Dat de prijzen voor koophuizen al een tijdje de pan uit rijzen, is voor de meesten geen geheim. In februari van dit jaar registreerde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster de hoogste jaarlijkse prijsstijging in bijna twintig jaar: bestaande koopwoningen waren in februari landelijk 10,4 procent duurder dan een jaar eerder. Nog nooit eerder werd er gemiddeld zoveel geld betaald voor een koophuis in Nederland: 334.000 euro. Tijd voor vier vragen over de prijsstijging van koopwoningen en de gevolgen voor Utrecht.
1 Hoe ziet de prijsontwikkeling er afgelopen jaren uit?
Het CBS meet de prijsontwikkeling aan de hand van de gemiddelde verkoopprijs, het gemiddelde van de transactieprijzen van alle verkochte koopwoningen in een jaar. De prijzen stijgen in het hele land, maar de prijzen in Utrecht liggen hoger dan het landelijk gemiddelde. In 2019 betaalde je voor een koopwoning in de stad gemiddeld 379.770 euro, terwijl dat in 2020 gestegen is tot 405.791 euro. Dat huizen in Utrecht gemiddeld duurder zijn dan landelijk, is overigens niet nieuw. Tot 2008 kon je in Utrecht, met uitzondering van 1999, goedkoper kopen dan het landelijk gemiddelde, maar vanaf 2008 heeft de stad de voorsprong niet meer ingeleverd. De verkoopprijzen in Utrecht stijgen juist steeds meer ten opzichte van het landelijk gemiddelde.
Tekst loopt door onder de grafiek
2 Wat bepaalt de waarde van een huis?
De waarde van een woning hangt af van verschillende factoren. Om te beginnen zijn er al twee verschillende soorten waarde: de intrinsieke waarde en de marktwaarde.
Bij de intrinsieke waarde van een woning wordt gekeken naar wat een woning daadwerkelijk waard is. Voor de intrinsieke waarde zijn factoren van belang als oppervlakte, aantal kamers, staat van het onderhoud, energiezuinigheid en keuken- en badkamervoorzieningen. Verder zijn voor de intrinsieke waarde de ligging en de buurt belangrijk. Dan gaat het dus om of er een supermarkt, school of kinderopvang in de buurt is, maar ook om de samenstelling van de bevolking in een wijk en criminaliteitscijfers.
De marktwaarde van een woning heeft, je raadt het al, te maken met de markt. Het is bijvoorbeeld van belang hoeveel vraag er is naar een huis, of er investeerders actief zijn in de regio en hoevéél potentiële kopers kunnen betalen. Daarnaast is het belangrijk hoeveel woningen met soortgelijke eigenschappen er in de buurt worden aangeboden en hoeveel alternatieven er zijn in soortgelijke buurten.
Naast de intrinsieke waarde en de marktwaarde is het belangrijk hoe de economie ervoor staat. Wie kijkt naar de geschiedenis ziet dat vraagprijzen tijdens een economische crisis dalen. Er is minder vraag naar woningen, omdat mensen door een recessie in een financieel onzekere situatie terechtkomen. Als de huizenprijzen op het dieptepunt zijn, begint het herstel van de economie. Dat zorgt dan weer voor een stijging van de huizenprijzen.
Tot slot heeft het aanbod op de markt invloed op de huizenprijzen. Schaarste zorgt voor hoge prijzen. Dat probleem is er in heel Nederland, maar speelt in Utrecht een extra grote rol.
3 Wat is het gevolg van de prijsstijging voor de huizenmarkt?
De stijging van de huizenprijzen heeft op verschillende manieren gevolgen. Het gemiddelde vermogen van huishoudens in Nederland neemt natuurlijk toe als de prijs van hun huis stijgt. Mensen die op het hoogtepunt van de markt hun huis verkopen, maken daar veel winst mee. Daartegenover staat dat deze mensen ook weer ergens moeten wonen en dus wel weer een ander (waarschijnlijk ook duur) huis moeten kopen.
Tegelijkertijd is het voor minder vermogende mensen steeds moeilijker om aan een koophuis te komen. Zeker in grote steden als Utrecht is dat het geval. Veel starters bijvoorbeeld, kunnen met hun startersinkomen niet genoeg geld lenen bij de bank om op de huidige woningmarkt een huis te kopen.
