Dat de prijzen voor koophuizen al een tijdje de pan uit rijzen, is voor de meesten geen geheim. In februari van dit jaar registreerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster de hoogste jaarlijkse prijsstijging in bijna twintig jaar: bestaande koopwoningen waren in februari landelijk 10,4 procent duurder dan een jaar eerder. Nog nooit eerder werd er gemiddeld zoveel geld betaald voor een koophuis in Nederland: 334.000 euro. Tijd voor vier vragen over de prijsstijging van koopwoningen en de gevolgen voor Utrecht.
Vier vragen over de huizenprijzen in Utrecht
1 Hoe ziet de prijsontwikkeling er afgelopen jaren uit?
Het CBS meet de prijsontwikkeling aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs, het gemiddelde van de transactieprijzen van alle verkochte koopwoningen in een jaar. De prijzen stijgen in het hele land, maar de prijzen in Utrecht liggen hoger dan het landelijk gemiddelde. In 2019 betaalde je voor een koopwoning in de stad gemiddeld 379.770 euro, terwijl dat in 2020 gestegen is tot 405.791 euro. Dat huizen in Utrecht gemiddeld duurder zijn dan landelijk, is overigens niet nieuw. Tot 2008 kon je in Utrecht, met uitzondering van 1999, goedkoper kopen dan het landelijk gemiddelde, maar vanaf 2008 heeft de stad de voorsprong niet meer ingeleverd. De verkoopprijzen in Utrecht stijgen juist steeds meer ten opzichte van het landelijk gemiddelde.
Tekst loopt door onder de grafiek
2 Wat bepaalt de waarde van een huis?
De waarde van een woning hangt af van verschillende factoren. Om te beginnen zijn er al twee verschillende soorten waarde: de intrinsieke waarde en de marktwaarde.
Bij de intrinsieke waarde van een woning wordt gekeken naar wat een woning daadwerkelijk waard is. Voor de intrinsieke waarde zijn factoren van belang als oppervlakte, aantal kamers, staat van het onderhoud, energiezuinigheid en keuken- en badkamervoorzieningen. Verder zijn voor de intrinsieke waarde de ligging en de buurt belangrijk. Dan gaat het dus om of er een supermarkt, school of kinderopvang in de buurt is, maar ook om de samenstelling van de bevolking in een wijk en criminaliteitscijfers.
De marktwaarde van een woning heeft, je raadt het al, te maken met de markt. Het is bijvoorbeeld van belang hoeveel vraag er is naar een huis, of er investeerders actief zijn in de regio en hoevéél potentiële kopers kunnen betalen. Daarnaast is het belangrijk hoeveel woningen met soortgelijke eigenschappen er in de buurt worden aangeboden en hoeveel alternatieven er zijn in soortgelijke buurten.
Naast de intrinsieke waarde en de marktwaarde is het belangrijk hoe de economie ervoor staat. Wie kijkt naar de geschiedenis ziet dat vraagprijzen tijdens een economische crisis dalen. Er is minder vraag naar woningen, omdat mensen door een recessie in een financieel onzekere situatie terechtkomen. Als de huizenprijzen op het dieptepunt zijn, begint het herstel van de economie. Dat zorgt dan weer voor een stijging van de huizenprijzen.
Tot slot heeft het aanbod op de markt invloed op de huizenprijzen. Schaarste zorgt voor hoge prijzen. Dat probleem is er in heel Nederland, maar speelt in Utrecht een extra grote rol.
3 Wat is het gevolg van de prijsstijging voor de huizenmarkt?
De stijging van de huizenprijzen heeft op verschillende manieren gevolgen. Het gemiddelde vermogen van huishoudens in Nederland neemt natuurlijk toe als de prijs van hun huis stijgt. Mensen die op het hoogtepunt van de markt hun huis verkopen, maken daar veel winst mee. Daartegenover staat dat deze mensen ook weer ergens moeten wonen en dus wel weer een ander (waarschijnlijk ook duur) huis moeten kopen.
Tegelijkertijd is het voor minder vermogende mensen steeds moeilijker om aan een koophuis te komen. Zeker in grote steden als Utrecht is dat het geval. Veel starters bijvoorbeeld, kunnen met hun startersinkomen niet genoeg geld lenen bij de bank om op de huidige woningmarkt een huis te kopen.
4 Wat is de situatie in de rest van Nederland?
Utrecht is niet de enige gemeente waar de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen steeg. In maar liefst 342 van de 355 Nederlandse gemeenten was dat vorig jaar het geval.
De prijzen stijgen niet elk jaar verder. Onder meer in 2019 was er een lichte daling ten opzichte van 2018 en in juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen, onder invloed van de huizencrisis, zelfs een dieptepunt (gemiddeld 210.384 euro). Toch is de tendens de afgelopen jaar dat de prijzen van koopwoningen oplopen. Huizen zijn in vijf jaar, tussen 2015 en 2020, gemiddeld zelfs een ton duurder geworden.
De gemeente Pekela neemt de laagste gemiddelde verkoopprijs voor haar rekening. Daar betaal je gemiddeld 164.000 euro. De hoogste gemiddelde verkoopprijs betaal je voor een woning in Bloemendaal, namelijk 863.000 euro. In 2020 werden woningen in zeventien Nederlandse gemeentes verkocht voor gemiddeld meer dan een half miljoen. In 2019 was dat nog maar in acht gemeentes het geval. Het CBS corrigeert niet voor het soort woning of de kwaliteit van de woning. Gemeentes met veel villa’s komen dus automatisch uit op een hogere gemiddelde verkoopprijs dan gemeentes waar veel appartementen zijn.
