Woningbouw Utrecht (2): Waarom wonen in Utrecht duur is, maar ook goedkoop kan zijn Woningbouw Utrecht (2): Waarom wonen in Utrecht duur is, maar ook goedkoop kan zijn

Woningbouw Utrecht (2): Waarom wonen in Utrecht duur is, maar ook goedkoop kan zijn

Woningbouw Utrecht (2): Waarom wonen in Utrecht duur is, maar ook goedkoop kan zijn
De Nieuwe Defensie in Utrecht is een van de plekken waar veel nieuwe woningen moeten komen.
Het kopen of huren van een huis in Utrecht is peperduur. In dit artikel zoeken we uit hoe dit komt en wat er aan te doen is. We spreken Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft over zijn visie op de woningmarkt en brengen in beeld hoe de gemeente wil zorgen voor voldoende betaalbare woningen.

Het kopen of huren van een huis in Utrecht is peperduur. In dit artikel zoeken we uit hoe dit komt en wat er aan te doen is. We spreken Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft over zijn visie op de woningmarkt en brengen in beeld hoe de gemeente wil zorgen voor voldoende betaalbare woningen.

Tekst: Luuk Beckers

De eerste vraag die we ons stellen, is de vraag wat wonen in Utrecht nu eigenlijk kost. In gegevens van de provincie Utrecht vinden we dat de gemiddelde verkoopprijs van een woning in de gemeente Utrecht bijna een half miljoen (495.000 euro) was. Dit is een kleine daling vanaf de top van de markt in het derde kwartaal van 2022 toen een woning ruim 534.000 euro kostte. De prijzen van huurwoningen in de vrije sector worden door de gemeente bijgehouden. Ze doet dit per vierkante meter. De laatste data stammen uit het tweede kwartaal van 2022. De kosten voor het aangaan van een huurcontract in de vrije sector bedroegen toen gemiddeld 20 euro per vierkante meter.

We praten erover met hoogleraar Peter Boelhouwer. Hij nuanceert meteen dat wonen duur is. Veel mensen met een koophuis betalen volgens hem helemaal niet zoveel. Zij hebben hun huis lang geleden gekocht of hun hypotheek opnieuw afgesloten tegen een lage rente. Ook een sociale huurwoning is volgens Boelhouwer niet duur. Mensen met de laagste inkomens kunnen bovendien huurtoeslag krijgen. Gegevens van de gemeente ondersteunen het verhaal van Boelhouwer, zoals blijkt uit de grafiek hieronder. De woonlasten per vierkante meter liggen voor sommige woonvormen gemiddeld genomen relatief laag.

Tekst loopt door onder de grafiek

Bron: WoOn21

Opvallend is dat oudere Utrechters volgens gegevens van de gemeente gemiddeld genomen veel minder betalen dan jongere Utrechters. In de figuur hieronder is duidelijk te zien dat jongeren relatief een groter percentage van hun inkomen uitgeven aan wonen. Ook in absolute euro’s per vierkante meter is er een duidelijk verschil. Iemand van 65 jaar en ouder betaalt gemiddeld 6,70 euro per vierkante meter voor zijn of haar koop- of (sociale) huurwoning. Bij jongeren tot 35 jaar is dit 15,05 euro, blijkt uit cijfers van de gemeente.

Tekst loopt door onder de grafiek

Bron: WoOn21

De gemeente heeft verschillende verklaringen voor het verschil. Bij koop is de oorzaak dat ouderen de woning al langer geleden voor een lagere prijs hebben gekocht of de woning (deels) hebben afbetaald. Bij sociale huur is de verklaring waarschijnlijk dat ouderen gemiddeld genomen een grotere woning bewonen dan starters. Bij een even hoge huur voor de woning, ligt de prijs per vierkante meter voor ouderen daardoor dus lager. Ook wonen ouderen vaak al wat langer in de woning waardoor ze een lagere aanvangshuur hebben. Voor het verschil in particuliere huur vermeldt de gemeente geen specifieke reden.

Wonen in Utrecht is dus zeker niet voor iedereen even duur. Wat wel lastig is, is het toetreden tot de woningmarkt. De belangrijkste oorzaak hiervoor is volgens Boelhouwer het woningtekort. Het aantal huishoudens is sterk gestegen en dat houdt geen gelijke tred met de stijging van het aantal beschikbare woningen. Het gevolg is toenemende concurrentie en dus stijgende huur- en koopprijzen. “In de loop van de tijd zie je dat mensen met hoge inkomens nog steeds een woning kopen. Mensen met een laag of modaal inkomen lukt het echter niet meer”, vertelt Boelhouwer.

