Woningbouw in Utrecht (6): Wethouders nemen maatregel na maatregel tegen woningnood, maar bouw stagneert

Tekst: Luuk Beckers

De eerste vraag die we zowel Eerenberg als De Vries voorleggen gaat over de ambitie van de gemeente die op de kaft van het Utrechtse coalitieakkoord in vette letters is gedrukt ‘kiezen voor betaalbaar wonen’. Iets wat voor veel Utrechters niet de dagelijkse praktijk is. Hoe kijken de wethouders hier tegenaan?

Op welke manier zien we in de praktijk dat Utrecht kiest voor betaalbaar wonen?
Wethouder Eerenberg wil veel en betaalbaar bouwen. Hij legt uit: “Vanuit de RO-portefeuille gezien kijk ik hier naar als een soort pijplijn. In het begin van de pijplijn stop je projecten erin en aan het einde van de pijplijn krijgen gelukkige mensen de sleutel. Ik probeer twee dingen te doen. Zoveel mogelijk projecten in de pijplijn te stoppen en de pijplijn zo kort mogelijk te houden. Dus de projecten zo snel mogelijk te realiseren. Van de nieuwbouw die Utrecht bouwt is 40 procent sociale huurwoningen, 35 procent is bestemd voor het middensegment (koop en huur) en 25 procent voor de vrije markt. Bij grotere projecten zoals het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone kan je als gemeente meer eisen stellen, bijvoorbeeld over de betaalbaarheid van woningen.”

De Vries legt uit dat de gemeente ook misstanden aanpakt, bijvoorbeeld huisjesmelkers. Bij nieuwbouw hanteert de gemeente een zelfbewoningsplicht. De koper van een woning mag deze dan niet verhuren maar moet er zelf gaan wonen, legt De Vries uit. Ook bij bestaande woningen neemt de gemeente maatregelen, bijvoorbeeld om leegstand tegen te gaan. Ook is er een opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot 487.000 euro. Dat betekent dat kopers deze woningen niet mogen verhuren, maar er zelf moeten gaan wonen. 60 procent van de koopwoningen in de stad valt onder deze grens.

Er zijn veel beperkingen waardoor echte hoogbouw vaak niet mag of waardoor buiten de stad niet gebouwd mag worden. Hebben we niet behoefte aan een tweede Leidsche Rijn of Rotterdamse hoogbouw om echt veel woningen te bouwen?
Eerenberg: “Ik denk dat we dat eigenlijk al doen. Als je kijkt naar onze strategie tot 2040 dan voegen we echt tienduizenden woningen toe aan de bestaande stad. En dat kan alleen maar met wat wij ‘hoge dichtheid’ noemen. Dat zijn gebouwen die dan redelijk de hoogte in gaan. Kijk naar het Beurskwartier. Dan gaan we toch 70 en 90 meter hoog bouwen. Het project MARK in Leidsche Rijn gaat hoger dan de Domtoren worden. Dat is bijna historisch.”

Is ‘betaalbaar wonen’ realistisch? Is het niet logisch dat wonen in een populaire stad die veel te bieden heeft duur is en blijft?
“Als je het aan de markt overlaat wel”, luidt de eerste reactie van De Vries. “We hebben in Utrecht een college met een bepaalde signatuur, we zijn een progressieve stad en we willen dus niet per definitie alles aan de markt overlaten”, licht De Vries toe.

Hij wil meer sturing door bij nieuwbouw minimaal 40 procent sociale huur en 35 procent in het middensegment te bouwen. Eerenberg denkt dat Utrecht altijd aantrekkelijk blijft. Toch is hij optimistisch over de betaalbaarheid van woningen. De markt koelt wat af. Daarnaast wijst hij naar de woningen die Utrecht bij gaat bouwen. “We kiezen nu voor 40 procent sociaal. Dat was een decennium geleden niet het geval. Er komen dus meer woningen, ze worden betaalbaarder en de markt koelt af. Dat gaat echt helpen”, stelt Eerenberg.

Deskundigen en ook veel Utrechters zijn somber over de toekomst van de woningmarkt. De migratie is hoog, Utrecht is populair en er wordt nog altijd te weinig gebouwd. Van de gemeente horen we een optimistischer geluid. Wat zien de pessimisten over het hoofd?
“Nou, er liggen ook heel veel uitdagingen, het is echt wel heel taai”, reageert Eerenberg. Deze taaiheid zit vooral in de huidige marktomstandigheden. Eerenberg noemt de gestegen bouwkosten, gestegen rente en het dalende consumentenvertrouwen. “Dat is wel ingewikkeld”, aldus Eerenberg.

Volgens Eerenberg is er geen andere keus dan heel veel woningen te bouwen. Voorwaarde hierbij is wel dat het met kwaliteit gebeurt. “Woningbouw en voorzieningen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. We zorgen voor fijne wijken, met groen, waar je kan spelen en waarin auto’s niet de overhand hebben. Dus het gaat om kwaliteit en om aantallen”, aldus Eerenberg. Ook hanteert hij een volgorde. Eerenberg wil eerst plekken in de bestaande stad benutten om te bouwen. In de polder Rijnenburg wil hij pas later aan de slag met woningbouw.

