De gemeente Utrecht treedt sinds begin deze maand op tegen de verkoop van losse kamers binnen één woning. Dit zou de ongelijkheid op de woningmarkt vergroten, omdat alleen mensen met veel eigen vermogen kunnen instappen. Hypotheken worden namelijk niet verstrekt voor de aankoop van een kamer. De gemeente gaat ervan uit te kunnen handhaven, terwijl benaderde makelaars menen dat de verkopers volgens de wet handelen.

De constructie is de laatste tijd populairder geworden: woningen worden niet officieel gesplitst, maar kamers worden afzonderlijk verkocht. Kopers krijgen zo alleen het gebruiksrecht van één kamer, terwijl voorzieningen als toilet en/of keuken gedeeld blijven.

Daardoor krijgen de kamers geen eigen WOZ-waarde en is hypotheekverstrekking via de bank niet mogelijk. Kopers moeten de aankoopprijs — vaak tussen de 100.000 en 200.000 euro — volledig uit eigen middelen betalen.

Kloof tussen arm en rijk

Volgens de gemeente stonden de afgelopen tijd ‘tientallen kamers’ te koop, onder meer via StudentenkamerKopen.nl. De constructie zou vooral aantrekkelijk zijn voor vermogende ouders. “Hiermee is niets aan de woningvoorraad toegevoegd, maar is de kloof tussen arm en rijk op de woningmarkt groter geworden”, zegt wethouder van Wonen en Volkshuisvesting Dennis de Vries.

“Wij hebben geen tientallen panden in Utrecht te koop staan”

Volgens een woordvoerder van StudentenkamerKopen.nl klopt de bewering van de gemeente over het losse kameraanbod niet. “Wij hebben geen tientallen panden in Utrecht te koop staan.”

Zo zouden ze bijvoorbeeld bij de verkoop van een pand in de stad een verklaring van bestemming en gebruik hebben waarin de gemeente aangeeft dat het huis verkocht en bewoond mag worden door zes personen.

‘Andere perceptie’

Ook zegt de woordvoerder dat hoewel er verschillende constructies op de markt worden aangeboden, zij geen constructies bezitten die niet aan de wet- en regelgeving voldoen. De vertegenwoordiger geeft aan een andere perceptie te hebben van waarom zij de losse kamers verkopen.

Zij bieden de kamers aan, omdat het huren van een kamer vaak veel geld kost en het moeilijk is om een kamer te vinden. Door een studentenkamer te kopen, kan een student vermogen opbouwen en comfortabel wonen. Dit verhaal willen ze binnenkort nog een keer benadrukken in een gesprek met de gemeente.

Waarom Utrecht nu handhaaft

De verkoop van losse kamers is volgens de gemeente in strijd met de huisvestingsregels over de verdeling en het beheer van de woonvoorraad in de stad.

Omdat het eerder om relatief kleine aantallen ging, is er niet gehandhaafd. “Omdat wij nu een toename zien, hebben wij juridisch advies ingewonnen. Dit advies is betrokken bij het bepalen van de handhavingsaanpak”, aldus een woordvoerder.

Opkoopbescherming

De gemeente gaat op twee manieren handhaven. Zo wordt er gekeken of een woning onder de opkoopbescherming valt: woningen die in 2025 een WOZ-waarde tot 611.000 euro hebben, mogen niet zomaar worden gekocht om te verhuren (de gehanteerde WOZ-grens ligt in eerdere jaren lager).

De gemeente ziet een toename van het aantal gevallen waarin losse kamers door ouders worden gekocht en vervolgens worden verhuurd aan hun kinderen. Het is niet zomaar mogelijk om een woning te verhuren zonder vergunning.

De tekst loopt door onder de foto

Het doel van de opkoopbescherming is om woningen in het betaalbare segment beschikbaar te houden voor mensen die er zelf willen wonen. Met de losse verkoop van kamers in een woning, wordt het doel van de opkoopbescherming volgens de gemeente omzeild.

Splitsingsvergunning

Daarnaast gelden er ook regels rondom het splitsen van woningen. Bij het splitsen van woningen vindt de gemeente het belangrijk dat de gelijkheid op de woningmarkt en de kwaliteit van de woningen behouden blijft.

De gemeente controleert of de eigenaar een splitsingsvergunning heeft. Wanneer wordt vastgesteld dat een woning zonder de vereiste splitsingsvergunning is gesplitst, wordt handhavend opgetreden.

“Bij veel van deze constructies worden de grenzen van de wet opgezocht”

Hiermee hoopt de gemeente een duidelijk signaal af te geven: “Dat wij deze ontwikkeling in strijd met de regelgeving achten, en er alles aan doen om de betaalbaarheid en toegankelijkheid van deze woonruimte te beschermen.”

Preventieve werking

De gemeente benadrukt dat elke situatie juridisch anders is. Het doel is niet alleen om bestaande gevallen aan te pakken, maar vooral ook om toekomstige verkoop van losse kamers te voorkomen.

“Bij veel van deze constructies worden de grenzen van de wet opgezocht”, stelt de gemeente. “Wij willen hier paal en perk aan stellen. Als verkopers of kopers het hier niet mee eens zijn, kunnen ze uiteraard tegen een handhavingsbesluit in bezwaar en/of naar de rechter stappen.”

