgenomen. Als dat een harde voorwaarde was geweest had KWP dit niet gedaan. Dus gemeente geeft waarschijnlijk een mooi politiek huilie huilie verhaal. Dit soort afspraken moeten nou eenmaal juridisch geborgd worden.
Overigens wordt niet aangegeven wie de belegger is die het in eigendom krijgt. KWP is ontwikkelaar en bouwer. De ontwikkelaar is een andere partij of vehikel.
15% hoger in vergelijking met 2016. Dat valt toch reuze mee?
Bromsnor denkt dat het zinloos om afspraken te maken met projectontwikkelaars. Ze dienen alleen hun eigen belang.
Denkt de gemeente nou echt dat huurprijzen die in 2016 zijn gecommuniceerd anno 2021 nog steeds gelden? Hebben ze wel eens van jaarlijkse huurverhogingen gehoord? Die liggen in de sociale sector tussen de 4% en 5% per jaar, dus volgens mij hodt de projectontwikkelaar zich daar keurig aan. Of mis ik iets?
Afspraken met vastgoedcowboys zijn zinloos, dat zou de Gemeente Utrecht nou toch wel moeten weten. Dat komt omdat die cowboys heel goed weten dat ze in Utrecht altijd gewoon hun gang kunnen gaan, en dat zal nu niet anders zijn.
Gemeente Utrecht verhoogt zelf de parkeerbelasting met 58% dus dan is 15% heel schappelijk.
@ Erwin en Hans
Goed punt. Maar wellicht zijn de huurprijzen zoals gewenst in 2016 destijds alvast geïndexeerd voor een x aantal jaar?
@jankanerwatvan: dat lijkt me sterk want de toegestane indexatie wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.
@jankanerwatvan: Wat zou kunnen is dat de gemeente de jaarlijkse indexatie heeft losgelaten op de prijzen die zijn afgesproken in 2016, en dat ze vinden dat de prijzen alsnog 15% hoger zijn dan op basis daarvan zou mogen.
Hoe dan ook: als de afspraken niet waterdicht zijn weet ik al wie er aan het kortste eind gaat trekken…
Ja, en dan moet je ook nog een boot(je) kopen en liggeld betalen!
Waarom verbaast mij dit niet?
In 2014 is door voormalig minister van wonen Blok regelgeving ingevoerd, waardoor de WOZ in aanzienlijke mate meetelt voor de bepaling van de huur in de vrije sector. Sinds 2016 is voor vergelijkbare appartementen in Utrecht de WOZ met meer dan 30% gestegen. Voor die waardebepaling is de gemeente eindverantwoordelijke. In die zin is de gemeente zelf dus eigenlijk medeveroorzaker van deze huurstijging.
Hoe moeilijk is het om dit vast te leggen in de onderliggende anterieure overeenkomst waarbij medewerking wordt verleend aan het wijzigen van het bestemmingsplan? Kettingbeding eraan koppelen, zodat ook bij overdracht een volgende eigenaar daar aan gebonden is, en een boeteclausule als dit niet het geval is. Stap één van de uitwerking van je woonbeleid.
haha Utrecht lekker bezig
15 % lijkt zeer markt conform en zelfs heel redelijk gezien bijzonder Design van dit project, rondom eigen haven !
Duidelijk is dat de gemeente Utrecht juridische afdeling beetje zit te slapen…
Tegelijkertijd, het is niet zinvol onrealistische afspraken te maken. Dit is een top locatie, zo dicht bij het centrum west!
Diversiteit in inkomsten groepen is een heel goed streven…bouw gewoon echt 3 hoge torens van 90 m, met mooie uitstraling, en zorg dat daar ook echt betaalbare appartementen in zitten…zo kun je op dure locatie toch nog diversiteit creëren in bewoners. .
Duidelikk verhaal. De klungelende Gemeente heeft een niet-bindende flutafspraak gemaakt en probeert daar nu onderuit te komen door de ontwikkelaar de schuld te geven…
De zoveelste totaalfaal.
@scherpschutter: hahha klungelen, falen, flutafspraak… hilarisch weer!
Het is dus overduidelijk waar het probleem ligt; en dat is niet bij de overheid.
De fout ligt bij vastgoedboeren en projectontwikkelaars; die zichzelf nogal overduidelijk verrijken (kijk maar eens naar het uitgaven en leefpatroon van de gemiddelde vastgoedboer en projectontwikkelaar) aan een primaire levensbehoefte, namelijk een dak boven iemands hoofd. daarbij vern*uken ze de hele markt en drijven ze de prijzen voor iedereen steeds verder op.
Op de woonmarkt wordt het spel van vraag en aanbod doelbewust gemanipuleerd in het voordeel van de ontvangende partij. Dit werkt in het nadeel van de overgrote meerderheid van de mensen; te weten de toekomstige kopers en huurders.
