Met flinke grondverkopen van honderden miljoenen euro’s is in de Merwedekanaalzone de basis gelegd voor al die nieuwe woningen die we nodig hebben in Utrecht. In de zone ligt de nieuwe wijk Merwede. Een buurt die Utrecht gaat veranderen. Want midden in de stad komen meer inwoners te wonen dan in de hele wijk Lunetten, maar op een veel kleiner gebied. Wie gaat er eigenlijk bouwen en wat voor woningen gaan er komen?
Wat voor woningen komen er in Merwede en wie gaat er bouwen?
De Merwedekanaalzone is een groot gebied en ligt langs het Merwedekanaal. De locatie loopt vanaf de snelweg A12 helemaal tot aan de busbaan bij Dr. M.A. Tellegenlaan, naast Villa Jongerius. De zone is opgedeeld in drie deelgebieden. Deze drie gebieden hebben allemaal een eigen invulling en bestaan weer uit verschillende projecten.
In het noordelijke gebied staat de historische Villa Jongerius en zijn er twee grote bouwlocaties, De Nieuwe Defensie en Wilhelminawerf. Ten zuiden van dit gebied ligt Merwede, dat loopt van de Koningin Wilhelminalaan naar de Beneluxlaan. Dit moet dé nieuwe stadswijk van Utrecht worden met ruimte voor 6.000 woningen, ruim 500 meer dan in heel Lunetten. Het zuidelijkste gebied loopt van de Beneluxlaan tot de snelweg A12, hier wordt nu bijvoorbeeld gebouwd aan het Holland Casino.
Tekst gaat verder onder afbeelding
[caption id="attachment_353525" align="aligncenter" width="367"]
De eerste prijzen van de woningen op het Defensieterrein zorgden voor frustratie, want een rijtjeshuis kost daar zo’n 760.000 euro. Een hoop geld. De echte bulk van woningen komt in de nieuwe stadswijk Merwede en daar moeten ook betaalbare huisjes tussen zitten.
Althans, dat zijn plannen die er nu liggen. Plannen worden niet altijd werkelijkheid. Deze week kwam nog het nieuws naar buiten dat de prijzen van huurwoningen bij de Wilhelminawerf - ook in de Merwedekanaalzone - hoger zijn dan de gemeente eerder had besproken met projectontwikkelaar KondorWessels. De ontwikkelaar meent echter dat het niet gebonden is aan eerdere prijsafspraken. Ook voor stadswijk Merwede liggen er nog geen harde afspraken over de soorten woningen die er gebouwd gaan worden.
Merwede
De ogen zijn vooral gericht op Merwede. In deze nieuwe wijk komen dus meer woningen dan in heel Lunetten, terwijl Merwede meer dan tien keer zo klein is. De ontwikkelaars van de wijk gaan dus vooral de hoogte in bouwen. Er liggen plannen voor verschillende type woningen, gemaakt door de verschillende grondeigenaren. Wie dat zijn, daarover later meer. Eerst kijken we naar de soort woningen.
De vastgoedontwikkeling – de realisatie van koop- en huurwoningen en het niet-woonprogramma – ligt in handen van de grondeigenaren, waaronder de gemeente, in samenspraak met woningcorporaties en beleggers.
Hier komt ook de verdeling van soorten woningen om de hoek kijken. Want niet met elk woningtype evenveel geld te verdienen, terwijl geld verdienen natuurlijk wel het doel is van veel beleggers en grondeigenaren.
Voor het gebied heeft de gemeente daarom afspraken gemaakt in een Termsheet, hierin staan spelregels en voorlopige afspraken rond de kostenverdeling en wat er allemaal moet komen in de wijk. Het bouwen van betaalbare woningen is een van de doelen waar de ogen op gericht zijn, want met rijtjeshuizen van 760.000 euro op het Defensieterrein maak je de meeste Utrechters niet blij.
Wat voor woningen komen er?
Er moeten ongeveer 6.000 woningen komen. De doelstelling van de gemeente is om de nieuwe woningen in Merwede als volgt in te delen: 45 procent woningen voor de vrije verkoop en 55 procent betaalbare huur- en koopwoningen.
Tijdens de eerste fase worden er 4.250 woningen gebouwd. De eerste huizen moeten in 2022 gebouwd worden, en in 2027 moet de bouw van de laatste woningen starten. De verdeling daarvan ziet er nu uit zoals in de onderstaande infographic. De cijfers komen uit de Aanvraag Regeling Woningbouwimpuls. Dit is een regeling waarmee de gemeente Utrecht 21 miljoen euro heeft gekregen van het Rijk. Bij die aanvraag moest de gemeente ook vermelden wat voor soort woningen er komen in Merwede.
De middeldure huurwoningen worden tussen de 40 en 80 vierkante meter groot.
De betaalbare koopwoningen kennen geen kaders wat betreft grootte. De sociale huurwoningen die in Merwede gebouwd worden tijdens de eerste fase zijn ook weer onder te verdelen in verschillende types.
Ook bij de reguliere sociale huurwoningen is een verdere verdeling te maken. Ook goed om te weten. De gemiddelde groottes zijn: 45, 65 en 80 vierkante meter.
De voorlopige afspraken in de Termsheet moeten uitgewerkt worden in een Samenwerkingsovereenkomst. Dan zijn ze pas juridisch bindend. De gemeente laat weten er vertrouwen in te hebben dat bovenstaande afspraken bevestigd gaan worden.
Wie gaat er bouwen?
