Het verkrijgen van een woning in Utrecht is niet eenvoudig. Dit geldt voor zowel (sociale) huur- als bestaande koop- en nieuwbouwwoningen. Een optie die doorgaans minder aandacht krijgt is zelfbouw. Bij deze vorm van bouwen koopt een particulier of groep particulieren bouwgrond en bepaalt vervolgens zelf wat er gebouwd wordt. Het gebeurt weinig in Utrecht, maar waarom is dat zo? In dit artikel zoeken we het uit. Allereerst laten we aan de hand van een voorbeeld zien wat zelfbouw kan opleveren. Hiervoor gaan we op bezoek bij MarktMeesters, een wooncomplex dat een groep Utrechters zelf heeft ontwikkeld en laten bouwen. Vervolgens brengen we in beeld hoe betrokken partijen aankijken tegen zelfbouw. Ten slotte beantwoorden we de vraag die we in dit artikel centraal stellen: is zelfbouw in Utrecht een kans of een illusie?

Tekst: Luuk Beckers

Bij het zelf bouwen van een woning denk je al snel aan een huis dat je zelf individueel bouwt. Je kan het echter ook als groep aanpakken en samen een complex ontwikkelen. Dit heet collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dit is de manier waarop het appartementencomplex MarktMeesters, op het voormalige Veemarktterrein, tot stand is gekomen. We ontmoeten daar Otto van der Vijver, bewoner van het eerste uur en deelnemer tijdens de ontwikkelfase van het complex. Ook praten we er met Jan Wijnand, initiatiefnemer, architect en naamgever van het wooncomplex.

Het begin

Wijnand begon in 2010 aan het project. Het was een andere tijd. Een tijd waaraan de naam van het pand herinnert. MarktMeesters verwijst niet alleen naar de voormalige veemarkt, legt hij uit. Het is ook een verwijzing naar de markt voor nieuwbouw die destijds in het slop zat. Met het CPO-project werd het voor een aantal mensen toch mogelijk hun woonwensen te realiseren. Zij werden dus de markt meester.

Van der Vijver woonde in Tuindorp toen hij in 2013 van het project hoorde. MarktMeesters sprak hem om verschillende redenen aan. Zo was er de vrijheid om zelf het appartement vorm te geven en het aantal vierkante meters te bepalen. Bijzonder aan MarktMeesters is het concept van ‘Privacy+’. Van der Vijver legt uit: “Bij deze manier van wonen heb je je eigen voorzieningen achter de voordeur met een aantal extra’s. Je woont in een soort gemeenschapje dat een aantal voorzieningen met elkaar deelt, zonder dat het echt een woongroep is.”

Tekst loopt door onder de foto

Het groepsproces

Van plan tot realisatie heeft de ontwikkeling van MarktMeesters zo’n zeven jaar geduurd. “In het begin was het echt een duiventil, gedurende het proces haakten belangstellenden af omdat het te lang duurde of omdat ze te weinig zagen in het concept”, vertelt Wijnand. Op een bepaald moment waren er te weinig deelnemers en hebben Wijnand, Van der Vijver en een handvol andere deelnemers zelfs geflyerd om belangstellenden te werven. Het verkrijgen van de kavel bleek uiteindelijk eenvoudig. De gemeente stelde twee kavels beschikbaar voor CPO-projecten en er waren twee CPO-initiatieven ingediend. Beide initiatieven werden gehonoreerd.

De groep bepaalde hoe het gebouw eruit moest komen te zien, welke gemeenschappelijke voorzieningen ze wilde en hoe er voldoende belangstellenden geworven konden worden. Ook de prijzen van de appartementen moest de groep met elkaar vaststellen. Om de vierkantemeterprijs te bepalen was er een democratisch besluit nodig. Immers, het ene appartement is het andere niet. Ligt een appartement op het noorden of het zuiden, op de begane grond of juist op de bovenste verdieping? Prijsdifferentiatie vond de groep echter te ingewikkeld en uiteindelijk betaalde iedereen zo’n 3.300 euro per vierkante meter. “CPO is dus niet duurder dan een andere woning op de markt”, aldus Wijnand. Voor de verdeling van de appartementen hanteerde de groep een simpele regel. Degene die als eerste aan het project deelnam, mocht als eerste kiezen welk appartement hij of zij wilde kopen.

Tekst loopt door onder de foto

Als ze terugkijken op het proces noemt Wijnand onderling vertrouwen een cruciale factor. Van der Vijver vult aan dat het belangrijk is dat al in een vroeg stadium iemand betrokken is die van de hoed en de rand weet. “Als ik zelf initiatiefnemer was geweest, hadden we er veel langer over gedaan. We hadden het leiderschap van Wijnand nodig, iemand die in staat is in nauwe samenwerking met toekomstige bewoners een gebouw naar wens te ontwerpen.”