4 Wat is de situatie in de rest van Nederland?
Utrecht is niet de enige gemeente waar de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen steeg. In maar liefst 342 van de 355 Nederlandse gemeenten was dat vorig jaar het geval.
De prijzen stijgen niet elk jaar verder. Onder meer in 2019 was er een lichte daling ten opzichte van 2018 en in juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen, onder invloed van de huizencrisis, zelfs een dieptepunt (gemiddeld 210.384 euro). Toch is de tendens de afgelopen jaar dat de prijzen van koopwoningen oplopen. Huizen zijn in vijf jaar, tussen 2015 en 2020, gemiddeld zelfs een ton duurder geworden.
De gemeente Pekela neemt de laagste gemiddelde verkoopprijs voor haar rekening. Daar betaal je gemiddeld 164.000 euro. De hoogste gemiddelde verkoopprijs betaal je voor een woning in Bloemendaal, namelijk 863.000 euro. In 2020 werden woningen in zeventien Nederlandse gemeentes verkocht voor gemiddeld meer dan een half miljoen. In 2019 was dat nog maar in acht gemeentes het geval. Het CBS corrigeert niet voor het soort woning of de kwaliteit van de woning. Gemeentes met veel villa’s komen dus automatisch uit op een hogere gemiddelde verkoopprijs dan gemeentes waar veel appartementen zijn.
24 Reacties
ReagerenPunt nummer 4 maakt zeer goed duidelijk waarom het gezeur over het tekort aan huizen in Utrecht tenenkrommend is. Een huis kost in 030 gemiddeld 400k. Daar koop je in Pekela gemakkelijk 2 huizen en nog geld over voor een camper of boot.
In Bloemendaal daarentegen koop je er nog geen half huis voor.
Als je dus geen 400k voor een huis in 030 kan of wil betalen koop je voor minder dan de helft een huis in Pekela. Kun je wel 400k besteden dan koop je helaas geen huis in Bloemendaal. Dat is natuurlijk schandalig, daar moet iets aan gedaan worden en wel direct. Want het is godsgeklaagd dat je voor 400k geen huis in Bloemendaal kan kopen. Schande. De overheid moet ingrijpen en bouwen bouwen bouwen, net zolang tot iedereen die dat wil voor 400k een huis in Bloemendaal kan kopen. Eerder zijn we niet tevreden. Proest.
@jDv,
Wanneer een huis in Bloemendaal 4 ton kost verhuis je direct naar Bloemendaal wil je zeggen.
Al krijg ik gratis een huis in Bloemendaal ga ik er nog niet wonen, dan verhuur ik de boel wel.
Begrijp niet dat je de mooiste stad op aarde vergelijkt met Bloemendaal en Pekela.
Dat is niet te vergelijken, mensen staan massaal in de rij om te kunnen wonen in de mooiste stad op aarde.
In Pekela sta je als enige in je eigen rij en Bloemendaal is dat hooguit samenkomst van enkele belangstellenden.
@Yoshua: Wat ik wil zeggen is dat het nutteloos is om te bouwen voor de vraag want zoals je zegt wil iedereen wel in de mooiste stad op aarde wonen. Het zou zo maar kunnen dat er een vraag naar 250.000 betaalbare woningen in Utrecht is als je het aan mensen in NL zou vragen. Uit heel NL willen mensen wel voor zeg 300k een huis met tuin of een appartement in Utrecht. Daar valt niet tegenop te bouwen en dus heeft dat geen zin. Beter is het om de markt zijn werk te laten doen. Grote vraag leid tot stijgende prijzen. Hierdoor ontstaat vraaguitval want mensen kunnen of willen het niet betalen waardoor uiteindelijk vraag en aanbod in evenwicht komen. Bouwen voor iedereen die iets zou willen kopen in 030 is een illusie.
Las net een mooi artikel in de NUK, ook een Utrechtse internetkrant!
Over onder andere de grondprijzen project nieuwbouw Merwedekade! Een onderzoek van de heer Louis Engelman! Dan weet je ook meteen waar die gigantische hoge prijzen voor Utrechtse woningen vandaan komen! Voor iedereen een zeker aan te bevelen artikel om te lezen.