Het bouwen van één zo’n wijk met meerdere eigenaren vraagt veel inspanning en daarbij komen dan ook nog de vele wensen van de gemeente. De afgelopen vier jaren is er voor meer dan 300 miljoen euro aan grond verkocht. Journalist Louis Engelman deed twee jaar geleden al eens verslag van de grondspeculaties die plaatsvonden in het gebied. Hij toonde aan dat sommige eigenaren in een paar jaar tijd riant geld verdienden aan stukken grond.
Het gebied waar de nieuwe wijk Merwede moet komen, bestaat uit meer dan 40 percelen. Deze percelen zijn allemaal in het bezit van iemand, van zogenoemde rechtspersonen. Het ontwerp van de wijk zoals we dat nu kennen is van Marco Broekman, in opdracht van Eigenarencollectief Merwede. In deze groep zitten de gemeente Utrecht en tien andere partijen. Deze bezitten veruit de meeste grond in de wijk. Maar in Merwede bevinden zich ook percelen die niet het eigendom zijn van een van de partijen uit dit collectief. Het betreft de eigendommen van Stedin, Allsafe, Metrohm, Mobach, Kanaalweg 22, City Campus Max, Lux et Pax (Twogether) en enkele bestaande woningen aan de Kanaalweg die in handen zijn van particulieren.
Hoewel de partijen in het Eigenarencollectief Merwede samen het ontwerp maken, zijn de verschillende percelen eigendom van losse rechtspersonen. Ook hebben sommige bedrijven veel meer grond dan anderen. Wat eigenaren betreft, wordt Merwede eigenlijk gedomineerd door een viertal partijen die heel veel grond in bezit hebben. De gemeente Utrecht is koploper, gevolgd door het in Luxemburg gevestigde DD Invest, OC Merwede-C Beheer en GS Netherlands Merwede GP. Deze vier bezitten, zoals op de afbeelding hieronder te zien, ruim 80 procent van alle grond in het gebied.
Tekst gaat verder onder afbeelding
Een naam als OC Merwede-C Beheer is waarschijnlijk niet bij iedereen bekend, het is een ontwikkelcombinatie waar twee andere partijen verantwoordelijk voor zijn: AM en Synchroon. AM is dan weer onderdeel van BAM. Achter GS Netherlands Merwede GP zit Greystar. Deze van origine Amerikaanse investeerder en ontwikkelaar betaalde in 2018 ruim 46 miljoen euro voor een stuk grond waar een jaar eerder nog 32 miljoen voor werd neergelegd.
Bij het in Luxemburg gevestigde DD Invest zijn dan weer Round Hill Capital en Boelens de Gruyter betrokken, ook G&S Vastgoed is betrokken bij de grondaankoop die zij eerder deden. In 2018 kochten deze partijen 43.000 vierkante meter in het gebied. G&S Vastgoed is trouwens een onderneming van VolkerWessels. Net zoals KondorWessels Projecten een onderneming is van VolkerWessels. Dit is het bedrijf dat door de gemeente Utrecht beschuldigd wordt van het negeren van prijsafspraken bij de Wilhelminawerf. Deze woningbouwlocatie ligt ook in Merwedekanaalzone, net ten noorden van Merwede.
Maar hoe komt zo’n ontwerp van Merwede tot stand?
Merwede moet een stadswijk worden zoals we die nog niet kennen; een groene duurzame stadswijk met voornamelijk hoogbouw en waar auto’s niet welkom zijn. Dit ontwerp is spectaculair en het is er niet makkelijk gekomen.
In het kort schetst de gemeente Utrecht de kaders, waarvoor gebruik is gemaakt van het mobiliteitsplan (hoe willen we in Utrecht dat bewoners en bezoekers zich voortbewegen), de ruimtelijke strategie (hoe willen we in Utrecht de stad inrichten), de omgevingsvisie Merwedekanaalzone (wat is de visie van Utrecht voor het hele nieuwe gebied), het collegeprogramma (het vierjarige plan van het college voor Utrecht) en gesprekken met bewoners.
De gemeente heeft toen samen met tien grondeigenaren (verenigd in het Eigenarencollectief Merwede) een Stedenbouwkundig plan gemaakt. Dan zijn er dus nog de partijen die niet in dit collectief zitten en wel in gebied grond en gebouwen bezitten. Met deze eigenaren wordt gesproken hoe zij passen in de nieuwe wijk Merwede om het zo tot één geheel te maken.
Tekst gaat verder onder afbeelding
[caption id="attachment_333993" align="aligncenter" width="2560"]
De voorlopige afspraken in de Termsheet worden nu uitgewerkt in een Samenwerkingsovereenkomst. Dan zijn ze juridisch bindend. Ondertussen wordt er gewerkt aan het aanpassen van het ontwerp van de wijk. Deze plannen lagen dit jaar ter inzage van 30 januari tot en met 11 maart zodat iedereen daar op kon reageren.
De gemeente schrijft: “Het verwerken van de reacties in de plannen is een zorgvuldig proces. De afstemming met betrokken marktpartijen ook. De reactienota en de aangepaste plannen gaan in de herfst van 2020 naar het college van Burgemeester en Wethouders. Nadat het college akkoord is, ontvangen alle insprekers een link naar de reactienota en de aangepaste stukken op Utrecht.nl. Ook stuurt het college dan alle stukken naar de gemeenteraad voor een besluit. We verwachten dat ze in het eerste kwartaal van 2021 definitief kunnen besluiten over de plannen in de Merwedekanaalzone.”
Meer lezen over het daadwerkelijke ontwerp van de wijk? Dat kan hier en hier.
Meer achtergrondinformatie over Merwede is onder meer via de gemeente vinden.