Kopers de dupe

De gevolgen van handhaving treffen vooral kopers. Zij krijgen een last onder dwangsom en soms ook een bestuurlijke boete opgelegd en moeten de situatie herstellen, bijvoorbeeld door de woning samen in z’n geheel te kopen of te verkopen, zodat er geen losse kamers meer verkocht kunnen worden.

“De overheid biedt geen alternatief voor het tekort aan studentenwoningen, maar maakt particuliere oplossingen moeilijker”

“Het is voor de gemeente juridisch gezien helaas niet mogelijk om de verkoper verantwoordelijk te houden; alleen de huidige eigenaren kunnen de overtreding ongedaan maken”, zegt de gemeente. “Natuurlijk kunnen de huidige eigenaren privaatrechtelijke stappen zetten richting verkoper.”

Kritiek van makelaars

Volgens een makelaar uit Soesterberg wordt de koper met deze handhaving onterecht gestraft: “De overheid biedt geen alternatief voor het tekort aan studentenwoningen, maar maakt particuliere oplossingen moeilijker. Door de Wet betaalbare huur* verdwijnen al veel kleine huurwoningen, omdat de eigenaar de woning dan beter kan verkopen. En nu dit ook nog.”

Een makelaar van LIVIN Makelaars uit Utrecht vindt dat de overheid het probleem zelf heeft veroorzaakt. “Er moet gekeken worden naar de onderliggende oorzaak: de woningnood. De gemeente zegt nu eigenlijk: de woning mag worden verkocht, maar ouders mogen geen kamer kopen voor hun kind. Dan moeten ze zeggen dat ze die kamers voor de verhuurmarkt willen behouden.”

Legale constructies

Hoewel de gemeente handhaaft, staan er nog steeds losse kamers te koop. De vertegenwoordiger van StudentenkamerKopen.nl zegt zelf dat hun constructies legaal zijn, omdat er geen sprake is van een officiële splitsing. Sommige faciliteiten worden dus gedeeld, waardoor er volgens hun advocaat geen vergunning nodig is en ze dus binnen de regels van de wet treden.

Maar ook via andere platforms, zoals Funda, staan losse kamers te koop. Zo verkoopt de eerder genoemde makelaar uit Soesterberg een losse kamer aan de Pauwstraat. Hij geeft aan dat er voor hem nog veel onduidelijkheid is en zegt de regels na het eerste belletje nog te moeten uitzoeken: “Waarschijnlijk is dit ook voor de eigenaar nieuw.”

Een week later heeft de eigenaar aan hem laten weten dat de constructie legaal is. “De bevoegdheden van de gemeente gaan ook niet zó ver, dat zij mogen ingrijpen in het eigendomsrecht. Als mensen samen een woning willen kopen, dan staat dat hun vrij.”

Daarnaast wordt volgens hem de woning aangeboden voor starters die de woning kopen voor eigen bewoning en niet om de woonruimte te gaan verhuren. Dit is dus niet in strijd met de opkoopbescherming.

Begrip

De eerdergenoemde LIVIN Makelaars uit Utrecht verkoopt een losse kamer aan de Hartingstraat, via een woonvereniging die al twintig jaar bestaat. Een makelaar aan de telefoon gaat ervan uit dat deze constructie legaal is, maar geeft aan dat voor haar ook nog veel onduidelijkheid heerst rondom de nieuwe regelgeving.

“Woningeigenaren maken gebruik van de woningnood die heerst bij studenten”

Verderop in het gesprek blijkt dat er in dit geval inderdaad niet gehandhaafd kan worden. De makelaar vindt dat terecht: “De gemeente heeft destijds zelf met deze vorm ingestemd”, zegt ze, “maar ik begrijp de handhaving op dit moment: woningeigenaren maken gebruik van de woningnood die heerst bij studenten.”

Risico’s

Ook vindt zij dat losse verkoop risico’s kent. “Op lange termijn kan dat voor ellende zorgen. Als iedereen zijn kamer apart bezit, wie zorgt er dan voor onderhoud? Je kunt je kopers zo opzadelen met een probleem. Ik vind dat je als makelaar ook een zorgplicht hebt richting kopers.”

De makelaar uit Soesterberg snapt de zorgen van de gemeente ook, maar hij vraagt zich wel af wat er feitelijk verandert. “Tot voor kort werden dit soort kamers gewoon verhuurd. Nu zou een student de kamer kopen. De druk op de woningmarkt blijft hetzelfde.”

Onzekerheid over wie gelijk heeft

Ondertussen blijft het onduidelijk wie juridisch gezien aan de juiste kant van de streep staat. De gemeente is ervan overtuigd dat de verkoop van losse kamers vaak in strijd is met de huisvestingsregels, terwijl een platform als StudentenkamerKopen.nl juist stelt volledig binnen de wet te handelen.

Omdat elke situatie juridisch anders ligt, kan het zo zijn dat in sommige gevallen de rechter uiteindelijk moet bepalen waar de grenzen precies liggen.

Tot die tijd verkeren zowel kopers als verkopers in onzekerheid. “Met handhaving op de verkoop van losse kamers willen we juist duidelijkheid bieden”, zegt de gemeente. “Wat ons betreft gebeurt dit niet meer.”

*De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en regelt dat de maximale huurprijs van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen wordt berekend met een puntensysteem.