@anlies: “ onaangenaam verrast” , “nadrukkelijk aangesproken”, “ niks opgeleverd”, “ herhaling voorkomen”. Hahaha. Dat kun je letterlijk kopieren van elk gemeentelijk faalproject. Hilarisch weer dat je de gemeente verdedigd.
Duidelijk, KWP probeert het gewoon. Die kan op de zwarte lijst.
Waarom altijd maar die drang om goedkope huizen te bouwen? Ga lekker in Nieuwegein en Houten wonen, desnoods Maarssen. Maar laat Utrecht nu eindelijk eens woningen bouwen voor mensen die het wel willen en kunnen betalen. Daar wordt veel te weinig naar geluisterd. Midden en hoge inkomens moeten voor de stad behouden blijven. Anders krijgen we de donkere jaren 80 weer terug met al die suburbanisatie. (Dat vindt al plaats: bovengenoemden vertrekken en masse naar Ede, Veenendaal, Soest, Woerden etc.)
Typerend verhaal voor de gemeente.
De gemeente heeft haar zaken niet op orde, en is als overheid is het ook nog eens een prijsopdrijvende factor dankzij wetgeving en regulering.
15% sinds 2016 is een marktconforme verhoging welke geheel in lijn der verwachting ligt op het moment dat WOZ waarde in de huur wordt verdisconteerd, en er bewust gekozen wordt voor de duurste optie voor bouwen: binnenstedelijk.
.
Het gemeentebestuur zou er eens goed aan doen om enige vorm van zelfreflectie te tonen en het ambtenaren apparaat op verplichte bijscholing te sturen. De raad heeft zich ook voor de zoveelste keer met een vette kluit het riet in laten sturen. Controleren is namelijk niet hetzelfde als accepteren.
Intussen zijn er weer meer woningen ingebreid die voor gewone mensen onbereikbaar zijn. Geheel volgens de ideologie verwoordt in verkiezingsprogramma’s van 2014 en 2018.
Projectontwikkelaars de zwarte piet toeschuiven heeft hier echt weinig zin, deze maken enkel gebruik van de kansen die ze worden geboden om te renderen. Geheel volgens de bedrijfseconomische wetenschap welke op opleidingen wordt aangeleerd.
Daar zit de kern van het woningbouwconflict, populistische politieke ideologie versus economische realiteit.
Als die absurde woningprijzen inderdaad omlaag zouden moeten, dan zal er betaalbaar gebouwd moeten worden in de Rijnenburg polder.
Precies wat het politieke huwelijk tussen D66/GL absoluut niet wil omdat hun eigen ideologie en politieke doelstelling voorrang heeft boven het algemeen belang..
.
En zie daar:
Eens met Scherpschutter.
Mijn inschatting is dat de gemiddelde reactie op dit bericht de verantwoordelijkheid OF op de projectontwikkelaar, OF op de VVD schuift.
Ben benieuwd 🙂
Het enige wat de gemeente nu doet is net doen alsof ze nergens vanaf wisten/weten zodat de gemeente geen kritiek zal krijgen van de mensen.
Ze spelen weer de grote onschuld.
Dat mensen zo’n opberghok willen gaan bewonen voor zoveel geld is toch ook van de gekke.
Wat is hier nou eigenlijk het probleem? Huurprijzen op deze A-locatie zijn alleszins aanvaardbaar. Wat wil links nou eigenlijk? Dat heel NL in een zwaar gesubsidieerde huurwoning gaat wonen? Vastgoed, locatie, kwaliteit heeft nu eenmaal een waarde die zich vertaalt in prijs, zowel huur als koop.
@ Hans, maar de jaarlijkse huurverhogingen zijn niet bij wet vastgelegd. Zo gauw je ze betaald zit je eraan vast omdat je vrijwillig een nieuwe overeenkomst bent aangegaan. De gemeente heeft gelijk, de aanstaande huurders zijn niet verplicht de huurverhogingen na 2016 te betalen. Mondelinge huurovereenkomsten zijn ook geldig. De gemeente faalt echter in een eerlijke voorlichting en doet voor de vaak aan protest. Slappe hap.
Het ergste is dat de gemeente vrij eenvoudig deze zielige huurders kan helpen met het wegstrepen van de WOZ waarde die als basis geld voor de maximale huursom of de huurder geen gemeentebelasting te laten betalen die ook door de WOZ waarde wordt bepaald.
Maar dat gaat de gemeente dan weer te ver. Dus als gemeente zelf je OZB zakken vullen doordat je te weinig gebouwd hebt en alles groen wil houden. Daarnaast wel de luchtkwaliteit verpesten met biocentrales en dieselauto’s verbieden.
Huilie huilie huilie maar ondertussen….
Verhuurdersheffing en marktwerking
Door de verhuurdersheffing kunnen wooncorporaties nauwelijks meer huizen bouwen. Die heffing tast hun eigen vermogen aan. De huren blijven gelijk.
