Wat voor woningen komen er in Merwede en wie gaat er bouwen? Wat voor woningen komen er in Merwede en wie gaat er bouwen?

Wat voor woningen komen er in Merwede en wie gaat er bouwen?

Wat voor woningen komen er in Merwede en wie gaat er bouwen?
Bron: marco.broekman en OKRA
Met flinke grondverkopen van honderden miljoenen euro’s is in de Merwedekanaalzone de basis gelegd voor al die nieuwe woningen die we nodig hebben in Utrecht. In de zone ligt de nieuwe wijk Merwede. Een buurt die Utrecht gaat veranderen. Want midden in de stad komen meer inwoners te wonen dan in de hele wijk Lunetten, maar op een veel kleiner gebied. Wie gaat er eigenlijk bouwen en wat voor woningen gaan er komen?

Met flinke grondverkopen van honderden miljoenen euro’s is in de Merwedekanaalzone de basis gelegd voor al die nieuwe woningen die we nodig hebben in Utrecht. In de zone ligt de nieuwe wijk Merwede. Een buurt die Utrecht gaat veranderen. Want midden in de stad komen meer inwoners te wonen dan in de hele wijk Lunetten, maar op een veel kleiner gebied. Wie gaat er eigenlijk bouwen en wat voor woningen gaan er komen?

De Merwedekanaalzone is een groot gebied en ligt langs het Merwedekanaal. De locatie loopt vanaf de snelweg A12 helemaal tot aan de busbaan bij Dr. M.A. Tellegenlaan, naast Villa Jongerius. De zone is opgedeeld in drie deelgebieden. Deze drie gebieden hebben allemaal een eigen invulling en bestaan weer uit verschillende projecten.

In het noordelijke gebied staat de historische Villa Jongerius en zijn er twee grote bouwlocaties, De Nieuwe Defensie en Wilhelminawerf. Ten zuiden van dit gebied ligt Merwede, dat loopt van de Koningin Wilhelminalaan naar de Beneluxlaan. Dit moet dé nieuwe stadswijk van Utrecht worden met ruimte voor 6.000 woningen, ruim 500 meer dan in heel Lunetten. Het zuidelijkste gebied loopt van de Beneluxlaan tot de snelweg A12, hier wordt nu bijvoorbeeld gebouwd aan het Holland Casino.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Bron: gemeente Utrecht

De eerste prijzen van de woningen op het Defensieterrein zorgden voor frustratie, want een rijtjeshuis kost daar zo’n 760.000 euro. Een hoop geld. De echte bulk van woningen komt in de nieuwe stadswijk Merwede en daar moeten ook betaalbare huisjes tussen zitten.

Althans, dat zijn plannen die er nu liggen. Plannen worden niet altijd werkelijkheid. Deze week kwam nog het nieuws naar buiten dat de prijzen van huurwoningen bij de Wilhelminawerf – ook in de Merwedekanaalzone – hoger zijn dan de gemeente eerder had besproken met projectontwikkelaar KondorWessels. De ontwikkelaar meent echter dat het niet gebonden is aan eerdere prijsafspraken. Ook voor stadswijk Merwede liggen er nog geen harde afspraken over de soorten woningen die er gebouwd gaan worden.

Merwede

De ogen zijn vooral gericht op Merwede. In deze nieuwe wijk komen dus meer woningen dan in heel Lunetten, terwijl Merwede meer dan tien keer zo klein is. De ontwikkelaars van de wijk gaan dus vooral de hoogte in bouwen. Er liggen plannen voor verschillende type woningen, gemaakt door de verschillende grondeigenaren. Wie dat zijn, daarover later meer. Eerst kijken we naar de soort woningen.

De vastgoedontwikkeling – de realisatie van koop- en huurwoningen en het niet-woonprogramma – ligt in handen van de grondeigenaren, waaronder de gemeente, in samenspraak met woningcorporaties en beleggers.

Hier komt ook de verdeling van soorten woningen om de hoek kijken. Want niet met elk woningtype evenveel geld te verdienen, terwijl geld verdienen natuurlijk wel het doel is van veel beleggers en grondeigenaren.