‘In de loop van de tijd zie je dat mensen met hoge inkomens nog steeds een woning kopen. Mensen met een laag of modaal inkomen lukt het echter niet meer’

Verschillende oplossingen

Boelhouwer noemt drie typen maatregelen om het tekort aan woningen op te lossen of in elk geval te verminderen. De eerste oplossing is een open deur: meer woningen bijbouwen. Maar hoewel voor de hand liggend, is het allerminst simpel zullen we verderop in dit artikel zien. Makkelijker is de tweede mogelijkheid: het toevoegen van tijdelijke woningen. Voor tijdelijke woningen hoeven minder procedures te worden doorlopen dan voor permanente woningen. Het beeld dat een tijdelijke woning een sobere containerwoning is, is achterhaald. Tijdelijke woningen kunnen tegenwoordig zelfs ‘nul-op-de-meter-woningen’ zijn. Een derde oplossingsrichting is het beter benutten van bestaande woningen. Dit kan bijvoorbeeld door het splitsen van woningen of het tegengaan van leegstand. Ook het beter organiseren van doorstroming valt onder het beter benutten van de bestaande woningen. “Je kan bijvoorbeeld knarrenhofjes voor ouderen bouwen waardoor gezinswoningen vrijkomen”, zegt Boelhouwer.

Tekst loopt door onder de foto

Impressie van Beurskwartier

Als we kijken naar de Utrechtse praktijk zien we dat de gemeente inzet op alle drie de oplossingsrichtingen. Als je door de stad fietst, zie je dat Utrecht op allerlei plekken woningen bijbouwt: in het Beurskwartier, in de Cartesiusdriehoek, aan het Merwedekanaal, in Leidsche Rijn, enzovoort. De stad is van plan om tot 2040 nog een kleine 50.000 woningen bij te bouwen. Om op korte termijn snel meer woningen te realiseren, bouwt Utrecht ook tijdelijke woningen. Dit jaar zijn het er zo’n duizend en tot en met 2025 zo’n drie- à vierduizend.
Als het gaat om het beter benutten van bestaande woningen, neemt Utrecht een reeks maatregelen. Zo zagen we vorige week al op deze plek in de krant, dat huurders van een sociale huurwoning, sinds kort eenvoudiger een kamer (tijdelijk) kunnen verhuren aan een student.

‘Je kan bijvoorbeeld knarrenhofjes voor ouderen bouwen’

Maar er is meer. De gemeente heeft het recent makkelijker gemaakt om met drie volwassenen in één huis te wonen door de vergunningplicht hiervoor af te schaffen. Ook wil het college van burgemeester en wethouders leegstand tegengaan door woningeigenaren in de loop van dit jaar te verplichten de leegstand te melden als hun woning langer dan zes maanden leegstaat. De gemeente gaat dan met de eigenaar in gesprek en kan uiteindelijk ook concrete maatregelen nemen om de leegstand tegen te gaan.

Tekst loopt door onder de foto

Impressie Merwedekanaalzone

Bijbouwen te duur

We praten verder met Boelhouwer over nieuwbouw. Het blijkt niet eenvoudig om nieuwe woningen te bouwen. Sinds een half jaar liggen een aantal projecten stil. “Ook in de Merwedekanaalzone”, zegt Boelhouwer. “Ze komen er qua kosten niet meer uit.” De productie gaat de komende jaren dalen, legt hij uit. “We zien nu al dat er minder bouwvergunningen worden afgegeven. Ook zien we dat projecten waarvoor wel een vergunning is afgegeven niet van de grond komen. Dat heeft ermee te maken dat de rente fors is opgelopen, de bouwkosten zijn gestegen en de overheid nieuwe regels voor de verhuur introduceert.”

‘De burger zelf is de grote spelbreker, zeker bij het bouwen in de stad’

Hierdoor krijgen beleggers, corporaties en particulieren het financiële plaatje niet meer rond. “Corporaties moeten dan gaan kiezen: gaan ze meer bouwen, verduurzamen of verbeteren ze de kwaliteit van bestaande woningen”, aldus Boelhouwer. De wens van veel mensen en de gemeente, om bij voorkeur te bouwen in de stad, maakt het financieel nog lastiger. Bouwgrond in de stad is immers duur. Dit komt bijvoorbeeld doordat bedrijven moeten worden uitgekocht en dat grond moet worden gesaneerd. Vervolgens moeten er kosten worden gemaakt voor het bouwrijp maken van de locatie. “Dat heb je in het weiland niet”, zegt Boelhouwer.