Hoe anders gaat de belegger daar mee om. Die beschouwt de heffing als een kostenpost en verhoogt daarmee de huur om op een hogere winst uit te komen.
Met die hogere winst worden nieuwe projecten opgezet, en zo vergroten zij hun marktaandeel ten koste van de corporaties. Kapitalisme van de zuiverste vorm.
@Toine: over vrije sector huurwoningen wordt geen verhuurderheffing betaald, het zijn alleen de sociale huurders die daar voor opdraaien. Verder inderdaad huilie huilie van de gemeente, ze hebben gewoon de afspraken niet goed juridisch geborgd. De reden dat de prijzen stijgen is oa te wijten aan grondprijzen van de gemeente.
Hilarische reactie van Don: de parkeerprijzen woekeren pas écht maar daar hoor je de gemeente niet over. Totaal incompetent.
@Toine
Nee, Toine. In ‘kapitalisme in zuiverste vorm’ bestaan er geen woningcorporaties om mee te concurreren, noch bestaan er overheidsheffingen om te verrekenen in de huur. In kapitalisme in zuiverste vorm speelt de overheid geen enkele rol in het spel van vraag een aanbod en waar een overheid wel een rol speelt is per definitie ook geen sprake van kapitalisme.
Er is simpelweg sprake van wat arme goudeerlijke zakenlieden die in een concurrentiestrijd met oneerlijke valsspelende socialistische (semi)overheid nog een centje bij elkaar proberen te sprokkelen.
@Scherpschutter @Toine
Wat Scherpschutter zegt klopt half, maar de grote lijn van zijn verhaal wel. Want hij beschrijft eigenlijk de reden dat er een gereguleerde huizenmarkt bestaat, omdat vrije markt (en dus niet denken dat dit hetzelfde is als kapitalisme) uitgaat van aannames over het product, en de verkopers en kopers. Aan deze aannames worden in de meeste markten niet voldaan waardoor een markt niet (Pareto-)’efficiënt’ functioneert. De huizenmarkt is hier een typisch voorbeeld van. Als je hier meer over wilt weten geef maar aan, maar denk eigenlijk dat jullie hier geen behoefte aan hebben.
Voor de duidelijkheid @Utrechter,
De verhuurderheffing is een heffing die moet worden voldaan door verhuurders van huurwoningen. De heffing geldt dus niet alleen voor woningcorporaties, maar ook voor particuliere verhuurders van sociale huurwoningen. Voorwaarde is wel dat zij minimaal vijftig woningen verhuren onder de grens van € 737,14
Inderdaad het is een eitje om een hogere huur te vragen in deze markt. De kabinetten Rutte hebben vraag en aanbod op de woningmarkt volledig ontregeld. Arme, goudeerlijke zakenman Scherpschutter geniet daarvan.
Juist @Scherpie,
Dat is precies wat ik bedoel. Corporaties worden afgeroomd om ‘goudeerlijke’ onroerend goed bonzen rijk te maken.
Om dat te versnellen, maak je het onmogelijk om de burgers die deze belachelijke huurprijzen moeten betalen, om zelf een huis te kopen. Geld lenen is vrijwel gratis, maar de doorsnee burger wordt geconfronteerd met dermate exorbitante eisen, dat hen de toegang tot de financieringsmarkt is ontzegd. Ja heerlijk voor onroerend goed bonzen die door die ‘socialistische’ wetgever bedachte koopbeperkingen.
U lacht zich waarschijnlijk een kriek met dit ‘socialistisch’ bewind, en houdt hen in het zadel door er uw stem op uit te brengen.
Het wordt burgers aan de onderkant van de samenleving ontzegd om eigen vermogen op te bouwen. Hun huren spekken de vermogens van de rijker wordende bovenlaag. Staatskapitalisme heet dat in normaal Nederlands.
@Iefke
Ik wil heel graag van u horen hoe die theorie luidt. Verklaar u nader. Een vrije markt die niet werkt omdat kopers aannames over producten doen…of zoiets. Vertel!
@Toine Goossens
En dan nu uw oplossingen, Toine. Kom er maar in: hoe kan het beter?
Staatskapitalisme is overigens een contradictio in terminis. Een vierkante cirkel.
Ik ook @Iefke
Mischien eens een flinke bezem door de juridische afdeling van de gemeente Utrecht, blijkbaar zijn deze juristen niet in staat om de stad te behoeden voor dit soort debacles.
Staatskapitalisme, dat klinkt mij in de oren als “planeconomie”
OT:
“Afspraken” zonder juridisch bindend te zijn, zijn net zoveel waard als het papier waar ze op gedrukt zijn.