Voor het gebied heeft de gemeente daarom afspraken gemaakt in een Termsheet, hierin staan spelregels en voorlopige afspraken rond de kostenverdeling en wat er allemaal moet komen in de wijk. Het bouwen van betaalbare woningen is een van de doelen waar de ogen op gericht zijn, want met rijtjeshuizen van 760.000 euro op het Defensieterrein maak je de meeste Utrechters niet blij.

Wat voor woningen komen er?

Er moeten ongeveer 6.000 woningen komen. De doelstelling van de gemeente is om de nieuwe woningen in Merwede als volgt in te delen: 45 procent woningen voor de vrije verkoop en 55 procent betaalbare huur- en koopwoningen.

Tijdens de eerste fase worden er 4.250 woningen gebouwd. De eerste huizen moeten in 2022 gebouwd worden, en in 2027 moet de bouw van de laatste woningen starten. De verdeling daarvan ziet er nu uit zoals in de onderstaande infographic. De cijfers komen uit de Aanvraag Regeling Woningbouwimpuls. Dit is een regeling waarmee de gemeente Utrecht 21 miljoen euro heeft gekregen van het Rijk. Bij die aanvraag moest de gemeente ook vermelden wat voor soort woningen er komen in Merwede.

De middeldure huurwoningen worden tussen de 40 en 80 vierkante meter groot.

De betaalbare koopwoningen kennen geen kaders wat betreft grootte. De sociale huurwoningen die in Merwede gebouwd worden tijdens de eerste fase zijn ook weer onder te verdelen in verschillende types.

Ook bij de reguliere sociale huurwoningen is een verdere verdeling te maken. Ook goed om te weten. De gemiddelde groottes zijn: 45, 65 en 80 vierkante meter.

De voorlopige afspraken in de Termsheet moeten uitgewerkt worden in een Samenwerkingsovereenkomst. Dan zijn ze pas juridisch bindend. De gemeente laat weten er vertrouwen in te hebben dat bovenstaande afspraken bevestigd gaan worden.

Wie gaat er bouwen?

Het bouwen van één zo’n wijk met meerdere eigenaren vraagt veel inspanning en daarbij komen dan ook nog de vele wensen van de gemeente. De afgelopen vier jaren is er voor meer dan 300 miljoen euro aan grond verkocht. Journalist Louis Engelman deed twee jaar geleden al eens verslag van de grondspeculaties die plaatsvonden in het gebied. Hij toonde aan dat sommige eigenaren in een paar jaar tijd riant geld verdienden aan stukken grond.

Het gebied waar de nieuwe wijk Merwede moet komen, bestaat uit meer dan 40 percelen. Deze percelen zijn allemaal in het bezit van iemand, van zogenoemde rechtspersonen. Het ontwerp van de wijk zoals we dat nu kennen is van Marco Broekman, in opdracht van Eigenarencollectief Merwede. In deze groep zitten de gemeente Utrecht en tien andere partijen. Deze bezitten veruit de meeste grond in de wijk. Maar in Merwede bevinden zich ook percelen die niet het eigendom zijn van een van de partijen uit dit collectief. Het betreft de eigendommen van Stedin, Allsafe, Metrohm, Mobach, Kanaalweg 22, City Campus Max, Lux et Pax (Twogether) en enkele bestaande woningen aan de Kanaalweg die in handen zijn van particulieren.

Hoewel de partijen in het Eigenarencollectief Merwede samen het ontwerp maken, zijn de verschillende percelen eigendom van losse rechtspersonen. Ook hebben sommige bedrijven veel meer grond dan anderen. Wat eigenaren betreft, wordt Merwede eigenlijk gedomineerd door een viertal partijen die heel veel grond in bezit hebben. De gemeente Utrecht is koploper, gevolgd door het in Luxemburg gevestigde DD Invest, OC Merwede-C Beheer en GS Netherlands Merwede GP. Deze vier bezitten, zoals op de afbeelding hieronder te zien, ruim 80 procent van alle grond in het gebied.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Een naam als OC Merwede-C Beheer is waarschijnlijk niet bij iedereen bekend, het is een ontwikkelcombinatie waar twee andere partijen verantwoordelijk voor zijn: AM en Synchroon. AM is dan weer onderdeel van BAM. Achter GS Netherlands Merwede GP zit Greystar. Deze van origine Amerikaanse investeerder en ontwikkelaar betaalde in 2018 ruim 46 miljoen euro voor een stuk grond waar een jaar eerder nog 32 miljoen voor werd neergelegd.