Een specifiek probleem dat speelt, is grondspeculatie. “Door de dalende huizenprijzen en stijgende bouwkosten blijken papieren winsten er ineens niet meer te zijn. Het gevolg is dat partijen gaan wachten en er niet gebouwd wordt.”

Burger spelbreker voor bouwlocaties

Naast financiële problemen, blijkt ook draagvlak vaak een probleem. “De burger zelf is de grote spelbreker, zeker bij het bouwen in de stad”, zegt Boelhouwer. “Je ziet dat bij inspraakprocedures. Zittende bewoners hebben bijvoorbeeld vrij uitzicht en denken dat ze daar altijd recht op hebben.” Bezwaren leiden tot heel veel vertraging. Ook buiten de stad speelt dit. “Daar zegt de BBB, bouw maar vooral hoog in de stad, want daar hebben wij geen last van”, aldus Boelhouwer.

Tekst loopt door onder de foto

Foto: Bram van Toor

Volgens Boelhouwer moeten we realistisch zijn. 8 procent van de grond is bebouwd met woningen. “Als we er 9 of 9,5 procent van maken, is het hele probleem opgelost.” Grond is niet het probleem volgens Boelhouwer. Sterker nog, er zijn volgens hem locaties voor 900.000 woningen. Deze zijn onderdeel van de woondeals die minister Hugo de Jonge heeft gesloten. Zo staat in de woondeal die voor de regio Utrecht is gesloten dat de gemeente Utrecht tot 2030 ruim 33.000 woningen bouwt.

Gemeente aan de knoppen

We hebben gezien dat de gemeente veel kan doen om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. De gemeente kan maatregelen nemen om bestaande woningen beter te benutten, kan mogelijkheden scheppen om tijdelijke woningen te bouwen en plannen maken voor reguliere nieuwbouw. De gemeente heeft daarnaast ook verschillende mogelijkheden om eisen te stellen aan de prijs van woningen. Complicerende factor hierbij is dat Utrecht niet veel eigen grond bezit. Als Utrecht dit wel had, dan zou de gemeente grond kunnen uitgeven zonder in te zetten op een maximale opbrengst om in ruil daarvoor bijvoorbeeld lagere huren te eisen, vertelt Boelhouwer.

Wat Utrecht wel kan doen, is in bestemmingsplannen vastleggen hoeveel sociale huur en middenhuur er gebouwd moet worden. Hierbij benadrukt Boelhouwer het belang van keuzes maken. Als je heel veel sociale huur bouwt, zegt Boelhouwer, lukt het niet de exploitatie rond te krijgen met als gevolg dat je misschien lokale belastingen moet verhogen. Als je meer duurdere woningen bouwt, kan je daar aan verdienen om de sociale woningen te bekostigen. Ook kan de gemeente besluiten te bouwen op locaties die goedkoper zijn, zoals de weilanden buiten de stad. Een andere manier waarop de gemeente invloed kan uitoefenen is voorwaarden te stellen bij de bouw van een nieuw project.

‘Ik ga het niet meer meemaken dat er in Utrecht voldoende betaalbare woningen zijn’

In Nederland werkt het zo dat zaken zoals waterleidingen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en doktersposten allemaal worden betaald met de opbrengsten van de grond. “Je kan nieuwe wijken soberder maken, maar je bouwt voor tweehonderd jaar”, zegt Boelhouwer. Het zou volgens hem ‘penny wise, pound foolish’ zijn. In de jaren 80 zijn nieuwbouwwijken ook versoberd. “Daar hebben we nu spijt van. Er worden zelfs huizen afgebroken die toen gebouwd zijn”, aldus Boelhouwer.

Wat de nieuwe huizen ook duurder maakt, is dat de huizen duurzaam moeten worden. “Eigenlijk zou je er vanuit de maatschappij geld in moeten investeren”, zegt Boelhouwer. “Dat hebben we in het verleden ook gedaan. Bij de vinex, bij de groeikernen en de wederopbouw is helemaal door de overheid gedaan. Nu moet alles door de markt, lees de eerste bewoner, worden opgebracht.”

We besluiten ons gesprek met Boelhouwer door hem te vragen naar de toekomst. Boelhouwer is er duidelijk over: “Ik ga het niet meer meemaken dat er in Utrecht voldoende betaalbare woningen zijn. Utrecht is zo’n aantrekkelijk gebied.”