De huidige stijgingen in Euro’s hebben vrij met vraag in de markt van doen. Ze heeft alles van doen met de uithollende koopkracht van uw Euro. Fiat geld zonder enige intrinsieke waarde dat met de dag aan koopkracht verliest omdat uw valsemunter van dienst (ECB) het spul per vrachtwagenlading tegelijk bijprint. Van alle Euro’s in omloop werd 23% vorig jaar uit het niets bijgeschapen, waarmee de waarde van elke Euro in omloop (gedoseerd) 23% minder waard wordt. Gebruikers van dit geld worden beroofd op een ongekende schaal zonder het zelf in de gaten te hebben.
En dat drijft de huizenprijzen (gerekend in Euro’s) op tot een kookpunt. Vermogenden willen helemaal geen Euro’s meer op de bank. Ze willen ‘hedgen’ tegen massieve geldontwaarding en koopkrachtroof. Je kunt beter 50k extra betalen voor een huis van 400k, dan die 450k in Euro’s een jaar op de bank laten staan waarmee je massief veel koopkracht verliest….Al helemaal omdat de ECB de komende jaren alleen maar meer en meer en nog meer van haar toiletpapier zal bijprinten.
De komende tijd zullen de problemen alleen maar groter en groter worden, maar het echt grote probleem ga je pas krijgen als de bubbel straks leeg gaat lopen. De ECB moet op een gegeven moment de rentes omhoog gooien en dan is er geen houden meer aan.
Overheden hebben geld als zodanig totaal verkloot. Alweer. En dus zal ook dit fiat-valuta systeem crashen, zoals letterlijk alle(!) andere 70 fiat-valuta systemen in de wereld gecrasht zijn. Tijd om de les te leren. Je moet overheden de monopolie op de uitgifte van geld ontnemen. Overheden weten niets van geld. Alleen hoe ze het kunnen verbrassen en uiteindelijk kapot maken door mismanagement.
@ JdV
Handig als je in Utrecht of omgeving werkt, je hier geboren bent, je lief hier ook vandaan komt, je hier naar school bent gegaan of gestudeerd hebt en beiden hun families en hele sociale omgeving in deze contreien wonen en je kinderen hier bijv. al naar school gaan. Topvoorstel om in Pekela te gaan wonen ja……..doei
@Jozias. Niets meer of minder lullig als je op een willekeurige andere plek geboren bent en daar geen huis kunt kopen hoor. Utrecht is niks bijzonders. Maar begrijp ik dat je mensen met een lokale binding (familie/historie) anders wilt behandelen dan een willekeurige huizenkoper die dit niet heeft? Alleen bouwen voor mensen met lokale binding? Of hanteren we artikel 1 van de grondwet?
@Jozias,
Als dat allemaal waar is over school, werk, studie, familie etc, had u in eerste instantie nooit uit Utrecht moeten vertrekken.
Vertel de vuilnisman die onze stad schoon en leefbaar houdt maar dat hij naar Pekela moet verhuizen. Kun je hem gelijk mededelen dat hij een gebrek aan ambitie heeft…
Het zou al een heel stuk qua prijsstijgingen als er ooit eens landelijk beleid komt over onze wagenwijd openstaande grenzen en niet blijven wegkijken zoals nu al decennia gebeurt. Helaas is in 1985, zonder enige inspraak of referendum, hierover in alle mediastilte het Open grenzen verdrag van Schengen als een hamerstuk aangenomen via een klein select groepje EU-bestuurders, doch beter was geweest als het ten halve anno 2021 gekeerd, dan structureel ten hele blijven doorgaan zonder ons te realiseren dat dit niet alleen voor de lagere inkomensgroepen rampzalig is, maar nu ook de middengroepen w.o. zelfs 2-verdieners kwalijk is. Wie zijn vinger opsteekt, mag het zeggen !
@Scherpschutter: de Federal Reserve Bank is toch particulier ondanks de naam?
@W: Dat hoeft niet, diep in zijn hart weet ie dat zelf ook wel. Of denk je dat hij na de lagere school dacht: wat zal ik gaan doen? Gymnasium en een studie medicijnen of toch maar bijde gemeentereiniging?