Bij het in Luxemburg gevestigde DD Invest zijn dan weer Round Hill Capital en Boelens de Gruyter betrokken, ook G&S Vastgoed is betrokken bij de grondaankoop die zij eerder deden. In 2018 kochten deze partijen 43.000 vierkante meter in het gebied. G&S Vastgoed is trouwens een onderneming van VolkerWessels. Net zoals KondorWessels Projecten een onderneming is van VolkerWessels. Dit is het bedrijf dat door de gemeente Utrecht beschuldigd wordt van het negeren van prijsafspraken bij de Wilhelminawerf. Deze woningbouwlocatie ligt ook in Merwedekanaalzone, net ten noorden van Merwede.

Maar hoe komt zo’n ontwerp van Merwede tot stand?

Merwede moet een stadswijk worden zoals we die nog niet kennen; een groene duurzame stadswijk met voornamelijk hoogbouw en waar auto’s niet welkom zijn. Dit ontwerp is spectaculair en het is er niet makkelijk gekomen.

In het kort schetst de gemeente Utrecht de kaders, waarvoor gebruik is gemaakt van het mobiliteitsplan (hoe willen we in Utrecht dat bewoners en bezoekers zich voortbewegen), de ruimtelijke strategie (hoe willen we in Utrecht de stad inrichten), de omgevingsvisie Merwedekanaalzone (wat is de visie van Utrecht voor het hele nieuwe gebied), het collegeprogramma (het vierjarige plan van het college voor Utrecht) en gesprekken met bewoners.

De gemeente heeft toen samen met tien grondeigenaren (verenigd in het Eigenarencollectief Merwede) een Stedenbouwkundig plan gemaakt. Dan zijn er dus nog de partijen die niet in dit collectief zitten en wel in gebied grond en gebouwen bezitten. Met deze eigenaren wordt gesproken hoe zij passen in de nieuwe wijk Merwede om het zo tot één geheel te maken.

Tekst gaat verder onder afbeelding

Bron: Marco.broekman en OKRA

De voorlopige afspraken in de Termsheet worden nu uitgewerkt in een Samenwerkingsovereenkomst. Dan zijn ze juridisch bindend. Ondertussen wordt er gewerkt aan het aanpassen van het ontwerp van de wijk. Deze plannen lagen dit jaar ter inzage van 30 januari tot en met 11 maart zodat iedereen daar op kon reageren.

De gemeente schrijft: “Het verwerken van de reacties in de plannen is een zorgvuldig proces. De afstemming met betrokken marktpartijen ook. De reactienota en de aangepaste plannen gaan in de herfst van 2020 naar het college van Burgemeester en Wethouders. Nadat het college akkoord is, ontvangen alle insprekers een link naar de reactienota en de aangepaste stukken op Utrecht.nl. Ook stuurt het college dan alle stukken naar de gemeenteraad voor een besluit. We verwachten dat ze in het eerste kwartaal van 2021 definitief kunnen besluiten over de plannen in de Merwedekanaalzone.”

Meer lezen over het daadwerkelijke ontwerp van de wijk? Dat kan hier en hier.

Meer achtergrondinformatie over Merwede is onder meer via de gemeente vinden.

Gekoppelde berichten

23 Reacties

Reageren
  1. Molem

    “waar auto’s niet welkom zijn” gewo

    Gaan ze verbieden dat de bewoners auto’s mogen hebben? of komen er gewoon parkeergarages onder de gebouwen met als gevolg immense verkeersdruk op de rotonde bij de max flat. En mogen er in de binnentuinen geen auto’s komen “auto vrij”.

    En krijgen de woning fatsoenlijke bergingen voor; het alternative /groene vervoer. zodat bewoners hun dure (elektrische) fietsen privé kunnen stallen? Want zonder berging maar met gemeenschappelijke berging betwijfel ik dat..