Ook De Vries leggen we voor dat veel deskundigen en ook gewone Utrechters niet optimistisch zijn. “Als je kijkt naar hoe Utrecht zich ontwikkelt zijn we een stad die enorm hard groeit in Nederland, in vergelijking met andere steden. En ook als je kijkt naar de locaties die eraan komen zie je gewoon dat er echt veel woningen gebouwd gaan worden. Dus dat maakt dat wij optimistischer zijn.”

Toch denkt de Vries dat het een illusie is dat je ooit genoeg woningen zal hebben. “Utrecht is een enorm gewilde stad. Het heeft een aantrekkende functie. Het is een stad waar het gewoon heel fijn is om te zijn. Je moet niet de illusie hebben dat je het volledig kan oplossen”.

We hebben in het artikel van vorige week uit deze reeks gezien dat werken niet altijd loont op de Utrechtse woningmarkt. We vragen wethouder De Vries wat hij vindt van het principe ‘werk moet lonen’? Vindt u het terecht dat iemand die meer verdient meer mogelijkheden heeft op de woningmarkt?
“In de kern vind ik natuurlijk dat werk moet lonen en dat is denk ik iedereen met me eens. Wat je hier met name ziet, is dat de wachtlijst voor sociale huurwoningen een rol speelt”, legt hij uit. “Dit laat dus zien dat er meer sociale woningbouw moet worden gebouwd”, aldus De Vries.

“En dat doen we nu ook met de afspraken die we in het coalitieakkoord gemaakt hebben. Minimaal 40 procent bij elk nieuw project. Daarbovenop creëert de gemeente ruimte voor tijdelijke woningen. Die zijn allemaal sociaal”, zegt De Vries.

We hebben geschreven over zelfbouw. Vindt u het niet vreemd dat Utrechters niet zelf hun eigen woning kunnen vormgeven en bouwen?
Volgens Eerenberg zijn er ook veel mensen die niet hun eigen woning willen bouwen, omdat het echt ingewikkeld is. “Het zijn complexe procedures, complexe projecten. Je moet aan heel veel voorwaarden voldoen, net zoals bouwondernemers en projectontwikkelaars dat moeten. Er zijn wel projecten waarbij mensen hun eigen huis kunnen bouwen zoals in Veemarkt, Leidsche Rijn en Wisselspoor. Ook in het Beurskwartier denkt de gemeente een aantal kavels voor CPO beschikbaar te gaan stellen”, aldus Eerenberg.

De Vries ziet veel in het voor Nederland relatief nieuwe concept van de wooncoöperatie. Het concept biedt volgens de wethouder de mogelijkheid om het eigenaarschap van de woning en de openbare ruimte eromheen te vergroten. Ook zou je het mechanisme van de markt, waarbij je een woning koopt en later weer met winst doorverkoopt, kunnen tegengaan. Het idee is dat je met gelijkgestemden gaat nadenken over hoe je ergens wil gaan wonen. Vervolgens kopen de deelnemers zich in in de wooncoöperatie. Het is een hypotheekmodel waarbij deelnemers maandelijks een hypotheek betalen, de hypotheek waarmee zij zich hebben ingekocht. Het werkt zo dat het wooncomplex van de coöperatie blijft. Als je gaat verhuizen, koopt een ander zich in en krijg je je oorspronkelijke inleg weer terug. “Daardoor hou je het over de loop van de jaren betaalbaar, je bent heel erg gericht op samenleven met elkaar en het samen verantwoordelijk zijn voor het gebouw en de omgeving ervan, met de andere leden van de coöperatie”, vat De Vries samen. De gemeente gaat dit jaar met twee wooncoöperaties starten in Zuilense Vecht en in Leidsche Rijn.

Ik kan me voorstellen dat het stormloopt als je de woning over tien jaar voor de prijs van nu op de markt brengt. Creëer je hiermee geen aanzuigende werking?
“Ja, dat zou ik juist heel mooi vinden als iedereen dit wil. Dat denk ik namelijk ook, dat iedereen dit wil,“ zegt De Vries.

De wachttijd voor een sociale huurwoning in Utrecht is elf jaar. Dit wilt u tegengaan door sociale huurwoningen toe te voegen, maar organiseert de gemeente niet zelf de lange wachtlijst voor sociale huur door maar 35 procent in het middensegment te bouwen terwijl de middenklasse veel groter is dan 35 procent? Mensen hebben dan toch geen alternatief om naar koop of middenhuur door te stromen?
Volgens De Vries geeft de wachttijd van elf jaar aan hoe groot de urgentie is bij de sociale woningbouw en dat bij nieuwbouw daarom veertig procent sociaal wordt gebouwd, plus 35 procent in de middencategorie. Dat middensegment is belangrijk om doorstroming te creëren. Anders wordt het gat te groot tussen de sociale huur en de vrije sector, die steeds duurder wordt. “Iedereen wil betaalbaar wonen, dus ook mensen in het middensegment’, aldus De Vries. Je moet dus ook ‘de koek’ van sociale huurwoningen vergroten en je wil die doorstroming creëren, legt De Vries uit. Dat doet de gemeente met name door ook middensegment toe te voegen.

