Woningbouw (5): Loont werken op de Utrechtse woningmarkt?

Tekst: Luuk Beckers

Om deze vraag te beantwoorden gaan we op zoek naar een geschikte woning voor de gemiddelde Utrechter. Uit eerder onderzoek van DUIC blijkt dat de gemiddelde Utrechter 35 jaar oud is, samenwoont en één kind heeft. Volgens ditzelfde onderzoek is Zuilen-West de meeste gemiddelde wijk. We gaan dan ook op zoek naar een woning voor de gemiddelde Utrechter in de meest gemiddelde wijk: Zuilen-West. We onderzoeken in dit artikel de mogelijkheden van drie fictieve gemiddelde koppels met de hievoor genoemde kenmerken. Op één punt verschillen de koppels wel: het aantal uren dat ze werken en het hieraan verbonden inkomen.

Marianne Deel en Cees Tijd

Het eerste koppel waarvan we de mogelijkheden bekijken is Marianne Deel en Cees Tijd. Het stel brengt graag veel tijd door met het gezin. Marianne en Cees werken daarom beiden twintig uur per week. Hun inkomen komt uit op bijstandsniveau: 1.934,40 euro per maand. Het stel heeft nauwelijks spaargeld. Omdat ze een kind hebben, zijn ze op zoek naar een huis met tenminste twee slaapkamers. Hiervoor is het stel met hun inkomen aangewezen op een sociale huurwoning. Ze staan al sinds hun achttiende ingeschreven voor een sociale huurwoning en hebben inmiddels een wachttijd van zeventien jaar.

Omdat hun inkomen behoorlijk laag is, komen ze in aanmerking voor een sociale huurwoning met een huur tot 647 euro per maand. We vinden een woning voor het stel aan de Schaperstraat 70. Deze woning voldoet ruim aan hun eisen. Het pand heeft drie slaapkamers en een balkon. Wel moet er nog een beetje geklust worden om de woning aan te kleden. Door het lage inkomen, komt het gezin in aanmerking voor huursubsidie. Ze maken een proefberekening op de website van de Belastingdienst en verwachten 353 euro huursubsidie te krijgen. Als we de huursubsidie aftrekken van de huurprijs blijkt de woning van het gezin 294 euro per maand te kosten.

Tekst loopt door onder de afbeelding

Jan en Fatima Modaal 

Het tweede stel bestaat uit Jan en Fatima Modaal. Zij werken allebei 32 uur per week en hebben een inkomen van eenmaal modaal: zo’n 3.333 euro bruto per maand. Ze kunnen hiervoor een hypotheek van zo’n 170.000 euro krijgen. Het stel beschikt over 25.000 euro spaargeld. Hiervan willen zij de inrichting van de woning betalen. Daarnaast willen ze het bedrag gebruiken als financiële buffer. Kortom, om een woning te kopen is er een maximumbudget van 170.000 euro. Hiervoor staat er geen woning te koop. Als het stel zoekt naar een huurwoning in de vrije sector blijkt dat er geen kindvriendelijke woning in de wijk te huur is. Het stel kijkt daarom in andere delen van de stad. Ook hier zijn zij niet succesvol. Het maandinkomen moet vaak tenminste driemaal de huur zijn. Voor het gewenste driekamerappartement is hun inkomen te laag.

Tot slot kijken zij naar sociale huur. Met hun inkomen komen zij hiervoor in aanmerking. Het probleem is echter dat de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning op dit moment elf jaar bedraagt. Aangezien zij nog niet staan ingeschreven, biedt dit dus voorlopig geen soelaas. Wel zouden ze meteen na inschrijving kunnen reageren op een woning die via loting wordt toebedeeld. Het aantal woningen dat op deze manier wordt toegekend, is echter zeer klein en op het moment van schrijven is er helemaal geen woning in Zuilen beschikbaar die wordt verloot.