  2. Barend

    Oei oei oei, wat is het een complexe opgave om met zoveel commerciële hyena’s die de grond in bezit hebben tot een fatsoenlijke stedenbouwkundige invulling te komen. Als dat maar goed gaat. Als ik kijk naar de track record van ambtelijk Utrecht, vrees ik met grote vreze.

  3. Iefke

    Mooi stuk DUIC! Veel achtergrondinformatie en context om dit ‘prestigeproject’ beter te leren kennen. Overigens vindt ik de kaders van betaalbare koopwoningen wel heel erg vrij. Lijkt net alsof je 310.000 kan gaan betalen voor een kamer van 12 vierkante meter. En ik vroeg me af hoe het ook al weer zat met ‘extra’ bruggen over het kanaal, staan die al verwerkt in de tekening?

  4. Ahme

    Goed bezig DUIC. Eindelijk iets dieper de materie in. Meer van dit soort content alsjeblieft.

  5. Léon

    Mooi stuk! Ook met de infographics die zijn gemaakt. Erg informatief en inzichtelijk zo, hulde.

  6. HArry

    2 marktboefjes hebben dus al hun grondpositie veiliggesteld. De andere gaan het straks aan deze of andere ontwikkelaars verkopen. En dan blijken de ambities weer te moeten worden bijgesteld.

    Nu maar hopen dat er geen economische crisis gaat komen of het college wijzigt.

  7. Utrechter

    Complimenten voor het artikel, mooi om te lezen. Fijn dat dit stukje stad benut wordt voor woningbouw. Wel jammer dat de gemeente er toestaat dat totaal de verkeerde typen woningen worden gebouwd (ze benutten hun publiekrechtelijke instrumenten niet) en dat ze weigeren om locaties als Rijnenburg ondanks de woningnood in ontwikkeling te brengen.

  8. Herman

    Wat een goed artikel waarin Duic eindelijk eens laat zien dat het meer is dan we helaas nu vaak zien.

  9. Koel Hoofd

    Dit goeie artikel van Duic laat wel zien dat wij echt heel scherp en alert moeten zijn op welke partijprogramma’s we in 2022 gaan stemmen. Want D66 en GL zeggen al in 2014 in hun verkiezingsprogramma’s wat ze willen doen met de stad, en dit is precies dat resultaat.

    Het gaat om een stuk grond wat veel kleiner is dan Lunetten, waar meer mensen moeten wonen dan in Lunetten. De leidende kaders van gemeente Utrecht zijn:
    1. Mobiliteitsplan = hoe willen we in Utrecht dat bewoners en bezoekers zich voortbewegen (= fietsend)
    2. Ruimtelijke strategie = hoe willen we in Utrecht de stad inrichten (= zoveel mogelijk inwoners per hectare faciliteren)
    3. Omgevingsvisie Merwedekanaalzone = wat is de visie van Utrecht voor het hele nieuwe gebied (= zoveel mogelijk mensen op een kluitje en iedereen op de fiets)
    4. Collegeprogramma = het vierjarige plan van het college voor Utrecht (= onze politieke correctie moraal ideologie internationaal profileren)
    5. gesprekken met bewoners….(die zijn er niet want de woningen zijn nog luchtkastelen)

    Met die gemeentelijke insteek, een mix van beleid en politieke ideologie, moeten ‘samenwerken’ met zoveel verschillende grondeigenaren die allemaal zo ‘hun eigen visie op de toekomst’ hebben, waar de projectontwikkelaars weer met hun eigen visie op inspringen is werkelijk all goden verzoeken om alle mogelijke varianten van shit. Vraag is hier enkel: wie gaat voor die shit opdraaien en er voor betalen?

    Hint: de woningen worden voor hetzelfde geld steeds kleiner, of kleine woningen worden steeds duurder, het is maar hoe je het bekijkt. En snelle verplaatsing over grotere afstanden is enkel voor de rijken een optie.

  10. J

    @ Duic wie, wat is jullie bron? waar komen de iconografic’s vandaan?

