Het vinden van een woning is een lastige opgave in Utrecht. Voor de meeste mensen geldt dat ze hiervoor een goed inkomen nodig hebben of al lang op de wachtlijst voor een sociale huurwoning moeten staan. Ook is er de laatste tijd veel nieuws over de plannen van de overheid om de woningmarkt vlot te trekken. Kortom er is veel aan de hand als het om wonen gaat. Dit brengt DUIC op het idee om te onderzoeken hoe het gaat op de woningmarkt in Utrecht. Welke keuzes maakt men? Zijn deze logisch? En lossen ze de problemen op? Onze bevindingen presenteren we de komende weken in een reeks artikelen. In dit eerste artikel kijken we naar de lange termijn. Wordt het in de toekomst makkelijker of juist moeilijker een goede woning te bemachtigen?
Woningbouw Utrecht (1): Tekort aan woningen in Utrecht in 2040 opgelost?
Tekst: Luuk Beckers
Om deze vraag te beantwoorden kijken we vooruit naar het jaar 2040. Volgens de gemeente Utrecht wonen er in dat jaar ruim 470.000 mensen in de stad. Utrecht groeit niet alleen doordat veel mensen van buiten de stad naar Utrecht verhuizen. Er worden ook meer kinderen geboren dan er mensen overlijden. Dit betekent dat er in totaal tot 2040 zo’n 110.000 inwoners bijkomen.
Om deze groei op te vangen verwacht Utrecht in 2040 60.000 nieuwe woningen nodig te hebben. Dit is fors als je bedenkt dat de stad nu zo’n 165.000 woningen telt. Zowel de groei van de bevolking als het benodigde aantal woningen is gebaseerd op het zogeheten Primos-model. Een model waarmee de bevolkingsontwikkeling in een gemeente of een buurt wordt voorspeld op basis van historische trends en prognoses van het CBS.
Tekst gaat verder onder afbeelding
60.000 nieuwe woningen
De doelstelling van 60.000 woningen dateert van 2017. Inmiddels zijn er al zo’n 13.000 nieuwe woningen gebouwd volgens de provincie. Er ligt dus nog een flinke opgave van 47.000 te bouwen woningen. De gemeente kiest zoveel mogelijk voor bouwen binnen de bestaande stad. Dit heeft enerzijds als voordeel dat het landschap buiten de stad groen kan blijven en er ruimte is voor energieopwekking. Anderzijds zorgt het ervoor dat de voorzieningen in de wijken beter benut of zelfs uitgebreid kunnen worden, het is energie-efficiënt en leidt tot minder (auto)mobiliteit.
De visie van de gemeente is daarom om eerst te bouwen op plekken zoals Papendorp en de Merwedekanaalzone, daarna wil de gemeente bouwen rondom OV-knooppunten in de stad en pas daarna op plekken buiten de stad. Utrecht bouwt in de stad op voormalige rangeer-, parkeer- en industrieterreinen. Voorbeelden hiervan zijn Wisselspoor, Cartesiusdriehoek, Beurskwartier en Merwedekanaalzone. Een belangrijke uitbreiding buiten de bestaande stad zijn de bouwplannen in Rijnenburg. Dit is de polder ten zuiden van Leidsche Rijn. De gemeente wil hier zo’n 25.000 woningen bouwen.
Creatieve oplossingen
Bijbouwen op een reguliere manier is niet de enige oplossing waarmee de gemeente meer woonruimte wil creëren. Zo wil de gemeente in de periode tot en met 2025 3.000 à 4.000 tijdelijke woningen toevoegen. Een andere maatregel die de gemeente neemt, is het makkelijker maken een huurwoning te delen. Zo kunnen huurders van een sociale huurwoning sinds kort een kamer eenvoudiger (tijdelijk) verhuren aan een student.
Het splitsen en het ombouwen van panden tot woningen kan volgens de gemeente slechts beperkt soelaas bieden. Splitsen mag maar op beperkte schaal omdat de gemeente wil dat woningen niet té klein worden en er ook woningen voor gezinnen blijven. Als het gaat om het ombouwen van bijvoorbeeld kantoren naar woningen stelt de gemeente dat de ‘makkelijke’ transformaties zijn gedaan en dat er ook een toenemende vraag is naar werkplekken in de stad.
Gemeente optimistisch
De gemeente laat weten dat Utrecht met creatieve oplossingen en nieuwbouw in de toekomst een gezondere woningmarkt zal kennen. De gemeente verwijst hierbij naar de Primos-prognoses die erop duiden dat Utrecht het woningtekort langzaam inloopt. Het ministerie van Binnenlandse Zaken ziet een woningtekort van 2% als een gezond tekort. Momenteel is dit tekort in Utrecht circa 5,5% aldus de gemeente. Als het lukt de beoogde 60.000 woningen te bouwen komt de gemeente in de buurt van het tekort van 2%. “De markt zal dan meer ontspannen zijn, ook al zullen er ook dan nog tekorten zijn”, laat de gemeente weten. Ook zegt de gemeente voldoende bouwlocaties op het oog te hebben om het resterende deel van de 60.000 te bouwen woningen te realiseren.
De afgelopen jaren is het de gemeente goed gelukt voldoende woningen te bouwen om de doelstelling van 60.000 nieuwe woningen voor elkaar te boksen. Sinds kort loopt het echter stroever, laat de gemeente weten. Zo zijn er in 2022 maar 1000 woningen in aanbouw genomen in plaats van de benodigde 3000. De afnemende bouwactiviteit komt volgens de gemeente door de economische omstandigheden van rente en inflatie, schaarste op de arbeidsmarkt, tekort aan bouwmaterialen en de stikstofproblematiek.
Critici somber
Naast de gemeente hebben we voor deze artikelenreeks, waarvan dit artikel de eerste is, met tal van personen gesproken. Zij zien het ook voor de lange termijn niet zo zonnig in. Zo noemt Bastiaan Staffhorst, directielid van woningcorporatie Woonin de beoogde bouwlocaties “boterzacht om doelstelling van 60.000 te realiseren.” Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems, gelooft er ook niet in. Veel bouwlocaties zijn volgens hem ‘zacht’ en ook de meer ‘harde’ bouwlocaties zullen niet allemaal worden gebouwd. De bouwsector kan het wel aan, maar de economie zit tegen.
‘Al vijftien schatten we de bevolkingsprognose te laag in’
De prognoses van het Primos-model kloppen volgens Boelhouwer niet. De bevolkingsprognoses van Primos gaan uit van een dalende migratie. Daar gelooft Boelhouwer helemaal niks van. “Al vijftien schatten we de bevolkingsprognose te laag in.” Boelhouwer licht toe: “De laatste twee jaar komen er, exclusief de Oekraïners, zo’n 120.000 tot 140.000 migranten per jaar naar Nederland. Het gaat vooral om arbeidsmigranten, vluchtelingen is maar een heel klein deel.”
Volgens prognoses gaan we over een paar jaar terug naar 60.000 migranten. “Het kan, maar ik denk niet dat het zo één, twee, drie gaat gebeuren”. Boelhouwer verwacht dat de prognoses in de toekomst aangepast worden en Utrecht er dan achterkomt dat er nog meer gebouwd moet worden. Kortom, volgens Boelhouwer, gaat zowel de huidige doelstelling om 60.000 woningen te bouwen niet gehaald worden en is deze doelstelling ook nog eens te laag om de bevolking in de toekomst te huisvesten.