@ Scherpschutter
Heel kort door de bocht: een overheid reguleert een markt bij marktfalen op basis van efficiëntie-argumenten. (dus niet principe/overtuigingsargumenten zoals links-rechts)
Wat efficiëntie argumenten zijn:
https://nl.wikipedia.org/wiki/Pareto-efficiëntie
In principe gaat de theorie ervan uit dat een vrije- markt efficiënt is als die voldoet aan voorwaarden/aannames: de markt zou een perfecte markt moeten zijn met volledige mededinging, volledige informatie voor iedereen, geen toe- en uittredingsbarrières, geen transactiekosten en homogene producten.
voor meer info:
https://nl.wikipedia.org/wiki/Marktfalen
https://en.wikipedia.org/wiki/Market_failure
Nogal obvious voldoet de Utrechtse markt om een huis te huren hier niet aan, maar bijvoorbeeld de markt voor graan hier grotendeels wel aan. Dus, en dan sla ik uitzonderingen over, moet de overheid ingrijpen in de Utrechtse huurmarkt om groter geluk voor mensen te realiseren dat er niet zou zijn in een vrije markt.
Maar maakt de overheid met ingrijpen dan niet meer kapot dan er gerepareerd wordt? Goeie vraag, kan ik ook op doorgaan als je wilt. En hoe moet de overheid dan ingrijpen? Dat kan je op basis van deze theorieën niet zomaar zeggen.
Disclaimer: ik simplificeer moeilijke stof met veel context nogal. Opzich zijn de wikipagina’s behoorlijk goed als je er meer over wilt weten.
@Iefke,
Ik heb een ‘luciferdoosje’ berekening gemaakt.
De huur van 45m² Wilhelminawerf bedraagt € 900.
Het CBS geeft in haar indexatiemodule 2,6% op. Daar rekent ik mee. Volker/Wessels rekent 15% over 5 jaar.
Bij 30 jaar permanente bewoning is de totale huurprijs dan € 481.778.
Begin van het jaar kostte 45 m² bij Wonderwoods € 320.000 VON
Ik sluit een 30 jarige hypotheek af voor het volle bedrag (als dat kon). Het maximum NHG bedrag voor starters is € 328.000 (volledig duurzaam).
ABN hanteert dan 1,69% rente.
De annuïteit bedraagt € 1.133,80 per maand.
Over 30 jaar betaal ik dan als koper € 408.168. Dat is minder dan ik aan huur betaal.
Ik ga wel servicekosten betalen. Geen idee. Ik ga uit van € 300 per maand. Dat kost € 108.000. Totaal over 30 jaar € 516.168.
Voor € 34.390 meer beschik ik dan over een eigen woning midden in Utrecht.
Kom ik in de buurt?
@ Toine
Ookal snap ik je berekening maar half, voor een luciferdoosjes berekening vindt ik de opzet goed. Alleen volgens mij (zover ik het begrijp) op papier vergelijk je appels met peren. Een bakstenen huis veranderd niet of je hem huurt of koopt, maar de financiering kan wel verschillen. Bv. En het volgende klinkt paradoxaal: Als je je hypotheek maandelijks betaald aan de bank dan snap ik dat je je huis in zekere zin ‘huurt’ van de bank. Maar als je hypotheek afbetaald is, is je huis je eigendom. In dat geval heb je achteraf gezien je inkomen omgezet naar vermogen op de rente van je hypotheek na, dacht ik uit mijn hoofd. De rente op de hypotheek is dan de kostenpost, maar het afbetalen van je hypotheek niet. Voor een huurhuis geld dit niet: je betaald maandelijkse geld ongeacht of het iets doet met je vermogen na pakweg 30 jaar.
Ook al versimpel ik het enorm, de moraal blijft hetzelfde: maandelijkse huur is niet eenvoudig te vergelijken met een hypotheek al zou het maandelijkse bedrag hetzelfde zijn. Bij een koophuis transformeer je heel kort door de bocht, inkomen in vermogen, bij huur is dat niet zo. Geld is daarom ook niet neutraal.
Ik weet niet of er een boekhouder/hypotheker in de zaal zit dit er iets meer over kan vertellen, ik denk voldoende te weten dat de berekening ondanks een goeie opzet eigenlijk niet helemaal verantwoord is, maar weet te weinig om het echt goed uit te leggen.
@Iefke,
Appel en peer zijn in dit geval hetzelfde, is de woning.
Tegen de 34.390 meerkosten over 30 jaar heeft de koper een onbelaste woning. Waarde minimaal 320.000. De huurder bezit niets.
Is er in dit geval dan geen sprake van overheidsingrijpen met als gevolg dat wonen over 2 niet uitwisselbare markten is verdeeld?
@Iefke
Dus als ik u goed begrijp bent u van mening dat de Utrechtse huizenmarkt ooit een vrije markt was (wanneer?), dat niet functioneerde (hoe niet?), en de efficiente overheid toen maar gelukkig heeft ingegrepen om meer mensen gelukkig te maken…? Begrijp ik dat goed?