De Vries vervolgt: “Als je bij mij diep in m’n hart kijkt dan zeg ik: middenhuur is dure huur. Het is vaak een behoorlijk hoog bedrag. Ook voor mensen die in het onderwijs of in de zorg werken, om maar de klassieke voorbeelden te noemen”, zegt De Vries. “Vroeger zette een stad of een bedrijf samenwerkingsverbanden op om te zorgen dat arbeiders betaalbaar konden wonen. Door de dominantie van de markt zien we nu alsmaar stijgende prijzen”, legt De Vries uit. “Ik kom zelf uit het onderwijs. Ik kon niet meer in deze stad wonen. Ik woonde in Maarssen omdat het daar nog betaalbaarder was”, zegt De Vries. De Vries denkt dat het zich niet vanzelf oplost als je het niet reguleert. Wooncoöperaties kunnen volgens De Vries een oplossing zijn, maar ook dat is niet morgen gerealiseerd. “Als je dat echt goed wil inbedden, is dat misschien over 20 jaar gedaan”, zegt De Vries.

Op steeds meer plekken in Nederland valt de bouw stil omdat rentes en bouwkosten stijgen. U noemde net al even dat dit ook in Utrecht speelt. Kunt u hier wat meer over zeggen?
“Als wethouder RO stel ik juist nu de vraag: hoe kan het dan wel?” zegt Eerenberg. “En ja, ook bij ons gaan plannen vertraging oplopen. De gemeente gaat heel nadrukkelijk in gesprek met ontwikkelaars om te kijken hoe projecten toch van start kunnen gaan. Dat is heel erg nodig voor de bouwsector”, zegt Eerenberg. “Aannemers moeten ook hun werk houden, want als ze onvoldoende werk hebben stappen ze misschien over naar een andere sector. Als de bouw dan weer aantrekt, hebben we onvoldoende goede mensen. We moeten eigenlijk anti-cyclisch aan de slag gaan”, aldus Eerenberg.

Het Rijk gaat helpen met subsidie om bouwprojecten door te kunnen laten gaan. Eerenberg vertelt onlangs nog met de directeur-generaal van het ministerie van BZK te hebben gesproken, om te kijken hoe Utrecht maximaal van deze subsidie gebruik kan maken. Ook is Eerenberg in gesprek met pensioenfondsen en beleggers om uit te leggen dat zij in Utrecht echt veilig kunnen investeren in de woningmarkt.

Wat leveren deze gesprekken op?
“Ik zou zeggen: vraag dat net na de zomervakantie nog een keer. Ik ben hoopvol dat we afspraken kunnen maken,” zegt Eerenberg

Zijn er heilige huisjes voor u bij deze gesprekken?
“Waar ik zelf heel erg beducht voor ben, is dat je aan paniekvoetbal gaat doen. Dat je zodanig inboet op kwaliteit of duurzaamheid dat je nu woningen bouwt waarvan je over een aantal jaar zegt: ‘Wat zonde’. Het voldoet niet aan de norm, het ziet er niet mooi uit, het is niet duurzaam. Daar probeer ik heel alert op te zijn”, zegt Eerenberg.

U zegt dat ook in Utrecht plannen vertraging oplopen. Betekent dit dat we ook in de komende jaren de doelstelling niet halen?
“Wat ik niet goed weet, is of we in een buitje zitten of in een regenstorm. Dat is heel moeilijk te voorspellen. Ik ben van de optimistische slag. Ik denk dat we in een buitje zitten”, zegt Eerenberg. Dat betekent dat er een paar jaar iets minder gebouwd zal worden. De geplande woningbouwproductie voor zowel dit jaar als volgend jaar wordt volgens Eerenberg dan ook niet gehaald. Als het toch een storm blijkt te zijn, dan wil Eerenberg anti-cyclisch gaan bouwen.

We vragen aan De Vries of de verslechterende markt voor nieuwbouwwoningen kan betekenen dat er toch minder sociale huurwoningen worden gebouwd.
De Vries is duidelijk: “Nee, lacht hij, nee, nee, nee. We komen in de voorjaarsnota met een aantal voorstellen voor een aantal projecten die vertraging op lijken te lopen. Wij hebben onze eisen als stad en ontwikkelaars hebben ook hun eigen wensen en eisen. We kijken beiden waar we iets kunnen toegeven aan elkaar. Maar dan zal niet mijn eerste voorstel zijn om te gaan beknibbelen op het sociale- of het middensegment”, zegt De Vries. Wel overweegt de gemeente meer investeringen te gaan doen in de openbare ruimte. Ook zouden de woningen in de middenhuur bij bepaalde projecten iets kleiner kunnen worden, wat het voor ontwikkelaars betaalbaarder maakt. De gemeente wil dit niet bij alle projecten doen en voorwaarde is dat het gebeurt met open boeken, legt De Vries uit. “Mijn collega Eelco en ik kunnen het in de gemeenteraad niet verkopen dat er grote winsten op worden gemaakt”, stelt De Vries.