Wonen met plezier

De tien appartementen van MarktMeesters worden bewoond door senioren, wier kinderen het huis uit zijn. We krijgen een rondleiding door het opvallend lichte complex. Naast de tien appartementen, deels voorzien van ruime dakterrassen, zijn er allerlei gemeenschappelijke ruimtes. Zo zijn er twee daktuinen, een woonkamer met keuken, een fitnessruimte, een logeerkamer met douche en een verwarmd hobbyhok voorzien van gereedschap. De bewoners zijn bij elkaar betrokken. Dit bleek bijvoorbeeld toen een buurvrouw een nieuwe heup kreeg. Bewoners van MarktMeesters hebben naar haar omgekeken. Ook de vrouw van Van der Vijver kon als voormalig fysiotherapeut van betekenis zijn, legt Van der Vijver uit. “Het is wel heel prettig om geholpen te worden door mensen die je goed kent”, zegt Van der Vijver.

Tekst loopt door onder de foto

Zelfbouw ei van Columbus?

Het initiatief van MarktMeesters lijkt ideaal. Immers, mensen kunnen voor een ‘normale’ prijs zelf een woning bouwen die aansluit bij hun wensen. Bovendien kijken bewoners naar elkaar om. Dit is natuurlijk prettig voor de bewoners en bovendien kostenbesparend voor de samenleving. Mensen hoeven bijvoorbeeld minder snel te worden opgenomen voor verzorging of revalidatie.

Bevorderen doorstroming op de woningmarkt

Een project als MarktMeesters is volgens Wijnand een goed middel om de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen. Alle mensen die in MarktMeesters wonen hebben een grote woning achtergelaten. Hierin kunnen gezinnen gaan wonen. Deze gezinnen laten op hun beurt misschien weer een kleine woning achter. Zo’n ‘treintje’ komt alleen op gang als senioren een woning kunnen kopen die aansluit bij hun wensen.

Gedoe

De gemeente geeft in haar beleid aan ruimte te willen bieden voor innovatieve woonvormen zoals CPO en particulier opdrachtgeverschap. Dat laatste is het zelf bouwen van een woning op een kavel. Voor de gemeente is het tegengaan van de woningnood van belang. Ze wil daarom vooral inzetten op projecten waar relatief veel woningen kunnen worden gebouwd. “Zelfbouw op individuele kavels behoort daarom niet tot onze prioriteiten”, laat de gemeente weten. Ook wijst de gemeente erop dat steeds meer grond niet in handen is van de gemeente, maar van particuliere ontwikkelaars. Deze partijen ontwikkelen liever zelf, dan dat ze op hun grond plek bieden voor  CPO.

“In Amsterdam is er meer CPO, maar het helpt niet om de probleemstelling op te lossen” – Peter Boelhouwer, woningbouwdeskundige

We vragen ook woningbouwdeskundige Peter Boelhouwer, die we eerder al voorbij zagen komen in deze artikelenreeks, hoe hij aankijkt tegen CPO. Hij ziet CPO niet als oplossing voor het woningtekort. CPO kost volgens hem meer doorlooptijd en begeleiding van de gemeente. Volgens hem is het veel makkelijker om grote aantallen te laten bouwen door een ontwikkelaar of corporatie. Je kan bewust kiezen voor CPO volgens Boelhouwer. “In Amsterdam is er meer CPO, maar het helpt niet om de probleemstelling op te lossen.”

Kans of illusie?

Terug naar de vraag die we aan het begin van dit artikel stelden. Is het zelf bouwen van een woning in Utrecht een kans of een illusie?

Vrijheid

MarktMeesters laat duidelijk zien dat zelfbouw kansen biedt. Zo kon Van der Vijver zijn woonwensen optimaal realiseren. Iets wat op de reguliere woningmarkt niet op deze manier mogelijk zou zijn geweest. Ook allerlei andere concepten van wonen kunnen met CPO worden gerealiseerd. Zo is er naast MarktMeesters een gebouw gerealiseerd via CPO waar mensen hun eigen loftwoning konden ontwerpen. Bij dit project kregen mensen de vrijheid om hun eigen woning vorm te geven. In tegenstelling tot Marktmeesters is er bij dit initiatief geen sprake van een gemeenschapje of gezamenlijke ruimtes.

Weinig kavels

Een probleem bij het zelf bouwen van een woning  is dat er lang niet altijd kavels beschikbaar zijn. Bovendien moet je hiervoor diep in de buidel tasten. De vrije kavels die recent in Leidsche Rijn zijn verkocht, kostten al snel vier ton. Naast CPO en particulier opdrachtgeverschap is er nog een derde mogelijkheid die de laatste tijd meer aandacht krijgt. Dit is de kleinschalige wooncoöperatie. Een wooncoöperatie wordt opgericht door toekomstige bewoners van een pand. Vervolgens zijn de oprichters samen verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw en het beheer van hun gebouw. Dit jaar stelt de gemeente Utrecht voor het eerst een kavel voor deze vorm van zelfbouw beschikbaar. Later dit jaar volgt wellicht een tweede kavel.

Het zelf bouwen van een woning biedt dus kansen en mogelijkheden die er bij reguliere woningen niet zijn. De kans om daadwerkelijk je eigen woning in Utrecht te ontwikkelen, is echter klein. De gemeente zegt in haar beleid ruimte te willen bieden voor innovatieve woonvormen zoals wooncoöperaties en (collectief) particulier opdrachtgeverschap, maar doet dit in de praktijk maar zeer mondjesmaat.