Maar hoe verklaart u dan het huidige zooitje? Als een overheid zo efficient is volgens u en een veel betere ‘bestuurder’ is dan de markt zelf: hoe kan het dan dat het een totale puinhoop is?
@Iefke
Eigenaar woning loopt al het risico zelf, vervuilde grond, de wietplantage die naast hem ingericht wordt, funderingen die wegrotten, onderhoud, waardevermindering (ja ook dat kan), bankrisico, enz… want let wel, de banken kennen een depositostelsel en garantie vanuit de overheid voor bankrekeningen en niet voor verzekeringen. Als je verzekeraar omvalt heb je nul garantie. De waarschijnlijkheid is dat een andere verzekeraar de verplichtingen overneemt, maar die zal zeker afwaarderen.
Een huurder loopt nul risico en heeft maximale flexibiliteit. En die voordelen hebben een prijs.
Een huurder koopt al zijn risico en verantwoordelijkheid af.
En dan hebben we nog niet genoemd de extra belastingen die een woningbezitter moet betalen, zowel aan de gemeente als via de IB.
Of denk ook eens aan de verzekeringen die een woningeigenaar moet sluiten die een huurder niet hoeft af te sluiten.
Het ligt dus genuanceerder dan alleen te stellen dat verschil huren en koop ligt in het wel of niet vermogen opbouwen.
@ Toine en @ Scherpschutter,
Ik heb even de tijd genomen om even de diepte in te gaan. Hoop dat dat gewaardeerd word, maar het is wel een lang antwoordt geworden, mijn excuses.
@ Toine
aa nu snap ik je punt, dus als je 34.390 euro meer betaald over 30 jaar heb je als koper a: een huis in je bezit en b: je woont er al 30 jaar in. Dit in tegenstelling tot huren waar je alleen b heb. Alleen denk ik dat je ‘bezit’ en ‘lopend geld’ 1 op 1 bij elkaar optelt. Volgens mij, en dat doe ik uit mijn hoofd, kan dat niet in dit geval. Stel. Ik reken met de huizenprijs van 30 jaar geleden en zeg dat mijn huis vandaag zoveel waard is, dat klinkt een beetje ongeloofwaardig. Kortom, voor je berekening ga je ervan uit dat de waarde van de koopwoning hetzelfde blijft over 30 jaar. Je kan volgens mij alleen de waarde van je huis tegen die tijd, zien als vermogen (en niet 30 jaar eerder) en dat dan optellen met je lopende gelden. Wat eigenlijk ook best logisch is. Overigens je huur is in je berekening ook constant over 30 jaar.
Ik heb je vraag een paar keer moeten lezen om te begrijpen wat je zegt. En het antwoord zit al verscholen in mijn comment: het zijn, denk ik, van ‘nature’ twee markten de koopmarkt draait uiteindelijk om bezit, en de huurmarkt alleen om wonen.
@ Scherpschutter
Nop je begrijpt me niet goed, wat ik snap want het omhelst veel context. De theorie rondom marktfalen zegt iets over de rechtvaardiging van hedendaags overheidsingrijpen, niet over hoe het is ontstaan of beginpunt. Daar zijn heel veel andere theorieën over.
Ten tweede een markt functioneert altijd, het is simpelweg de plek waar vraag en aanbod samenkomt, de vraag is gebeurt dat efficiënt (dus met meeste geluk voor allen)? En dan komt die marktfalen theorie die theoretisch beredeneert dat dat niet zo is. bv: geen huurhuis is hetzelfde dus zijn het geen homogene goederen. Hierom is er een marktfalen en dus is overheidsingrijpen noodzakelijk omdat de vrije markt dan efficiënter kan.
Overigens is overheidsfalen iets anders dan een marktfalen, al kan het resultaat hetzelfde zijn, het achterliggende mechanisme is anders.
Om je laatste vraag even serieus te beantwoorden: het probleem waar dit artikel ook over gaat zit hem, denk ik, in de relatie tussen de (lokale) overheid en de markt. De overheid vertrouwt teveel op de markt om een prijs te bepalen. Want prijs wordt niet bepaald door hogere kosten van regulatie om winst te behouden, maar is het punt waar vraag en aanbod samenkomt. Doordat iedereen in utrecht wil wonen kan je dus ook een hogere huurprijs vragen, doordat er weinig nieuwbouw is kan je een hogere huurprijs vragen. Maar natuurlijk is dat iets ingewikkelder dan ik nu voorstel.
Interessante discussie tussen @scherp @Iefke @Toine
Echter, economie is helemaal geen wetenschap maar een filosofie over menselijk handelen en leiderschap. Alleen hebben wiskundigen daar simpele formules op los gelaten omdat een deel van het menselijk handelen in geld is te meten. Rekenen met het menselijk handelen krijgt door die getallen meer waarde toegekend dan het feit dat die getallen hele complexe mensen zijn. Tegenwoordig wordt statistiek ook als de hoy grail of truth gepromoot, terwijl je daarmee de grootst mogelijk onzin kunnen bewijzen als zijnde waar.