Hij hoeft ook niet naar Pekela. Maarssenbroek, Houten, Lopik, Vianen. Ook allemaal mooie plaatsen waar je kan wonen.
@Utrechter2
Ja. De FED is een 100% private entiteit die tegelijk wel bestuurd wordt door de federale overheid middels de Board of Governors en het FOMC. De Board (7 man) wordt gekozen door de President en de Senaat. Het FOMC bestaat weer uit de 7 man uit de Board, de president van de New York FED en 4 andere FED presidenten.
De Federal Reserve is als 100% private entiteit weer eigendom van 12 regionale Federal Reserve Banks en deze Federal Reserve Banks zijn weer exclusief eigendom van een select groepje private banken, welke in handen van private en particuliere aandeelhouders zijn. Wie die aandeelhouders exact zijn wordt zorgvuldig geheim gehouden. De Federal Reserve Banks zijn geen publiek verhandelde corporaties en in die hoedanigheid hoeft niet bekend te worden gemaakt wie de eigenaren zijn. Een privilege waar men dankbaar gebruikt van maakt…
“No one owns The FED he…”, he? Zo luidt het credo wel eens. 😉
Persoonlijk kwalificeer ik de FED als federale entiteit noch private entiteit. Het is een corporatistisch monstrum waarin overheid en extreem gefortuneerde bankiers samenwerken om de bevolking compleet leeg te zuigen middels geldontwaarding en natuurlijk het gigantische voordeel van insider kennis waarmee je de richting van markten al kent voordat de markten het zelf weten….
Als de materie uw interesse geniet dan raad ik u aan om het boek ‘The Creature of Jekyll Island’ eens te lezen. Fascinerende materie!
@JdV: Naar het gymnasium gaan of een studie medicijnen doen is voor iedereen een kwestie van ambitie cq een keuze? Ik vraag me dan toch ernstig af op welke planeet je leeft.
Ach, het is allemaal zo betrekkelijk.
Huisprijzen stijgen, er is kennelijk geld genoeg om die prijzen te betalen.
Dat klopt ook omdat veel instappers in enkele jaren tijd forse winst hebben geboekt en die overwaarde nu uitgeven aan een andere duurdere woning.
Dan kan je ook stellen dat huizen eigenlijk te goedkoop zijn.
Want die gekte gaat net zolang door, totdat het geld op is…
In een wereldeconomie en een EU met open grenzen, kan dat nog best een tijdje gaan duren. Immers, wat het eigen volk misschien niet kan opbrengen, kunnen rijke buitenlanders wel.
De enige die hier echt naast het potje pissen zijn die mensen te weinig verdienen om de stijgende woningprijzen te kunnen betalen maar toch ergens moeten wonen. En dan kom je bij een heikel punt, sociale woningbouw en groeiende kloof tussen arm en rijk. Waar de overheid wel de bek vol over heeft, maar het al een paar decennia liever aan de markt overlaat want de politiek heeft andere prioriteiten.
@ Gregor
Ik ben nooit weggegaan uit Utrecht; ik kaart alleen het gebrek aan perspectief aan.
En trouwens; wat dan nog als ik ooit weggegaan zou gaan uit Utrecht?
Grappig, hoe de vrijheidsstrijders op dit medium het ok vinden dat complete vrijheden van mensen ingeperkt worden (keuzevrijheid), alleen maar omdat een zeer select groepje mensen stinkend en slapend rijk kan worden van de door hun gecreëerde woningmarkt.
@ JdV
Als je denkt dat Maarsenbroek, Vianen en Houten betaalbaar zijn, moet je maar eens wakker worden uit je droom. Zo’n beetje heel Nederland kampt met het opkopen van woningen door beleggers, exorbitante woningprijzen en tekorten ten opzichte van de vraag.
Je moest eens weten hoeveel artikelen hier (al zeker de laatste jaren), maar zeker sinds januari over verschenen zijn. Je leeft een beetje onder een steen, als ik eerlijk en vrij mag zijn.
Onderzoek laat zien dat de huizenprijzen stijgen omdat mensen met lagere rente meer kunnen lenen. Als je die rek eruit haalt, stagneert de groei ook.