Rekenvoorbeeldje: waarom een bouwproject stilvalt

Stel, je hebt voor 50.000 euro grond gekocht en wil hier een woning op bouwen voor de verkoop. De bouwkosten zijn drie ton. De verwachte verkoopprijs is vier ton. De grond is dan 4 ton – 3 ton = 1 ton waard. Als je de 50.000 euro voor de aanschaf van de grond eraf trekt, heb je dus 50.000 euro verdiend. Stel dat de markt verandert, waardoor de woningprijzen dalen en de bouwkosten stijgen. De woning levert bij verkoop dan bijvoorbeeld nog maar 360.000 euro op en de bouwkosten stijgen naar 340.000 euro. In dat geval zou je een verlies maken op de grond die je voor 50.000 euro hebt aangekocht. 360.000 – 340.000 – 50.000 = 30.000 euro verlies. Dit betekent dus dat de bouw niet doorgaat.

Gekoppelde berichten

16 Reacties

Reageren
  1. Mat

    “Veel mensen met een koophuis betalen volgens hem helemaal niet zoveel. Zij hebben hun huis lang geleden gekocht […]”
    Verhip misschien moet ik dat maar eens proberen dan.

  2. Utrechtse Jantje

    Nieuw woningen hoeven tegenwoordig niet echt heel duur te zijn , met de hedendaagse prefab en houtskeletbouw , zet je snel en zonder dure en zware heipalen snel leuke wijkjes neer , als de gemeentes maar eens wat sneller , knopen zouden doorhakken !!!

  3. Nina

    “De burger zelf is de grote spelbreker, zeker bij het bouwen in de stad.”

    Dat is dan het verwijt, als je als inwoner probeert de stad leefbaar te houden en niet wilt dat ieder stukje groen wordt bebouwd of wanneer je jezelf het licht en de lucht niet wilt ontzeggen.

    “….Utrecht is zo’n aantrekkelijk gebied.”
    Dankzij haar protesterende inwoners. Men kan nl. ook te hoog, te vol, te dicht op elkaar en te kleine woningen bouwen. Dan is de aantrekkelijkheid van Utrecht rap verdwenen.

  4. De count

    Ja nogal wiedes is wonen in een afbetaalde woning goedkoop. Volgens mij gaat het over het aanbod nu, en niet van 20-30 jaar geleden. En volgens mij kom je dan niet op een tientje per meter per maand uit met huidige rentestanden. Misleidende presentatie voor de huidige marktomstandigheden

  5. Cas

    Denk dat het ook goed is om noodzakelijke verbouwingen eens mee te nemen in de berekeningen…. Iemand die ik ken doet veel verbouwingen en 1 à 2 ton is geen uitzondering meer

  6. Nina

    @ Cas

    Wat zijn dan “noodzakelijke” verbouwingen die 1-2 ton kosten voor een tussenwoning in de stad?

    Toen ik iets minder dan 40 jaar geleden mijn eerste gezinshuis in Utrecht kocht, was het een bouwval qua inrichting. Hypotheekrente was toen 9%. Zelf de keuken eruit gesloopt en goedkope onderkastjes met een nieuw blad erop geplaatst. Een goedkope vloer zelf neergelegd op de benedenverdieping. De gedateerde, maar werkende, badkamer en het toilet laten zitten en één slaapkamer ingericht. In de loop der jaren beetje bij beetje de rest aangepakt.

    Als je ziet wat er tegenwoordig uit huizen wordt gesloopt, omdat het niet hun smaak is….. Misschien moet men eens gaan accepteren dat het niet perfect is afgewerkt. De vorige bewoners hebben er nl. ook kunnen wonen. Dat is ook nog eens echt duurzaam. Dan is een huis evt. nog haalbaar voor velen.

    Mooi maken kan later altijd nog, als de materialen afgeschreven zijn en kapot. Met de tijd wordt het huis meer waard en het inkomen hoger. Dan komt er meer ruimte om het huis op te knappen.

  7. jan

    Klopt Cas. Een beetje verbouwen kost zo een ton. Ik verbaas mij er altijd over dat de oude woningen zo makkelijk verkopen… naast het vernieuwen moet je ook nog isoleren tegenwoordig. Dat kan toch helemaal niet uit

  8. Tamer

    “Dan is de aantrekkelijkheid van Utrecht rap verdwenen.”

    Waarom vindt u dit, Nina? Utrecht is al dichtbevolkt en toch is het populair. Waarom zou een beetje meer dichtheid de stad verpesten? Als u geen appartementen in uw buurt wil, dan moet u niet in een grote stad wonen.

  9. S

    @jan jawel hoor. Het geld klotst tegen de plinten bij veel bewoners!