Maar uiteindelijk is er altijd iemand die als leider een beslissing moet nemen: de directie in het bedrijfsleven, de politiek in een democratie. (voetnoot: het volk de consument: diegene met de broek aan in een huishouden). En juist die economische beslissingen drijven op informatie aangeleverd door economische modellen welke gevoed worden met informatie uitgezocht door economisch specialisten met een enge scope op zeer brede complexe materie (homo sapiens in actie) die vinden dat juist dat stukje info belangrijk is.
Die enge scope is geen geintje, er zijn arbeidseconomen, bedrijfseconomen, zorgeconomen, woningmarkteconomen, politiek economen en ga zo maar door in de doorgeslagen specialisatie door kennis deprivatie. Dus dat geeft aan twee kanten van de berekening/model/onderzoek een mensenlijke factor die beslissingen neemt. Oftewel, waar gaan we mee aan de slag en wat gaan we doen met de uitkomst? Daar gaat wel eens wat mis in.
Is dat op te lossen? Nee, want economie is geen harde wetenschap maar een filosofie. En in een land met een zeer verfijnde democratie zoals Nederland,is leiderschap ook een heikel punt. Daarom komt er nu weer de roep om woningbouw door de overheid in Den Haag te laten vallen, men heeft heimwee naar de VINEX locaties van weleer omdat je met de “anonieme ambtenaren van de overheid” niet in discussie kan gaan, er moet slechts worden uitgevoerd….
Intussen is de hele situatie hier in Utrecht wel een onuitputtelijke bron van zowel (leed) vermaak als ergernis! Juist omdat het wordt veroorzaakt door falend leiderschap en desinformatie. En ik kan de reacties van de reaguurders dan ook altijd zeer waarderen, omdat dit de zachte complexe stemmetjes zijn achter die harde getallen waarmee gerekend wordt..
@Iefke
Bon. U definieert marktfalen als “een gebrek aan homogene goederen”, waarin u vervolgens een legitimatie ziet voor een overheid om in te grijpen, zo stelt u letterlijk…
Ik vind dat een tamelijk vreemde definitie van marktfalen, zie de logica niet en vraag me hardop af of u wel over de achterliggende principes heeft nagedacht. Door uzelf kritische vragen te stellen. Zoals: waarom moeten goederen eigenlijk homogeen zijn en waarom faalt een markt dan als er geen homogene goederen worden aangeboden…?
Op een vrije markt worden goederen vrijwillig verhandeld. Homogeen of niet. Aanbieders van goederen en diensten moeten voldoen aan vraag om te kunnen verkopen. Als er alleen homogene goederen zijn of juist geen homogene goederen dan is dat omdat de markt daar naar vraagt….Niemand biedt tenslotte goederen of diensten aan waar geen vraag naar is. Nou ja, behalve een overheid dan.
Ik denk eerlijk gezegd dat u dit nog onvoldoende heeft uitgedacht, zo aan de start van uw ontdekkingsreis door economische basisprincipes.
De gemeente moet zich ook niet bemoeien met vrije huur. Daar hebben wel al sociale huur voor.
@ Koel Hoofd
Je hebt met je comment inderdaad iets heel interessants te pakken, wat ik bijna de ‘hedendaagse vloek van de economie noem’. Hedendaagse economie als wetenschapsbeoefening (losstaand van de discussie of het filosofie/wetenschap) leunt enorm op econometrie dat soms meer natuurkunde is. Economen concluderen vaak, denk ik, foutief dat als je deze methodes gebruikt je objectieve kennis produceert. Echter leunt econometrie en zeker modelleren altijd op aannames, dit is in iedere wetenschapsmethode zo, maar bij economie wordt er, denk ik, te vaak geclaimd dat deze modellen objectief en neutraal zijn zonder de voorwaarden en aannames te benoemen die modelleren mogelijk maken. Dat kan je resultaten kleuren met een politiek sausje, kortom er zit in economie altijd een normatief component ondanks de claim van objectiviteit. En politici zeggen dan dat de experts ‘iets’ beweren, maar de aangeleverde informatie kan je doormiddel van spelen met de aannames en voorwaarden echt wel kneden naar informatie die je uitkomt. Dat kan bij bijna elke wetenschap, maar vooral economie is er dus om de bovenstaande redenen gevoelig voor.