@ Scherpschutter, Helaas zitten er onder de grens van Belgie zoveel Arme landen zonder enige begrotingsdiscipline in de EU dat wij hier de problemen hebben.
@Scherpschutter: ik hoop dat het boek goed afloopt! 😉
But seriously: bedankt voor de goede tip!
@JDV, U woont waarschijnlijk in Utrecht, mogelijk al jaren en met veel plezier. Dat gun ik u van harte, want het is een prachtige stad. Ik kan niet beoordelen of u op een gunstig moment heeft gekocht en met uw schaapjes op het droge dit beargumenteerd. Het doet vermoeden van wel want dat praat namelijk een stuk fijner en dan ervaart u zelf deze tendens helemaal niet (behalve dat uw vermogen toeneemt).
Gun het een ander ook om in deze mooie stad te wonen en niet alleen de mensen die door hun ouders kunnen worden geholpen, die al eerder een huis hebben gekocht en daardoor met hun overwaarde flink kunnen overbieden of de stellen die enkel met 5x modaal en meer hier kunnen wonen, maar gewoon Jan en alleman. U kunt Utrecht niet vergelijken met een Oude Pekela of een Bloemendaal want de werkgelegenheid is hier veel groter en dat maakt het logisch dat veel mensen hier graag willen wonen en niet in Oude Pekela (zou u er zelf willen wonen?). Een diversere stad is ook een verrijking voor de stad en maakt Utrecht ook echt Utrecht.
@Uutje: Plaatsen als Maarssenbroek, Veenendaal en Vianen hebben gemiddeld een 20% lagere kosten voor de gemiddelde woning. In plaats van 405k rond de 330k. Dat is voor jouw waarschijnlijk peanuts maar voor de gemiddelde huizenkoper echt wel significant. Onder mijn steen werkt google prima, als je het niet geloofd moet je zelf maar even checken.
@JvdM: Dank voor uw woorden. Ik en mijn familie wonen (ik heb wat stamboomonderzoek gedaan) inderdaad al een paar eeuwen op deze mooie plek,
Uiteraard gun ik het anderen ook om op deze mooie plek te wonen. Echter, om dit een mooie plek te laten blijven en niet te laten verworden tot een Mexico City zal beperking nodig zijn. Utrecht kan niet iedereen die dat wil voorzien van een woning tegen lage kosten. Zo werkt het nou eenmaal niet. Dat gezegd hebbende kun je in Utrecht werken, uitgaan, shoppen en sporten terwijl je bijvoorbeeld in Veenendaal of Maarssenbroek woont. Door goed OV (treinstations) en snelwegen ben je dan binnen relatief korte tijd (30 minuten) in het centrum en heb je niet de problemen van hoge huizenprijzen waar een groot gedeelte van de potentiele woningzoekende tegenaan loopt.
Ik wil mijn mooie stad leefbaar houden, en dat wordt steeds lastiger als de lokale overheid kiest voor intensieve menshouderij (10x zoveel mensen per km2 in Merwedezone als in Lunetten). Dus we zullen moeten accepteren dat er niet voor iedereen plek is. Maar ook dat er voldoende alternatieven zijn.
@JdV In 2020 werd 40% van de Utrechtse woningen aan particuliere beleggers verkocht. Het is logisch dat huizenprijzen duur zijn als iedereen ergens wil wonen. Echter helpt het zeker niet als mensen met geld te over welwillende kopers (die ook prima goed de huizen kunnen financieren) aftroeven en hetzelfde huis vervolgens terug verhuren voor de dubbele prijs. Het echte probleem is dat Nederland niet doorheeft dat vastgoedbeleggen niet “echt” beleggen is. Je investeert niet in een bedrijf of product, en draagt daarvoor risico, om de economie te verbeteren (en daar vang je rendement voor).
Vastgoedbeleggen vervult helemaal geen functie meer in de huidige maatschappij. Je buit een “stoelendans” uit met een beperkt aantal plekken, door die plekken steeds kleiner te maken en terug te verhuren. Het is puur een verplaatsing van rijkdom van arm naar rijk. De “functie” die het heeft, namelijk flexibiliteit voorzien, is allang niet meer relevant aangezien het puur rijkdom is die stabiele startes aftroeft.