Het is wellicht een van de meest kostbare zaken in Utrecht: grond. Los van de prijs is vooral het gebrek aan grond een probleem. Want grond is bijna voor alles nodig, maar op het moment vooral voor woningbouw. In tijden van flinke woningnood is grond een kostbare factor. De gemeente Utrecht breekt daarom met het verleden, trekt de teugels strak aan en wil grip op grond krijgen in de stad. Hoe ze dat goed doen? Meer eisen en meer kopen. 

Het klinkt misschien niet heel spannend, maar overheden zoals de gemeente Utrecht voeren grondbeleid. De gevolgen van grondbeleid kunnen echter op heel veel terreinen te merken zijn. Juist in Utrecht, omdat ruimte en grond schaars beginnen te worden. Daarbij wil de gemeente ook nog van alles, zoals snel meer betaalbare woningen, extra scholen, parken en maatschappelijke voorzieningen. De grondprijs bepaalt voor een groot gedeelte ook de bouwprijs.

Grondbeleid was natuurlijk altijd wel een onderwerp in Utrecht, alleen er is nu wel echt sprake van een koerswijziging; niet alles aan de markt overlaten en als gemeente faciliteren, maar regie en sturing pakken. Dat kan wel schuren met andere belangen.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Ravellaan Noord

Dat niet iedereen blij is met het actieve grondbeleid werd deze maand al duidelijk. De gemeente kwam in botsing met de eigenaar van 25.000 vierkante meter grond rond de Ravellaan Noord. De gemeente trok namelijk de gereedschapskist van actief grondbeleid open en legde twee eisen op tafel. Als de eigenaar zijn grond wil verkopen, moet dat eerst aan de gemeente aangeboden worden. Daarmee heeft de gemeente het eerste recht van koop geëist.

De tweede maatregel die opgelegd werd, was het bevriezen van de huidige situatie. De eigenaar heeft nu veel minder opties om te doen wat hij wil met zijn panden en de grond. Vergunningsaanvragen kunnen bijvoorbeeld makkelijker geweigerd worden.

Waarom doet de gemeente dit? Naar eigen zeggen omdat de woningbouwplannen rond de Ravellaan niet vorderen. Er wordt al jaren gesproken met de eigenaar, maar er lijkt geen schot in de zaak te zitten. Dit heeft te maken met de discussie over het aantal en soort woningen. Deze aantallen hebben namelijk gevolgen voor de zogenoemde business case. Bepaalde woningen leveren nou eenmaal meer op voor de grondeigenaar dan andere woningen.

De gemeente ziet graag zoveel mogelijk betaalbare woningen. Daar lijkt een twistpunt te zijn. In totaal gaat het om een paar honderd woningen die hier kunnen komen. Door dit soort maatregelen op te leggen denkt de gemeente dat er sneller huizen komen en dat de huizenprijzen lager blijven.

Dat dit soort ingrepen schuren, bleek uit de reactie van de eigenaar, De Waal. De maatregelen maken namelijk inbreuk op het eigendomsrecht van De Waal. Hij kan niet zomaar zelf besluiten wat hij wil doen met zijn gebouwen en grond. Daarom is De Waal niet blij met de acties van de gemeente. De strategie van de gemeente zou volgens de eigenaar juist het vertrouwen in een goede samenwerking schaden, waardoor de komst van woningen juist weer vertraging zou opleveren.

Merwedekanaalzone

De situatie op de Ravellaan Noord is slechts een van de voorbeelden. Vorig jaar werd bijvoorbeeld het eerste recht van koop ook al geëist in de Merwedekanaalzone. Daar legde de gemeente uiteindelijk ook 9.250.000 euro neer toen een eigenaar van zijn percelen af wilde. Ook toen was het argument dat de gemeente grip wil houden op de ontwikkeling van dit gebied. Het gaat om de adressen Eendrachtlaan 280 en Zeehaenkade 48 en 50.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Hetzelfde argument werd opgevoerd: “Zo voorkomen we dat de grond (door bijvoorbeeld grondspeculatie) te duur wordt. Dat is belangrijk: want door de grond tegen een marktconforme prijs aan te kopen, vergroten we de kans dat er betaalbare woningen komen.” Doordat de grond nu van de gemeente is, kunnen ze veel makkelijker bepalen wat ermee gebeurt dan als de grond van een bedrijf is.

Het aankopen van grond hoeft natuurlijk niet altijd te gebeuren door het eerste recht van koop te eisen, maar kan ook via reguliere aankopen gebeuren. Of zelfs door onteigening. Dit laatste wordt echter een uitzondering genoemd. En het aankopen van grond kost natuurlijk wel altijd geld. Daar zijn ook financiële risico’s aan verbonden, zegt de gemeente zelf. Maar volgens de gemeente is er ook zoiets als maatschappelijke baten, wat betekent dat niet alle voordelen in euro’s uit te drukken zijn. Sommige dingen die nodig zijn kosten nou eenmaal geld. Het vraagt wel iets van de gemeentelijke organisatie om slim te kijken naar grondposities in de stad. Ambtenaren moeten hiermee actief aan de slag.

Bouwplicht

Actief grondbeleid gaat niet alleen over grond kopen. De gemeente stelt juist ook grond ter beschikking aan particulieren en bedrijven. De gemeente zegt altijd ‘marktconforme prijzen’ te hanteren. Grond moet via erfpachtconstructies worden uitgegeven, zodat de gemeente daarin regels kan opnemen.

Er zit meer in de gereedschapskist. Zo ziet de gemeente graag dat ze een bouwplicht kan invoeren. “Te vaak komt het voor dat bouwlocaties die wij als gemeente niet zelf in eigendom hebben braak blijven liggen”, is te lezen. “Soms wachten partijen in de hoop op betere tijden terwijl de opgaven waar wij voor staan niet kunnen wachten.” Daarom zou de gemeente grondeigenaren kunnen dwingen om te gaan bouwen, zover is het nog niet.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Een andere maatregel die nog niet van kracht is, is met een moeilijk woord planbatenheffing. Dat is een belastingmaatregel waarbij grondeigenaren geld afdragen aan de gemeente als de grond veel meer geld waard wordt, dit gebeurt bijvoorbeeld als een weiland verandert in woningbouwgrond. De landelijke overheid is er nog niet over uit of dit ook echt ingevoerd gaat worden.

Met actief grondbeleid wil de gemeente dus grip op grond krijgen. Daar zijn wel financiële risico’s aan verbonden, en dit soort beleid staat soms op gespannen voet met de belangen van grondeigenaren. De gemeente wil echter met actief grondbeleid zorgen voor meer betaalbare woningen.

“Betaalbaar wonen is een van de speerpunten van het coalitieakkoord. Actief grondbeleid is een belangrijke stap om betaalbaar wonen in de toekomst mogelijk te maken”, zegt wethouder Linda Voortman (Grondzaken). “Door nu in te grijpen voorkomen we dat bijvoorbeeld ontwikkelaars de kans krijgen grondprijzen verder op te drijven. Door dit soort onnodige prijsstijgingen te voorkomen, brengen we voor Utrechters betaalbaar wonen een stap dichterbij. Een eerlijke grondprijs nu betekent betaalbaarder wonen in de toekomst.”

Het nieuwe beleid van de gemeente Utrecht over grondbeleid gaat nog besproken worden door de gemeenteraad. Er kunnen dus nog wijzigingen plaatsvinden.