  11. Wim

    Eens met alle complimenten over dit stuk journalistiek. Veel te vaak is DUIC alleen een doorgeefluik van persberichten.

  12. JdV

    Conceptfase dus er kan en zal nog eea veranderen verwacht ik. Inboudelijk blijf ik het gestoord vinden dat op een A-lokatie gesubsidieerde woningen komen. Uiteraard moeten mensen wonen. Maar mensen die niet in staat zijn hun eigen broek op te houden qua huur of hypotheek moet je niet huisvesten op een lokatie waar de grobdprijs zo hoog is. Daarmee verspil je gemeenschapsgeld aangezien je voor hetzelfde geld op een goedkopere lokatie meer huizen kunt bouwen. Dat is asociaal. Zowel ten opzicht van degene die zorgt voor het geld (belastingbetaler) als voor degene op de wachtlijst (omdat die langer moet wachten aangezien er minder huizen worden gebouwd). Voorlopige conclusie is dus dat dit een zeer asociaal plan is van onze gemeente.

  13. Pee

    De mensen die daar gaan wonen zijn dus niet in bezit van een auto want je mag het gebied niet in met een auto.
    Hoe worden pakketen dan bezorgt?
    Moet je dat soms aan de rand van dat gebied ophalen of verwachten ze dat bezorgers de rest lopend gaan brengen .
    Veel plezier met wonen daar.

  14. Toine Goossens

    Mooi degelijk journalistiek werk. Een genot om DUIC te mogen lezen.

    Citaat:
    ‘Merwede moet een stadswijk worden zoals we die nog niet kennen; een groene duurzame stadswijk met voornamelijk hoogbouw en waar auto’s niet welkom zijn. Dit ontwerp is spectaculair en het is er niet makkelijk gekomen.’

    Ik houdt mijn hart vast. ‘een groene duurzame wijk’. Hier komen heel veel mensen dicht op elkaar te wonen. Dat groen zal wel digitaal geprojecteerd worden. Lunetten en Overvecht hebben prachtige groengebieden; camera en microfoon erop en afspelen in Merwede. Opstaan met vogelgezang.

  15. Anne Marie ten Berge

    @JdV, dus u wilt de tijd terug dat arme mensen in verpauperde getto’s moeten wonen omdat dat scheelt aan maatschappelijke ondersteuning ? Gemeenschapsgeld is van ons allemaal en ik wens niet te discrimineren in de uitgifte daarvan. En…..:’voorlopige conclusies,’ wat hebben die nu voor een meerwaarde ? Mijn conclusie is dat het college van B&W over de hele linie geen asociale maar zwak sociale plannen maken. En dat is het ergste bij OPENBAAR BESTUUR, dat zit in hun genen.

  16. Lauk

    Om te beginnen complimenten aan DUIC voor dit stuk, goede informatie. Er is natuurlijk nog veel meer, maar dit is alvast prima.
    Veel van bovenstaande commentaren in de richting van meer betaalbare woningen onderschrijf ik. Wat ik mis is een sociaal-economisch perspectief van de gemeente te midden van de huidige crisis (niet alleen Corona, maar ook aanzwellende economische problemen, klimaatontwikkelingen en de groeiende ongelijkheid. Het lijkt alsof de oude vliegwielen gewoon doordraaien, maar het idee dat na een aantal al dan niet slimme maatregelen ‘de economie’ (wiens economie eigenlijk?) weer aantrekt, lijkt mij oppervlakkig, naïef en niet getuigend van een lange termijn visie. De gemeente moet erg oppassen niet op te moeten draaien voor risico’s die commerciële partijen straks niet meer kunnen of willen afdekken.

  17. Erwin

    Hoi Pee, goed punt idd. Bewoners van voetgangersgebied in de binnenstad maar ook van het Vondelparc hebben al jaaaaren geen pakketten bezorgd gekregen. De toestand daar schijnt erbarmelijk te zijn.

  18. Katja

    Daar gáát het lekkere fietspad langs de Kanaalweg…

  19. Scherpschutter

    Ik sluit me aan bij JvD. Het is te zot voor woorden om sociale huurwoningen op een dergelijke locatie te bouwen.