  10. cas

    @ Nina, zo’n verbouwing krijg je dus als je nu jouw woning zou kopen. Alleen al als je alles een beetje naar de tegenwoordige standaard van isolatie en comfort wilt hebben ben je dat bedrag al kwijt.
    Tenzij je nu inmiddels alles al hebt aangepakt natuurlijk 😉

  11. Fred

    Nieuwbouwprojecten vallen compleet stil als gevolg van de aangekondigde regulering middenhuur van Hugo de Jonge. Hierdoor krijgen ontwikkelaars de exploitatie niet meer rond en wordt er dus minder gebouwd. Kortzichtige beleidsmaatregel met een extra averechts effect, doordat ook bestaande huurwoningen massaal de verkoop in gaan. Goed nieuws voor kopers, maar wie een huurwoning zoekt en niet 15 jaar op de wachtlijst van Woningnet staat, kan het straks shaken.

  12. Lombok

    @tamer: en juist omdat het dichtbevolkt is moet een stad leefbaar blijven. Het verdwijnen van al het zonlicht is slecht voor de gezondheid om maar niet te spreken over geluidsoverlast. Bestaande bewoners zijn ook belangrijk. Dit is geen New York.
    Sorry maar niet iedereen kan hier wonen. Misschien moet dat eens beter gecommuniceerd worden. Lullig bericht maar het is wel de waarheid.

  13. Utrechter2

    Het draagvlak voor inbreiding is dus zelfs in de meest progressieve steden van Nederland niet groot 😉

  14. Cohen

    Dit verhaal is niet specifiek voor Utrecht of zelfs Nederland. In de VS, VK, zelfs in Duitsland tot op zekere hoogte: onbetaalbare huizen en tekorten. Opeens.

    De reden is macro-economisch. De rentes zijn jarenlang kunstmatig omlaag gebracht en de prijzen omhoog met het opkoopbeleid van de ECB. Jongeren en huurders draaien op voor deze extreem gesubsidieerde economie. Je hebt nu de situatie dat een jongere voor 1500 euro huurt en de buren 300 euro hypotheek voor hetzelfde huis betalen. Ongehoord.

    Nu je eenmaal de moeder aller bubbles op de huizenmarkt hebt is het inderdaad niet aannemelijk dat speculanten / investeerders dit gaan oplossen. Zij profiteren in feite van de schaarste en kunnen eigenlijk meer verdienen door vooral niet te bouwen.

    Je zou denken dat we dit kunnen oplossen, immers tussen de wederopbouw tot in de jaren 70 zijn boomers ook voorzien van huizen. Daarnaast is er er best veel leegstand, vooral als je bedrijfspanden meeneemt. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat er ook vanuit de overheid enige onwil is om te bouwen, omdat half Nederland met een huis onderwater ook niet fijn is. Dan maar dakloosheid en uitbuiting lijkt men te denken.

  15. Lianne

    De woningnood is gecreëerd. Als de overheid minder zou reguleren zou iedereen een dak boven zijn hoofd hebben.
    Beleggers mogen niet meer kopen. Daardoor worden nieuwbouw projecten niet meer verkocht. Beleggers (lees pandjes bazen) kunnen door de regeling midden huur en belastingdruk, hun investeringen niet meer rendabel krijgen. De panden worden verkocht.
    Verder geen woningen meer gesplitst omdat ze dan onder de sociale of midden huur komen te vallen en dus niet meer rendabel zijn.
    Iemand op kamers nemen of hospita verhuur durft ook niemand door de kans op torenhoge boetes bij 1 onvoorziene misstap. Ook de kans dat de huurder niet meer weg wil.
    Vooral alle laatste regels van Hugo de Jonge zorgen voor de grootste tegenslag. Grappig om te zien hoe hij eerst zorgt dat het financiële plaatje bij beleggers niet meer uit kan en dan allemaal simpele oplossingen gaat roepen die financieel natuurlijk totaal niet meer uitvoerbaar zijn.
    Hij had eerst moeten kijken wat het kost om een woning in box 3 te exploiteren. Voordat hij ging roepen dat de pandjesbazen absurde huren vragen. Die hebben ze namelijk gewoon nodig om de box 3 belasting te kunnen betalen en onderhoud en lasten te betalen.
    Een beetje van de consument kan maar 1 euro betalen voor een brood, dus de bakker moet dat brood ook maar voor die ene euro verkopen, ondanks dat de inkoop 2 euro is. Dat gaat niet lang goed.

  16. Mees

    Fred, je slaat de spijker op z’n kop!

Plaats een reactie

Lees voor u reageert onze algemene voorwaarden. Alle reacties worden vooraf gemodereerd. Uw IP adres is geregistreerd (wordt niet gepubliceerd).