Jan en Fatima willen toch vasthouden aan hun woonwensen. Zij zien een mogelijkheid om meer te werken waardoor hun inkomen stijgt naar 4.000 euro bruto per maand. Als ze voldoende wachttijd hadden opgebouwd zouden ze ook met dit inkomen een sociale huurwoning kunnen krijgen. Het nieuwe inkomen maakt een hogere hypotheek mogelijk van zo’n 200.000 euro. Dit bedrag is echter nog steeds te laag om de gewenste woning te kunnen kopen. Ook op de vrije huurmarkt vinden we op het moment van schrijven geen geschikte woning die tenminste twee slaapkamers heeft en waarvoor de familie Modaal aan de inkomenseisen voldoet. Wel zijn er diverse geschikte appartementen te vinden die al verhuurd of onder optie zijn. De familie Modaal zal dus geduld moeten hebben en meteen moeten toeslaan als er iets beschikbaar komt.

Als we de situatie van de familie Modaal vergelijken met Marianne Deel en Cees Tijd zien we dat de familie Modaal meer werkt, maar minder mogelijkheden heeft op de woningmarkt. Dit komt doordat de familie Modaal geen wachttijd heeft voor een sociale huurwoning. Als de familie Modaal voldoende wachttijd zou hebben, zou ook zij een sociale huurwoning kunnen krijgen. Maar ze zouden alleen in aanmerking komen voor de iets duurdere sociale huurwoningen en zouden minder huursubsidie krijgen dan Marianne en Cees.

Tekst loopt door onder de afbeeldingen

Olga en Riet de Rijk 

Tot slot de derde casus: Olga en Riet de Rijk. Olga en Riet werken fulltime en hebben het financieel prima voor elkaar. Ze verdienen twee keer modaal, zo’n 6.666 euro bruto per maand. Ze hebben jaren geleden al een eerste woning gekocht die inmiddels flink in waarde is gestegen. Ze hebben hierdoor een overwaarde van zo’n 150.000 euro. Met hun hoge inkomen komen zij niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het stel kan in de vrije sector een mooie woning huren. Als we dit artikel schrijven is er weliswaar geen passende woning te huur in Zuilen, maar elders in de stad vinden we een appartement dat aansluit bij hun wensen en inkomen. We komen terecht aan de Heemstedelaan 155 in Hoograven. Voor 2.020 euro per maand kunnen zij een prima afgewerkt appartement huren van 137 vierkante meter, met drie slaapkamers. Olga en Riet kunnen met hun budget dus een stuk ruimer gaan wonen dan Marianne en Cees. Zo bezien kunnen we stellen dat werken loont.

Olga en Riet willen echter liever iets kopen. Ze willen lange tijd gaan wonen in hun nieuwe woning en zien er meer in hun vermogen verder te vergroten door maandelijks af te lossen. Met hun inkomen kunnen zij 384.000 euro hypotheek krijgen. Als we hun overwaarde bij dit bedrag optellen, kunnen ze dus op zoek gaan naar een huis van zo’n 534.000 euro. Om voldoende budget te hebben om de kostenkoper, verhuiskosten en dergelijke te betalen, kijken ze naar woningen tot maximaal vijf ton. Voor 495.000 euro vinden zij een tussenwoning aan de Balderikstraat 66 in Zuilen-West van 100 vierkante meter. De woning heeft drie slaapkamers en een tuin. De woning blijkt echter populair. Als we contact opnemen met de makelaar blijken er zestig aanmeldingen voor een bezichtiging. Mochten Olga en Riet de woning toch weten te bemachtigen voor de vraagprijs dan bedragen hun netto hypotheeklasten voor het financieren van de woningen ruim 1.400 euro per maand. Ze gaan dus luxer wonen dan Cees en Marianne en bouwen in tegenstelling tot Cees en Marianne vermogen op doordat zij aflossen.

Tekst loopt door onder de afbeeldingen

Tot slot: loont werken op de Utrechtse huizenmarkt?

Als we kijken naar de woonmogelijkheden van de drie gezinnen die we in dit artikel hebben onderzocht, zien we dat wachttijd voor een sociale huurwoning cruciaal is voor de inkomens tot iets boven modaal. Zonder voldoende wachttijd is het voor hen heel moeilijk een gezinswoning te vinden. Hierbij maakt het nauwelijks uit of men 3.300 euro verdient, zoals de familie Modaal, of een kleine 2000 euro zoals Cees en Marianne.

Hoge inkomens, zoals Olga en Riet hebben, komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij kunnen prima terecht op de vrije markt. Voor hen geldt dat hoe hoger het inkomen, hoe meer vierkante meters men kan huren. En bij voldoende inkomen wordt ook kopen een optie.