De vraag is altijd wanneer is er sprake van wetenschap en wanneer niet? En dat is, denk ik, een definitiekwestie gekleurd door je eigen overtuigingen. Twee boeken hierbij hebben me geholpen om tot deze conclusie te komen. Ik denk dat je dit boek in lijn ligt met jouw argumentatie: ‘Economie is geen wetenschap – het bijgeloof van onze tijd ontmaskerd’ Bernard Maris . En denk dat dit het boek: ‘’Wat is wetenschap?’ – van Edwin Koster de andere kant belicht. Namelijk, vaak hangt er het (stereotype) beeld dat wetenschap objectieve, neutrale kennis produceert, met mensen in witte jassen in een lab. Echter dit (stereotype) beeld van wetenschap is nog niet zo lang geleden echt populair geworden, in ieder geval is wetenschap zelf veel ouder dan dit beeld. Dus zelfs wat wij als wetenschappelijk zien is dus een stukje normatief (meer overtuigingsargument dan een feit). Economie kan wetenschappelijk zijn, ondanks foutieve claims over objectiviteit, maar dan moet je wel het (stereotype) beeld van wetenschap loslaten over objectiviteit en neutrale kennis.
Disclaimer: de wetenschapsfilosofie heeft echter door de jaren heen veel vooruitgang geboekt over dit soort discussies, er bestaat behoorlijk wat literatuur over dit onderwerp.
@ Scherpschutter
Ik snap dat je twijfelt aan de comments die ik schrijf. Echter zoals ik al zei gaat dit om het efficiëntie-argument, en niet om eens argument op basis van overtuiging (al kan je beargumenteren dat alle argumenten op een of andere manier een overtuiging als basis hebben). Ik zou het zo zien, en dat is een mening, als je kan laten zien dat een vrije markt leidt tot een beperkte mate van geluk voor iedereen, en met overheidsingrijpen dit wordt vergroot. Kortom het efficiëntie-argument. Ben ik voorstander voor overheidsingrijpen. En zoals ik al is de vrije markt beperkt in het behalen van het groots mogelijke geluk voor iedereen, vanwege marktfalen, zoals bij homogene goederen. Homogene goederen geven, dacht ik, een marktfalen omdat producten niet met elkaar hoeven te concurreren en dus je andere prijzen kan vragen. Bv graan is in zekere hoogte inwisselbaar, huizen meestal niet. Kortom, een aanbieder van een huurhuis hoef niet 100% rekening te houden met het prijspeil in de huursector. Hij kan beargumenteren dat zijn huis beter is en dus er meer voor vragen. Concurrentie is dus onder druk in de huurmarkt en leidt niet tot het meeste geluk voor iedereen, omdat de aanbieders gelukkiger worden (en ik ben hier wat kort door de bocht) ten koste van het geluk van de huurders.
Scherpschutter, heb je de wiki over marktfalen wel gelezen? En weet jij wel wat homogene goederen zijn? Want dat lees ik een beetje in je comment: dat je economische basisprincipes en economische overtuigingen door mekaar gebruikt. Dat kan, maar ik zit comments te schrijven waarvan ik het gevoel krijg dat je ze niet begrijpt vanwege de context die ik weglaat, klopt dat? Kan ook zijn dat je niet weet wat je niet weet natuurlijk, maar volgens mij heb je wel wat basiskennis hierover vergaard.
@Lombokker,
U hebt een punt. OZB eigenaarsdeel hoort ook bij de kosten. De verzekering niet, die zit in de kosten voor de VVE. Via het woonkostenforfait betaal je inderdaad inkomstenbelasting over het bezit van de woning, maar je mag nog steeds de rente op de lening op het inkomen in mindering brengen. Ik stel mij zo voor dat die voor- en nadelen tegen elkaar wegvallen. Maar ik laat mij graag met een berekening overtuigen.
@Koel Hoofd,
Een mooi commentaar. Waar u economie een filosofie noemt, noem ik het een gedragswetenschap. Ik vind het werk van Daniel Kahneman inspirerend.
Als hoogleraar psychologie en daarna Public Affairs en International Affairs, ontving hij in 2002 de ‘nobel’ prijs voor economie over zijn werk naar de principes van het nemen van beslissingen a.d.v. de speltheorie. (een theorie bedacht door psychologen, maar belangrijk geworden door het het modelleren van beslissingen door wiskundigen). Na publicatie van ‘Ons feilbare denken’ in 2011 ontving hij meer prijzen waaronder de Gold Medal van het National Institute of Social Sciences.
@Iefke,
Ik was bij de NBA een van de 20 accountants die gedrag en cultuur van accountants aan de orde hebben gesteld. ‘Toon aan de top’ en Professioneel Kritische Instelling’ waren de dominante thema’s. De financiële schandalen van 2020 laten zien dat het nog steeds maar weinig heeft geholpen.
Voor het klakkeloos trekken van conclusies uit econometrische modellen of berekeningen m.b.v. algoritmes geldt hetzelfde. Denkfouten in het model en/of het voeden van wiskundige modellen met selectieve gegevens leiden tot volstrekt verkeerde conclusies. Om dat te voorkomen is Kritisch Denken nodig. Een vaardigheid die in onze HBO/VWO opleidingen onvoldoende aan de orde komt.