    Sociale huurwoningen moeten naar de rand van de stad! Een project dat zichzelf eenvoudig kan financieren. Alle bestaande sociale huurwoningen op A en B locaties in Utrecht stad per direct in de verkoop en uit de inkomsten bouwen we aan de rand van de stad sobere, moderne frisse sociale huurwoningen.

    Win win. Enorm veel koopwoningen erbij. Een berg betaalbare frisse sociale huurwoningen met lage onderhoudskosten aan de rand van de stad erbij. Je kunt voor de opbrengsten van 1 verkochte sociale huurwoning in de stad makkelijk 3 sociale huurflatjes inrichten.

    Dit is simpelweg asociaal richting diegenen die de rekeningen in Nederland betalen: netto belastingbetalers.

  20. JdV

    @annemarie ten berge: leugens. U legt mij woorden in de mond die ik helemaal niet heb uitgesproken. Ik hoop dat DUIC uw reacties hierdoor voorlopig niet toelaat.
    Ik pleit voor de bouw van energieneutrale, nieuwe, frisse woningen aan de rand van de stad. Nieuwe sociale woningbouw die kan plaatsvinden tegen aanzienlijk lagere (grond) kosten dan op deze dure binnenstedelijke lokatie. Uw leugens en verdachtmakingen over ghetto’s werp ik verre van mij. Dat zegt meer over uw verwrongen beeld dan over mijn constructieve oplossing: meer nieuwe woningen bouwen voor hetzelfde geld en zo eindelijk de wachtlijsten oplossen.

  21. Fred

    @Scherpschutter Dit was jarenlang de truc van de PvdA om de grootste politieke partij te zijn in Amsterdam: ruim 50% van de woningvoorraad bestond uit gesubsidieerde huurwoningen en dat leverde stemmen op bij de verkiezingen.

    Diezelfde truc past GroenLinks nu toe: met geld van de belastingbetaler lekker veel goedkope huurwoningen bouwen voor mensen die niet willen werken, maar wel lekker goedkoop willen wonen in de stad en 30-40 jaar blijven zitten. In ruil voor een stem op GroenLinks eens in de 4 jaar tijd. Nul doorstroming. Vreselijk.

  22. Erwin

    @fred: klopt, sociale huurders stemmen in overgrote meerderheid groenlinks.
    Oh nee, toch niet, ze stemmen rechts (pvv favoriet).
    De gl-stemmers zijn juist rijkere hoogopgeleiden met eigen huis.
    Pak anders de kaart er nog even bij hoe er gestemd wordt in Utrecht.

  23. Scherpschutter

    @Fred

    Helemaal correct Fred. Zo werkt democratie nu eenmaal. De zwaksten om te leiden worden gekozen door de minst capabelen om leiding te kiezen, in ruil voor cadeautjes op kosten van een slinkende groep productieven.

    Overigens vind ik wat GroenLinks doet in Utrecht nog vele malen kwalijker dan wat de PVDA in Amsterdam deed. GroenLinks laat bewust enorme woningkrapte ontstaan om zo haar jaren 1900 woonwijken zonder autowegen door de strotten van burgers te rammen. Ze weten ook wel dat burgers deze waanzin nooit zouden accepteren in een gebalanceerde woningmarkt.

    Het is alleen als je op het puntje staat om te sterven van de dorst dat je zou overwegen om een slok bruin ongesteriliseerd slootwater te nemen. GroenLinks heeft Utrecht volledig ontspoord en om te zien hoe serieus dit wel niet is moet je gewoon eens gaan kijken in landen als Zuid Korea, Singapore of Maleisie. Waar de steden daar zich razendsnel ontwikkelen naar technologisch gevanceerde jaar 2100 steden mrt fantastische architectuur en infrastructuur, staan wij hier in de achteruit richting een soort boerencommunes uit 1900.

    Paard-en-wagen-samenleving. Dat is de richting die wij hier op gaan…

Plaats een reactie

Lees voor u reageert onze algemene voorwaarden. Alle reacties worden vooraf gemodereerd. Uw IP adres is geregistreerd (wordt niet gepubliceerd).