Een voorbeeld. Laat een algoritme zoeken naar fraude in financiële bestanden. Het algoritme vindt slechts datgene waarin of waarvoor het is getraind. Nieuwe creatieve fraude bedenksels worden niet gedetecteerd.
@Toine
En wie betaalt de kosten voor de VVE…. inderdaad de eigenaar. Dus dat u die buiten de berekening laat is niet juist.
De andere kosten, waar u niet op ingaat, zijn wel en ook niet te kwantificeren. Maar de niet te kwantificeren risico’s hebben overduidelijk een grote impact als ze zich voordoen.
– De WOZ bijtelling heeft een huurder niet.
– De OZB heeft een huurder niet.
– De kosten van een eventuele VVE heeft een huurder niet. Niet altijd is VVE aan de orde, maar als het zo is dan inschrijven KVK, zakelijke rekeningen aanhouden, reserveringen doen, enz…
– De kosten van notaris en (verplichte) financieel advies heeft een huurder niet.
En verzekeraar Vie D’Or is bijvoorbeeld failliet gegaan, dus ja dat risico kan zich manifesteren.
De impliciete en expliciete afkoop van deze risico’s die een huurder doet hebben een prijs.
Ik zie graag uw berekening tegemoet waarin u mij kan overtuigen.
@Lombokker,
Ik stel voor dat u eerst degelijk kijkt naar de zaken die ik in mijn berekening meeneem, alvorens allerlei verwarring te gaan zaaien.
@ Toine
Een onvolledige berekening die u opstelt. De argumenten heb ik reeds aangegeven.
Naast harde gegevens die u laat ontbreken doet uw redenatie geen enkel recht aan de door mij reeds eerder genoemde andere risico’s.
Het kan zijn dat u ook helemaal geen zin heeft om de andere kant van de medaille te kijken. Dan heeft verder reageren ook helemaal geen zin.
@Toine Goosens
Ik denk dat we het grotendeels eens zijn, gezien mijn vorige comment. Het (menselijk) kritisch denken is nodig bij interpreteren van data, wil het verantwoordt gebeuren. Dit komt zoals je terecht zegt, dat een algoritme/instrument/methode (in het kort: instrument) slecht een beperkte visie op de werkelijkheid belicht. Ik denk dat dit vaak komt door de onderliggende aannames bij de instrument. Het instrument is dan niet slecht, maar de vakmanschap in hoe de resultaten gepresenteerd worden kan wel ernstig tekort schieten. Dus kritisch denken, en dan specifiek: wat zijn de tegenargumenten op de houdbaarheid van mijn resultaten, is een belangrijk onderdeel in het vakmanschap in omgaan met instrumenten.
Mooi en makkelijk voorbeeld. BBP (Bruto Binnenlands Product) als instrument, dat we soms gelijk stellen aan het geluk of ontwikkeling van een land. Terwijl dit eigenlijk de grootte van je economie zou meten, dacht ik uit mijn hoofd. Ligt niet aan het instrument zelf, ligt eraan hoe je het interpreteert.
btw @Toine wat heb jij een tof vakgebied!
@Toine gezien je achtergrond, kan je dus inschatten over mijn comment over 30 jaar de waarde van je huis constant houden klopt. Dus vanuit mijn nieuwsgierigheid: snijdt die kritiek hout? Want daar is het nu akelig stil over.
Vastgoedsector en huizenmaffia draaien je een loer. Niet de overheid. Meer dan 60% van de mens wordt benadeeld. Zij die een huis nodig hebben. De enige die profijt hebben zijn aanbieders van huizen, niet de toekomstige afnemers.
Betaalbare huurwoningen midden in de stad. met een eigen jachthaven. Zag de gemeente dat echt voor zich?
Zit de gemeente zelf een keer aan de andere kant.
De gemeente komt afspraken met omwonenden helaas ook vaak niet na bij bouwprojecten.
@Iefke,
Ik heb met een jaarlijkse huurverhoging van 2,6% rekening gehouden. Cumulatief. Dat komt van het CBS. VolkerWessels rekent 15% Over 5 jaar.
De waarde van de woning over 30 jaar is niet te voorspellen. Inflatie zorgt voor waardestijging. Voorzichtigheidshalve ben ik voor de voordeelberekening van een gelijkblijvende waarde uitgegaan.
Gewoon hard afstraffen. Als gemeente geen vergunningen meer aan deze projectontwikkelaar (en achterliggende bedrijven) geven. Naai jij Utrecht, dan ben je niet meer welkom.
Ja je kan alles juridisch af proberen te dichten in het voortraject. Deze spelers weten echter exact waar de gaatjes te vinden zijn.
Als overheid moet je echt meer durf hebben en gewoon zo’n partij hard uitsluiten.